乐居买房 张凤仪  发自广州

海珠区有新项目已低调开盘！

近日，乐居君留意到海珠区沙园有新项目已经正式开售，项目名为岭南V谷-海珠新天地（又名：广昊大厦）。

大厦1-5层将用来做商场，直接叫板一路之隔的乐峰广场！但有街坊说，这个广昊大厦拖了10年才开盘恐怕有蹊跷，事实究竟如何？和乐居君一起来看看。

1 海珠旺地，地铁上盖

岭南V谷-海珠新天地（以下称“海珠新天地”）位置在海珠区工业大道北110号，是海珠区的西部位置，与荔湾区的芳村隔江相望。

交通方面，项目虽在广佛线沙园地铁站上，但项目配建的地铁B出口暂时还未开放，要从地铁站到项目还是要先经过乐峰广场，再过一条马路才能到达。

而项目所在的工业大道北，在非上下班高峰期也依然堵塞。

项目门口处一个公交站牌，沙园站①的公交车站有10、780、963、967、995、夜7和夜79等公交线路，可开往荔湾的芳村、越秀的淘金等地，交通较为方便。

教育方面，项目紧邻省一级的海珠区宝玉直实验小学，不远还有广州市第四十一中学和菩提幼儿园，但项目的商业性质也是享受不到这些配套的。

而商业方面，除项目本身就是一个商业体外，一路之隔的乐峰广场也是广州的商业旺地之一，西面沿江有太古仓，北部还有江南西商圈，商业配套较为成熟。

2  6梯25户，最高27层

在项目的营销中心，能看见海珠新天地项目的大楼主体由两部分组成，1-5楼的低层商业部分和6-27的商办公寓。

据悉，项目一幢有27层，总建筑面积84264.1㎡，其中地上建筑面积54861㎡，地下建筑面积29403.1㎡；产权50年，梯户比1:4（6梯25户），物业管理费是4.5元/㎡/月。

项目南向视野能较为空旷，能看到海珠区宝玉直实验小学（光大校区）；北向望乐峰广场等高楼。

虽然项目的产品较为丰富，42-90㎡的复式和平层都有，但样板房却仅仅设立了52㎡的两个户型，分别是复式三房的户型和双钥匙的户型。

52㎡复式三房 

从户型图来看，房屋入户就是厕所和开放式厨房，靠窗位置分隔出了一个独立空间，从客厅中部上楼有两个卧室，两个卧室均有较粗的柱体突出。

样板房临街的墙体被设置为一整面的玻璃，视觉上相当通透，但实际交付时这个位置会是一整面的实心墙体，并没有窗户。

楼上两个房间空间较大，但仅有一个房间有窗户，中部中空位置占了相当大的一部分面积。

一楼部分，临窗位置分割开的小空间可能会遮挡一部分客厅的光线，52㎡的房屋来说，采光能力是相对有限的。

52㎡双钥匙 

相对三房户型，下面这个双钥匙的户型则更贴合公寓的投资需求。

从户型图来看，双钥匙的52㎡户型的上下两层房间布局基本是一样的，唯一不同是二楼的窗户会比一楼小一点。

此外，公寓的楼梯和入户空间也占了房屋近1/4的使用面积，使得房屋的使用空间被压缩。

样板房来看，双钥匙的上下两层都是一个带有客厅和床位的大单间，临街的一面玻璃在实际交付时同样会是一面实心墙体。

总体来看，户型都是中规中矩的，实用面积小是公寓的通病，实地完全感受不出来是52㎡的房屋。

据阳光家缘显示，该项目公寓（1004房为例），总面积52.6837㎡，套内面积仅35.24㎡，使用率仅约66.89％！

3售价约3.6-4万元/㎡

价格方面，该项目除7层以下有户型卖3.3万元/㎡外，其余售价均在3.6-4万元/㎡的价格区间内。

以1020房为例，52.6837㎡的面积，认购价是195.0928万元，价格由三部分组成，一是楼价的178.5024万元，二是装修费用11.5904万元，还有5万元的团购费。

首付五成，即是89.5024万元，贷款89万元，贷款年限十年，月供需要9434元。

同时，因为项目购买时楼价是178.5024万元，未来转手哪怕一分钱不赚，同样卖195.0928万元（含装修费和团购费），需要缴税的增值额也高达16.5904万元。

据展厅销售介绍，52㎡双钥匙的户型每月租金大约6000元，乐居君翻看了链家上的出租信息，项目一路之隔的五一新村有53㎡的房源月租3000元，荔福路有52㎡的房源月租2800元，而沙园其他位置也有50㎡的房源月租3500元。

|来源：链家

假设项目52㎡的双钥匙户型月租能有6000元，约195万元的总价也需要28年才回本。

4  拖了10年才开盘

产权方面，展厅销售称项目有50年产权，但拿地时间是2012年，因此到手仅有约40年产权时间。

为什么2012年拿的地，要拖到2021年才开卖呢？是企业捂盘惜售吗？

据阳光家缘网显示，该项目的开发商原是广州广昊房地产开发有限公司，在2012年5月21日拿的地。但后来因为债务等问题，该公司将100％的股权转让了出去。

而新接手的开发商广州工业投资控股集团有限公司（简称“广州工控”）是由广钢集团、万宝集团和万力集团三家联合重组而成，旗下有万宝、五羊、万力轮胎等多个本土知名品牌。

新开发商看起来还算靠谱的，这个公寓究竟值不值得买，还要看投资公寓的三要素，交通、人流量和配套。

交通方面，项目一旁就是海珠区的主干道工业大道北，不远处还有昌岗路，广佛线地铁上盖，交通可以算是很便利的。

人流量来看，乐峰广场和太古仓都是广州的商业旺地，工业大道北更是常年塞车，人流量还不错。

而配套方面，除乐峰广场商圈外，项目距离江南西商圈也比较近，周边还有省一级的海珠区宝玉直实验小学、广州第四十一中学、菩提幼儿园等学校，不远处还有广州红十字会医院，配套十分成熟。

值得注意的是，海珠新天地是商办公寓，广州市政府对此有着较为严格的限定要求，未来易手可能会受到销售对象有身份限制。（点击了解）

海珠区沙园地段出新盘令人惊喜，但细看商办公寓的性质又难免让人失望。这样的产品你会买吗？快来评论区告诉乐居君吧！