文/乐居财经 吕秀伦

企业跨界做地产，在商界屡见不鲜。比如有电器企业做地产，海尔、海信；服装企业做地产，雅戈尔、红豆；汽车企业做地产，长城、海马等。

但却鲜少有人听闻酱鸭企业做地产。在江西，就有这样一家卖鸭脖的企业打起了地产主意，它便是煌上煌集团。

做房地产比做鸭脖卤菜赚钱，那是无需多言的。一只酱鸭的售价50元，而一套房子的售价都在百万起。简单粗暴的计算，一套房等于至少2万只酱鸭。

按道理说，煌上煌做的地产项目应该如同其酱鸭般，令人赞不绝口。然而，事实并非如此，作为煌上煌布局地产的排头兵，煌盛地产开发的一些项目却饱受业主争议和诟病。

家族生意

乐居财经查询获悉，煌盛地产（全称“江西煌盛房地产开发有限公司”）成立于2014年1月，注册资本5000万元，法定代表人为褚建庚，公司经营范围涉及房地产开发、室内外装饰工程等。

煌盛地产是一家彻头彻尾的家族企业，由煌上煌集团有限公司（本文中简称“煌上煌集团”或“煌上煌”）全资持股。继续穿透可知，徐桂芬、褚建庚、褚浚、褚剑分别持股40%、20%、20%、20%。其中，徐桂芬、褚建庚为夫妻关系，褚浚、褚剑为其子。

俗话说，巧妇难为无米之炊。不同于卖酱鸭，煌盛所做地产业务则需要大量的资金沉淀。那么，煌盛地产的“输血”渠道来自哪里？

煌盛地产虽然不在上市公司江西煌上煌（002695.SZ）体系内（互为兄弟公司），二者却存在不少关联交易。

数据显示，去年，江西煌上煌租赁了煌盛地产的店面、办公室，租金3.7万元；今年上半年，在销售商品方面，煌盛地产与上市公司产生了13.86万元的交易额。

不过，这几笔关联交易对于煌盛地产而言，如同杯水车薪。

另一方面，煌盛地产通过“抱大腿”方式进行扩张，热衷与知名房企合作。目前，煌盛地产对外投资8家企业，仅有2家是其全资控股，其余6家均为合资企业。

例如，在南昌洪玺置业有限公司股权上，龙湖下属企业武汉旭兴房地产开发有限公司、煌盛地产各持股65%、35%，双方共同开发的龙湖煌盛春江天玺。

如出一辙的是，在江西中大煌盛地产有限公司股权上，煌盛地产、中大地产有限公司二者均持股50%；而江西新力煌晟物业服务有限公司则是由煌盛地产、新力物业各持股51%、49%。

虽有母公司煌上煌的加持，但煌盛地产在企业规模上，相对偏小，难敌新力地产、东投地产、嘉福地产等赣系房企。机构数据显示，2019年赣系房企20强，煌盛地产仅仅排在第13位。

作为一家跨界做地产的企业，其布局更多选择在大本营南昌，抚州仅有零星项目布局。如，煌盛熙岸公园、煌盛中央都荟、煌盛悦佳广场等均位于南昌。

今年以来，本身项目“屈指可数”“反响平平”的煌盛地产，难见其拿地踪影。

对于企业规模，或许用其企业战略解释的通。官网资料如此阐明，“以煌盛精品战略为核心，围绕“稳步扩张，砥砺前行”的发展战略”。

令人唏嘘的是，煌盛地产“捉襟见肘”的项目数量，却难言“精品”。近年来，业主因其涉虚假宣传、质量问题维权频频。

今年伊始，煌盛熙岸公园因钉子户未搬迁、假人车分流、减少绿化、精装房质量差、采光问题、私自更改规划等问题，在沟通未果后，遭遇业主集体维权。

又如，在抚州东乡煌盛中央天玺，今年有业主爆料称，项目电梯频繁出问题，雨稍大电梯间就积水，地下车库大面积积水，电梯全泡了。多次沟通，开发商并无实质处理；此外，还将唯一球场位改建垃圾中转站。

“暴力”物业

事实上，煌盛地产不仅在地产项目上出现问题，物业上同样遭人诟病。去年，有业主还将煌盛地产旗下全资子公司江西煌盛物业有限公司（下称“煌盛物业”）告上法庭。

乐居财经了解到，去年1月12日，南昌县煌盛中央公园业主因小区地下停车库只卖不租及新建酒店一事，发生聚集性维权，而煌盛物业则是该小区物业。

当天，江女士买菜经过刚好看到因纠纷引起物业保安在打业主，便下车走近观看，却不料被煌盛物业的工作人员无故推倒。

江女士称，当日感到腹部隐痛到南昌县人民医院就医，经检查原告宫腔内有积液，先兆流产。次日，她便办理了住院手续，共住院23天。在治疗期间，她服用大量药物，担心腹中胎儿受到药物影响，精神备受煎熬。

因与物业公司不能就赔偿达成一致，江女士遂将煌盛物业诉至法院，她请求法院判令物业公司赔偿医疗费、住院伙食补助费等共计69896.15元，以及承担诉讼费。

对此，煌盛物业则辩称，江女士曾多次在业主群内教唆、组织他人聚众闹事。当天，江女士是有预谋参与聚集活动，而不是其陈述的买菜路过，“原告明知自己在保胎，依然进入业主和保安发生冲突的中心区域，纯属自我冒险行为。”

同时，煌盛物业回忆称，江女士在与其保安发生肢体冲突后，并未倒地，而是直接扯住保安衣领，并高呼“保安打人”，纯属意图“碰瓷”。

面对此种情况，法院认为，煌盛物业在处理业主维权过程中，方式方法不当，进而引发保安与业主的肢体冲突，存有一定过错，判决其赔偿江女士医疗费、住院伙食补助费等共计10528.86元。

事件至此，并未结束。后续煌盛物业因按照法律文书义务，去年9月16日，成为被执行人。致使法院冻结、划拨、扣留、提取煌盛物业银行存款、收入10702.86元及逾期利息或查封、扣押其相应价值的财产。

不务正业？

2021胡润全球富豪榜上，煌上煌的徐桂芬上榜身家85亿元。相较于85亿身家而言，她的草根逆袭传奇，让国人印象更加深刻。

1993年，已年过40的徐桂芬下岗创业，她用1.2万元的全部家当，在南昌开了一家不足8平米的“煌上煌”卤味店。颇具商业经营的徐桂芬，呈时代东风，一举将煌上煌做成闻名于江西乃至全国的连锁品牌。

主做卤味食品的煌上煌，已不能满足徐桂芬，她的触角开始延伸至地产，最早要追溯到2004年的萍乡武功山温泉项目。该项目“疑似”关联方则是江西天龙房地产开发有限公司（下称“天龙房地产”）。

在天龙房地产的变更记录上，2004年9月，褚氏家族就出资占据公司一定股权份额。此后，公司完全由褚氏家族褚建庚、褚健、褚浚、煌上煌集团控制，合计持股100%。直到2010年11月，褚氏家族及煌上煌集团完全退出该公司的股东行列。

也是在2010年，萍乡武功山温泉项目才开工建设。资料显示，项目由港恒旅游发展有限公司与煌上煌集团合资开发兴建。同年9月，萍乡武功山西海温泉开发有限公司成立，起初港恒旅游发展(九江)有限公司、煌上煌集团各持股50%。

2014年7月，萍乡武功山西海温泉的股权发生变更，港恒旅游持有股份降至10%，煌上煌持有股份增至90%；3年后，港恒旅游完全退出股东行列，煌上煌集团持股100%。

而早些年，江西本地媒体曾报道，在未依法办理《采矿许可证》的情况下，萍乡武功山温泉君澜度假酒店“正常”运营三年，年获利超过千万元。

2012年，江西煌上煌成功上市，成为酱卤肉制品行业第一家上市公司。在上市的光环的加持下，后面煌上煌正式进军地产，而扛大旗正是煌盛地产，主导者则是徐桂芬长子褚剑。

彼时，市场嗅觉敏锐的褚剑觉察到南昌西湖区将在朝阳洲打造千亿总部基地，他认为这是一个契机。很快，地如愿拿到手，经过近两年的建设，这个临江商务办公楼落成，便取名“煌盛·外滩国际”。

由此，煌盛地产正式进入房地产行业。煌盛地产操刀的第一个盘便是“煌盛·中央公园”。是将煌上煌在昌南的工厂从工业厂房改变性质称为商住用地所得。因低廉的土地成本，“煌盛·中央公园”这一笔大赚。

这也是煌盛地产初期的发家史。不过，除了上面提到煌盛地产、萍乡武功山西海温泉开发有限公司，目前煌上煌集团旗下仍有7家地产企业投资，包括江西集富置业发展有限公司、南昌煌盛象湖置业有限公司等。

从财报来看，与同业的周黑鸭、绝味食品等相比，江西煌上煌市值明显偏低，一直徘徊在70亿元上下。而2016年上市的周黑鸭及2017年上市的绝味食品，为什么能迎头赶上，值得思考，煌上煌是否是因为做地产而分散了主业精力？这个只有徐桂芬心理最清楚。