姜孟军：克制的力量
见地 2021-11-09 17:33 7.7w阅读
编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2021年，乐居财经与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：新希望地产执行总裁姜孟军先生。撰文丨陈海保
出品丨乐居财经
脚底突然一滑，姜孟军摔了一跤，左腿膝盖被擦去一块皮，铜钱大小，鲜血直流。前一天晚上，成都下了点小雨，山路上有浮土。他还是有些大意了，一边自己赶路，一边招呼队伍，很容易分心。三年前，新希望地产原总裁张明贵发起公益徒步赛，定在深秋时节，参加者包括公司高管和合作伙伴。去年9月份，张明贵高升，将接力棒交给了姜孟军。“姜总受伤了!”同行的队员们十分关切，队医也劝他弃赛，担心继续高强度运动引起伤口感染，留下后遗症。但，这场两天56公里的徒步，目前只进行了3公里。“如果我撤退了，比赛怎么办？”伤口钻心的疼，出于本能，姜孟军斗争了几秒后，简单包扎了一下，他放下裤管，决定继续走下去。上任新希望地产执行总裁400天来，姜孟军成了这家千亿房企的最后一个把关人。在20多年的地产生涯里，这段时日，他收获最大，也压力最大。既要冲锋在前，又要抬头制定战略，尤其在地产暴雷声四起的日子里，非常考验掌舵者的判断力和克制力。这一点，姜孟军显然做得很出色：今年，新希望地产只拿了不到去年一半金额的土地，沉下心来向管理要红利，等待下一次投资机会的来临。“上任一年多来，您烧了几把火？”这个问题，让姜孟军一愣。他不是空降者。从副总裁到执行总裁，姜孟军很自然地过渡，按照原有战略稳步推进。此前，他已在新希望地产核心领导班子里七年多。稳中求进。截至2021年10月底，新希望地产的全口径销售额达到930多亿元，同比增长20%以上。即使放在前50强房企里，这也是一份非常优秀的成绩单。更难得的是，它的“三道红线”依然保持全绿的纪录。从业23年来，姜孟军做过策划、营销、产品、投资和城市总，他要让自己始终能听得见前方的炮火。如果项目上有问题求助，他会第一时间赶赴现场。这种市场敏锐度，令姜孟军潜移默化地烧了多把小火，但本质上，可以归为一个词——精益管理。站在总部的角度上，他希望真正赋能一线，让管理更简单一些。一直以来，新希望地产实施强总部的二级管理模式，为了让一些成熟公司有更大的决策权，姜孟军做了个实验，将成都公司和杭州公司设为“特区”，把16%的流程进行下放，多了自主权。同时，把整个东北合并成一个区域。尽管全国各地都在限地价、限房价，但客户对品质要求还在不断提升，新希望地产坚持做中高端改善产品为主，唯一要走的路径，就是提升运营能力。恰好，这是姜孟军长期在一线作战的长项。他把营销分成营和销，在营的阶段，定位和策划从拿地时就开始了，每个项目的户型都要亲自过方案。“拿地占60%，产品占百分之30%，营销只占10%。”最为关键的时，姜孟军向管理要红利。他“四管”其下，一边是流程再造，一边加强集采，一边改进工艺，一边加强信息化建设。“我们不提倡极致高周转。”新希望地产发明了一个新词：科学周转。通过优化成本和效率去保证品质不能降。例如，在设计管理上，从产品定位到后端建设全过程实现大穿插，令今年的项目开盘时间提前了33天。同时，把供应商数量精简。“它们合作的项目多了，价格自然降了下来。”今年，在梳理全流程后，姜孟军要求整个成本再降200元/平方米，前提是品质还要有提升。举一个例子，新希望地产实验了一种抹灰新工艺，将水泥砂浆腻子改成脱硫石膏，这不仅薄了0.8毫米、脱裂缝少，而且每平方米少了6元成本。如果按照新希望地产在建的2000万平方米的施工面积计算，仅抹灰一项工艺的优化，就能多出1.2亿元利润。这就是姜孟军经常念叨的那句话：向养猪行业学习。其本意是，让地产按照制造业的思路，通过工艺流程再造和集采技术每一个小环节的改善，来赢得那么一丁点利润。“一丁点累计起来，是个很吓人的数字。”姜孟军微笑着说。为了支撑精益管理战略，姜孟军狠抓信息化建设，建立了客户、项目、供应商和员工四大数据库。其中，供应商数据库值得同行借鉴。一个供应商从招标、入库、档案，每一次工程和材料验收、结算、请款都采取数字化。“就像顺丰快递一样，供应商可以清晰地看到每一个节点。”当流程透明了，各种人情关系自然就省了。两天一夜，56公里的徒步，新希望地产的高管和供应商生活在一起。一路上，他们谈论最多的，是地产行业的时局。如今，多家地产相继暴雷后，直接受影响的就是供应商们。在这个地产的冬天里，供应商们在新希望地产感受到了温暖。“没有欠供应商一分钱。”新希望地产副总裁樊俊宏直言不讳。台下，坐着100多位供应商高管和老板，一阵掌声响起。而这种幸运，是源自姜孟军所带领的管理团队的克制力。今年有个新现象，22城实施“两集中”供地模式。很多地产商认为，集中出让土地，会因土地稀缺推高房价。再加上今年一季度楼市供销两旺，一些开发商蜂拥入场，误认为抢到土地就赚到了。于是，上半年，抢地大战一浪高过一浪。但进入三季度，销售急冻，土地大量流拍，有些城市推迟拍地，惨淡收场。这种冰火两重天的奇特景象，让很多人始料未及。虽然新希望地产目前只深耕了15城，且只在新一线和强二线城市拿地，但每当有土地推出，也会去参加，目的是感受市场的温度。姜孟军发现了一个奇怪的现象，明明算不过账来，为何有的地产商还在疯狂拿地？上半年他曾亲自到杭州坐镇拿地，最终投了下了反对票。理由是，去年底和今年上半年消费透支，加上资金链不断收紧，地价快速上涨，拿地的风险系数非常高。他亲身经历过2008年的经济危机、2012年温州楼市泡沫和2014年的全国楼市下跌，认为暴涨暴跌都不可持续。政府始终强调，稳地价、稳房价，房住不炒。做民生地产，这也是新希望地产一以贯之的追求。很快，在今年第三季度，多家房企陆续债券违约，手上的土地变成了镣铐。“一些企业拿地，是按最理想的预期入手，但没有想到如果遇到市场不好的时候。”新希望地产拿地有一套“三高”标准：要进入到高能级的城市，选择高价值的区域和土地，做高品质的产品。如果算不过账，姜孟军坚决不出手。他直接分管投资和营销。在2021年初至今，新希望地产却没有新增1个城市。姜孟军坦诚，今年新希望地产只拿了15块地，投资约150个亿，相较于去年350余亿元、前年的250多亿元拿地金额差距甚大。其中武汉2宗地共52.26亿元属产业获地，准备建设新希望集团及其农牧食品、生态环保、冷链物流等产业的华中区域总部，金额占比近40%，公开市场拿地仅90余亿元。从土地储备的构成看，新希望地产追求战略聚焦、区域深耕和城市精耕，土储集中在成都、武汉、南京、西安、苏州等核心一二线城市，以保证投资转化率。“南京去年就销售了180多亿，今年有可能突破200亿。”为了避开锋芒，新希望地产在宁波和杭州专挑冷门但又相对安全的地块，各合作了一小块地，核心是未来保住团队的心脉，等待新的时机。虽然今年在投资上斩获不大，但姜孟军很庆幸自己踩对了，否则很容易被套住。当然，这种克制力的背后，是源自新希望集团低调务实的文化。他预计，明年新希望地产的规模会略有下降，但公司发展很健康、团队很从容，未来就有更大的机会。截至6月30日，新希望地产总土储货值2058亿元，联想起行业暴雷企业的故事，姜孟军有些相信命运了。在早上摔倒之前，他一直对自己的身体很自信，走山路没有任何问题，但越是在自己觉得没有危险的时候，越容易大意，反而受了伤。在当下的房地产市场，那些追高买地的地产商们，当初或许也存在类似的心理。在疫情常态化下，要举办一场300人的徒步赛，实属不易。它原本定在贵州遵义，因为那边出现疫情，临到一周前才改到新希望地产的大本营——成都。好在，一切顺利，大家最终走了2592万步，向四川省凉山州东启石笑霖希望小学捐赠了50000元。相比去年井冈山之行，今年难度增加了，山路比较多，但却轻松了许多。这得归功于姜孟军烧得那把火。他亲自制定了健康计划，把跑步锻炼变成一种常态运动，凡3级以上的管理人员，每个月必须跑40公里，配速原则上在4到11分钟之间。“像这个行业一样，冬天的时候要多锻炼。”“我觉得这是一种文化，也是一种信仰。”姜孟军说，有些该坚持的事情，不管在什么情况下都要尽量去坚持。他回答的时候，我扫了一眼他的左脚，裤管挽起来了，伤口还在渗血，他刚刚走完30公里。镜头里，他一直挺直腰板，丝毫看不出倦容。如果他中途退出，这个比赛就会失去主心骨。他只能咬牙坚持走满56公里，没有一句抱怨。这种精神，团队和合作伙伴看在眼里。上任“一把手”一年来，姜孟军最大的感受是责任，要对整个团队负责，尤其是遇到今年地产的变局，他的决策影响到整个公司的命运——老板对他的赋权很高。“自己变成了最后做决定的那个人。”夕阳下，他的脸上写满了坚毅。远处的草坪上，不断传来有队伍冲刺终点的欢呼声。“这一年，自己更成熟和更冷静了。”每当想问题，姜孟军会更长远一些，面会更宽一些。这次徒步赛，他所在队名，叫“一路同心”队。在他的治下，保持了团队凝聚力和核心领导班子稳定。麻雀虽小，五脏俱全。新希望地产于1998年正式成立，是新希望集团八大产业板块的重要组成部分，已经形成住宅、商业综合体、写字楼、酒店、长租公寓、文旅小镇、专业市场、总部工业园的全类产品线。对于姜孟军而言，他主抓两大核心赛道，地产开发主业和物业管理。对于港交所上市公司新希望服务的定位，始终把握民生服务的定位。此外，还积极参与乡村振兴建设。去年9月，新希望文旅打造的成都贾家种子乐园开业，年游客量近50万。今年7月13日， 宁波“余姚横坎头田园综合体”又正式开业。上位执行总裁之后，姜孟军越来越忙了，朋友圈越晒越少了，但反而跑步更多了。不过，没有以前有规律，时常在夜里下班后跑。他深知，工作越忙，越需要健强的体魄。和他一样，在新希望集团奋斗者文化感召下，姜孟军看到一群人在不停地奔跑。他讲了一个感人的故事：西安一个项目开盘到了关键时刻，总经理却扭伤了脚，本来医生要求做手术，但他放弃治疗，天天拄着拐棍在工地上指挥。待成功开盘后，他也没有回到成都治疗，而是把病房变成了汇报室。作为一个千亿房企的掌舵者，这样的故事很多，姜孟军铭记于心，感动常在。
