早前，黄埔区旧改调整频频，全面核查旧村文保情况、广州开发区产投基金招募大股东、区内首个开拆项目强调做好历史文化风貌保护。

自然，还有因为合作企业基本“崩盘”，导致旧村项目转让予区属国企。

这几天，黄埔旧改的新动态再次不断“弹出”，前有暹罗村旧改古树被破坏、当事人遭到立案调查和行政处罚，后有广州市分局印发了《广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局关于推动城市更新工作的若干措施》（下称：《措施》）修订版。

包括这几天，广州各区召开了年度工作报告会议，都提到了城市更新领域的成绩和未来计划。其中，黄埔区提出，将制定实施“城市更新3.0”创新政策。

毫无疑问，被省自然资源厅“点名”后，黄埔旧改迅速进入整顿期，推进脚步正在逐渐慢下来，区级上层已经开始调整目前旧村改造存在的问题和方向。新的趋势和任务下，慢下来是好的。

此时，属于黄埔区特有的旧改模式，即“先拆后批”，或许也将在这次调整中落下帷幕。

01 “先拆后批”模式落幕？

在这些动态中，最为重要的当属《措施》修订版。

根据《措施》修订版显示，修订内容主要为两个方向：

一是、将《措施》第四点“街镇书面承诺六个月内补齐征地手续资料且区政府出具征地结论性意见的，或使用增减挂结余指标且建新方案获批的，允许先行用地。”修改为“使用增减挂结余指标编制建新方案获得批准，街道会社区出具已落实好用地范围安置补偿工作承诺的，允许进场开展前期准备工作”。

二是、将配套操作指引第2章“先行用地操作指引”修改为“先行进场操作指引”。

两点修订条例，实质上都是对黄埔区“先拆后批”模式的调整。其中，两个修订内容都涉及到一个很重要的概念：“先行用地”。

“先行用地”，早前主要是针对于国家重大建设项目以及地方审批的水利水电项目，后续逐渐放宽了项目申请条件。

去年疫情爆发之时，为了缓解“黑天鹅”带来经济下行的压力，以及优化地方政府的用地效率，国土资源部于去年3、4月份分别在内部、社会进行《土地管理法实施条例》（意见稿）征求意见，其中“先行用地”是重要条例之一。

根据征求意见稿第二十六条规定，国家和省级能源、交通、水利、军事设施等重大项目中，控制工期的单体工程和受季节影响或者其他重大因素影响急需动工建设的工程，可以向省级以上人民政府自然资源主管部门申请先行用地。

这意味着重大项目在履行了有关申请、批准手续后，可以一边用地、一边报批。有地方自然资源厅内部人士向媒体表示，这可以提高项目落地效率，是一种行政管理手段的优化，也是更加贴近市场、更加贴近实践的一种管理手段。

回到黄埔区旧改身上，去年6月份，黄埔区成为广州市首个制定《决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《广州市黄埔区广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务作战蓝图（2020-2022）》的行政区，提出三年完成全区66个重点旧村改造项目签约拆迁。

为了完成上述“军令状”，黄埔区优化了旧改项目的审批流程，包括“城市更新10条”“城市更新18条”等，原本批复改造方案到开工拆建最快需要1年半的时间，现缩减至3个月。

“逢8必开工”是黄埔区旧改效率的经典标语。能够快速推进旧村改造工作，也在建立了“先拆后批”的新机制，以及“先拆后建、以拆促建、拆建并举”措施。

“先拆后批”的核心就是，黄埔区将“先行用地”纳入到《措施》中。

2020年7月29日，黄埔区正式印发了《措施》，其中提到，在充分保障农民合法权益、农民集体权益的基础上，承诺6个月完善相关审批手续的前提下，准予先行用地。

窗口一开，黄埔区旧改推进成果显而易见。黄埔区三年计划拆除66条旧村庄合计3278万平方米，目前已拆除房屋2529万平方米，已完成77%。

而本次《举措》修订版中，由“允许先行用地”“先行用地操作指引”到“允许进场开展前期准备工作”“先行进场操作指引”，几字之差，背后或是黄埔区“先拆后批”模式的落幕。

02 黄埔旧改方向在哪里？

近期，黄埔区整顿期间，暹岗村非法破坏古树之案，有了审判结果。

2018年-2020年2月28日期间，在暹岗村旧村改造项目中，未对拆迁区域古树进行摸底、确认并未采取避让和保护措施，导致14株古树灭失。于今年10月21日，当事人广州市暹岗大有投资有限公司，被行政处罚、并罚款40万元。

古树历史价值并不能以货币量化，这种行为是需要避免且杜绝。在近期，广东省、广州市先后发布了有关加强历史文化保护的草案，其中明确要求，城市更新项目不能破坏历史文化风貌、古树古木等。

这两天，广州市各个行政区的政府工作报告中，基本提到了有关旧改项目推进工作的成绩。

其中，荔湾区完成14片历史文化街区保护利用规划编制、8条已批城中村改造、12条待批城中村前期工作推进、54个老旧小区微改造项目竣工，越秀区完成55个老旧小区微改造项目，白云区实施城市更新土地面积超万亩。

此时此刻，广州旧改推进工作已经取得了阶段性成果，但站在广州旧改的转折点上，乃至全国层面，社会各方都需要思考：“什么样的旧改模式和方式符合未来趋势？”

回到“主角”黄埔区身上，尽管早前旧改推进速度很快，但是在旧村改造机制上仍有值得借鉴的地方，比如旧改推进主体公司有着比较稳定的兜底结构，即非区属国企介入的旧改项目公司形成以区属国企背景人士指导、旧村经济社公司控股、社会主体参与操盘的模式。

这种模式，区属国企有着一定的主导能力，以及防止项目“烂尾”和迅速接手项目。

新趋势下，什么样的模式是黄埔区需要的？其给出的答案是：“城市更新3.0”。

于10月26日上午，广州市黄埔区第二届人民代表大会第一次会议上，黄埔区提出，要实施城市功能蝶变计划和共同富裕黄埔行动，营造共建共治共享人民幸福家园。

黄埔区将制定实施“城市更新3.0”创新政策，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，补齐城市短板、提升城市功能、增强城市活力，年均完成城市更新固定资产投资500亿元，累计新增产业载体超1500万平方米。

什么是城市更新1.0、2.0、3.0？目前，主流观点认为，1.0阶段主要特征为拆除重建，2.0阶段主要特征为城市产业及形象升级，3.0阶段主要特征为人文、产业、居住等多方融合。

不过，早在今年6月份，黄埔区就透露，正在谋划城市更新政策的3.0版本，将遵循聚焦“一个目标，两个落实，三个转变”的原则。

一个目标：“加快推进黄埔区城市更新实现产城融合，促进经济高质量发展”；

紧扣“两个落实”：落实省委巡视整改要求和区委专项巡查反馈意见；落实市委市政府关于深化城市更新工作“1+1+N”战略部署；

“三个转变”就是着力推进黄埔区城市更新工作实现从规模化向精细化转变，从房地产化向产城融合转变，从主要追求速度向追求质量与速度并重转变。

关于黄埔区城市更新3.0，广州世联君汇副总经理兼顾问及资产管理部总经理林家星认为，3.0应该是产城融合的，强调产业落地非产业概念，强调拆建与改建相融合，非大拆大建，强调历史人文保护和城市肌理延续，非纯粹现代化复制化的城市建设。

而在黄埔区未来五年计划中，也在着重强调产业发展，比如实施“万亿制造”“万亿国资”“万亿固投”“万亿商品”计划，全力打造经济发展最强区。

综合来看，黄埔区旧改未来发展方向已经很明确。不过，这种趋势下，对于以房地产驱动为主的开发商而言，黄埔区旧改机会或将越来越渺茫。