“站岗了！这房买得真不是时候！”说这句话时，子俊突然把腰挺直，语气也变得激动了。

买房本应该是件开心事，但子俊最近却愈发焦虑。

今年4月，子俊以475万的总价买了一套广州黄埔二手房，84㎡的户型折合单价5.6万元/㎡左右。

就在他买房不久后，子俊发现周边新房都传出了降价的声音，板块内的新盘基本备案价都降至了5.5万元/㎡以下。

子俊所买的房子，单价比周边在售新盘都要高，对于此事，他一直耿耿于怀。“隔壁新盘最小户型有88㎡的三房，之前备案价爆出来最低的还不到460万！我们这十几年楼龄的二手房，却比新房要买得贵，就感觉自己很吃亏！”

“买新盘的话，首付还能省个几万块钱装修。”最后，子俊嘀咕了一句。

一二手最高倒挂1万/㎡！

在楼市中，相同地段内二手房的房价高于新房房价，这种现象我们称之为“一二手倒挂”。

据乐居不完全统计，黄埔、天河、番禺、南沙四区内的热门置业板块均出现了一二手倒挂情况。

而子俊所买的黄埔区，是广州一二手倒挂情况最严重的区域。

其中，老黄埔板块倒挂情况最为严重。像保利学府里，目前最高挂牌价接近8万元/㎡，早在6月份，该小区就有近7万元/㎡的成交价，而同板块的新房最高售价仍未到6万元/㎡。

板块内最有比较意义的是中鼎君和名城，一期业主在2015年左右交房入住，目前二手挂牌价在5.8-6.3万元/㎡之间。而二期中鼎君和名城·珺合府在售均价仅约5.5万元/㎡，一二手倒挂近5000元/㎡。

中鼎君和名城

因为新房限价的原因，黄埔黄陂板块也出现了一二手房倒挂情况。

在第二次集中供地中，中铁建以总价26.08亿元拿下黄陂班岭村地块，地块最高限定销售价为46796元/㎡，并且是全周期限价。也就是说直至清盘前，都只能卖到这个价格。

该宗地要求30%面积用于建设大于150㎡的大户型，而同样主打大户型的雅居乐富春山居二手挂牌价在5.5-6万元/㎡之间，一二手倒挂约1万元/㎡。

中铁建黄陂班岭村地块

除了老黄埔板块和黄陂板块倒挂比较严重外，黄埔区内的黄知识城板块以及长岭居板块也都出现了不同程度的一二手倒挂情况。

据中介透露，近两年来黄埔二手房房价一路飞涨，特别是老黄埔板块，成交价破六冲七，在今年上半年，黄埔就已经出现一二手倒挂现象。

“倒挂”现象背后

一般来说，同一个板块内，新房往往比二手房均价高20%左右，因为新房的楼龄更新，产品设计相对较先进。可以说，新房比二手房均价贵的情况，是一种如实反映商品价值的现象

那为什么黄埔区会出现一二手房倒挂的非正常市场情况呢？

一位TOP30房企区域营销总告诉乐居，新房和二手房不一样，二手房交易是市场行为，完全属于个人意愿，买卖双方谈好价格即可。但开发商在拟定价格体系方案后，必须要相关部门网签备案，拿到预售证后才能对外售卖，价格不能自己说了算，现在限价比较严格，房价过高的都很难拿到预售证。

对此，广州克而瑞首席市场分析师肖文晓表示，当前黄埔区部分板块出现一二手房价倒挂，主要原因是从今年年中开始，广州一手楼盘全面实施新的预售价格备案指导政策，包括“新盘新取证备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价”、“在售楼盘有历史取证的项目，新取证备案最高价不高于上一批次取证备案均价下浮3%控制"等，而黄埔区作为本轮广州房价上涨的热点区域首当其冲，从而导致在下半年开始出现新盘售价低于周边二手楼盘挂牌价的现象。

同时，他还认为，从整体来看，目前黄埔区的一二手倒挂现象虽存在但并不是十分突出，主要还是在老黄埔和知识城明显一些，区内部分新楼盘售价不及标杆二手楼盘也有区位、配套等客观因素的影响。

据一位黄埔中介介绍，黄埔区一二手倒挂其实并不是什么新鲜事，最新的限价政策不过是让情况加剧恶劣。特别是老黄埔板块，目前供应量较少，板块内的次新房变成了“香饽饽”，因此价格也就比较高。

不过，接下来这一切将被改变。

参考价政策“灭火”

8月31日，广州二手参考价政策出台，黄埔成为第二“重灾区”，有23个楼盘被列入名单。

参考价如同给过热的黄埔二手市场泼了一盆冷水，据绿色中介黄埔花园店透露，10月其所在的大区仅成交9套二手房源，业绩大幅下降。

“二手房不好卖了，我们的收入大不如前，现在很多同事都转去做新房了......”中介无奈地说道。“买家都想淘笋，但大部分业主不肯降价卖，黄埔二手房基本没什么成交的，特别是被指导的小区，这两个月来几乎都是零成交。”

中介称，“黄埔去年到现在涨得比较多，有些业主觉得，别人都挂那么高，他挂得低是不是亏了，所以相互之间会有这种比较。而且业主心态比较强硬，除非着急回款，不然基本都不降价。”

一位黄埔业主明确告诉乐居：“反正又不急着用钱，没必要降价出售。”

广州一路向东的概念使得大部分购房者都十分认同黄埔的价值，再加上近几年黄埔自身发展较快，业主对后市信心也很足，不会轻易降价。

目前黄埔二手市场进入了一个“僵持期”，买卖双方都在观望、博弈，成交量也因此大幅下降。根据克而瑞的统计数据，9月黄埔区二手住宅仅成交了244套，环比下降24.46%，同比减少78.48%。

但在市场内也有个别降价急售的业主，10月初黄埔花园一套61㎡的小户型房源以288万元成交，折合单价4.7万元/㎡，而黄埔花园成交价早已冲破5.5万元/㎡。也就是说，该业主降价了超15%出售。

肖文晓认为，在成交陷入低迷之后，部分前期房价上涨较快的二手小区放盘价格会有所松动。

这与深圳的情况类似。今年2月，深圳出台二手房参考价，政策刚出炉的时候，看惯房价“只涨不跌”的深圳业主态度非常强硬，挂牌价“按兵不动”。

但时间一长，深圳二手业主也“硬”不起来了。据深圳市住建局统计， 深圳二手房成交已连续6个月下滑。成交停滞，业主纷纷降价出售。据国家统计局数据显示，深圳9月二手房价格环比跌0.5%，连续5个月下跌。

从目前的情况来看，黄埔二手市场的成交也已经陷入冰封，从去年的“卖方市场”逐渐转变成“买方市场”。据中原数据显示，9月黄埔二手房报价调整幅度下降至2.5%，整体议价空间增大，预计未来会更进一步击穿业主的心理防线，报价下调幅度增大，一二手倒挂现象也会有所缓解。