乐居财经 小满 发自济南 10月23日，房地产税试点的消息铺天盖地，搅动了沉寂许久的青岛楼市，也搅动了很多坐拥多套房产的人们的心。于是，小末第一时间联系到身边身家超500万的朋友王强。王强，38岁，某高校教授，三口之家，目前在青岛拥有3套住房，面积约260㎡左右。同大多数多产者一样，王强的“身家”90%来自于房产构成。他的焦虑可以理解，因为如果房地产税在青岛试点，无论从套数还是人均面积哪一方面来征收，王强都属于“高危人群”……

房地产税，这个中国楼市的“达摩克利斯之剑”，又将如何出鞘？

十年磨一剑

房地产税，从首批上海、重庆试点到如今已经10年有余，个中坎坷可想而知。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。出台综合性的房地产税是未来的大势所趋,但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。

2020年5月18日，房地产税立法概念再次被提出，这次的表述是”稳妥推进房地产税立法”。

而其实在今年5月11日，房地产税改革试点工作座谈会在北京召开，会上明确，全国版的房地产税，必须基于“税收法定”而来，而立法注定是相当漫长的过程。而试点，则可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。

10月16日，第20期《求是》杂志发表《扎实推动共同富裕》，指出，在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。这是官方对房地产税的进一步定调！

仅仅时隔一周，10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

至此，在酝酿10年之后，房地产税正式进入大范围试点阶段。这个传说中的“靴子”，终于落下！

“靴子”落地听声响

在房地产税官宣之后，很多人拿它来与之前上海、重庆的试点做对比。我们就来划一下重点：

1、农村宅基地及农村房不征收，其它类型房地产均为试点对象；

2、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区政府制定具体实施细则；

3、试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

其实，放眼全国，在“靴子”落地之前已有城市率先嗅出不一样的信号，存量房市场挂牌量激增。有数据统计，截至10月19日，北京二手房挂牌量为8.94万套，而之前的6月至8月，挂牌数据分别为7.66万套、7.81万套、8.26万套。也就是说，三个多月时间，北京的二手房挂牌量增加了一万多套。在广州，9月1日网上二手房挂牌数字是8.3万套，10月19日的数字是9.13万套，一个多月增长了8000多套。进入10月，二线城市佛山的二手房挂牌量也首次突破7万，相比两个月前增加了5000多套……

全国楼市提前“入冬”

与猛增的挂牌量形成鲜明对比的是，全国楼市成交却创下六年来的新记录。据克而瑞数据显示，9月份一线城市楼市总成交面积250万㎡，同环比分别下降35%和22%。这是过去六年都不曾发生的。

而最近发布的9月份70城房价涨跌大数据，全国也是“跌声”一片：新房价格环比下跌的城市，超过30个；二手房价格环比下跌的城市，超过50个。房价下跌的城市数量再创新高！这是新房市场自2015年5月以来，出现的首次普跌现象。也是二手房市场自2015年以来，下跌城市数量最多的一次。

此外，根据全国二轮土拍的情况来看，多城终止出让或流拍率超过50%，开发商拿地积极性普遍降低。市场预期不断下降，成交量持续低迷……这是一个很明显的信号。土地市场迅速入冬，地方财政收入严重失存。

地方财政“创收”之变

房地产业一直以来都是我国的支柱性产业。在2020年近101.6万亿元的GDP中，房地产业增加值贡献了近69632亿元，占比7.3%。这个数字超过建筑业，交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业等多个行业。在2019年的财政收入中，土地出让收入占比28.34%。也就是说，土地出让为政府带来超过四分之一的财政收入。

地方依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出的依赖程度太深，随着人口出生减少，人口老龄化，新房需求降低，土地财政总要有结束的那一天，单纯靠卖地来维持财政收入并不现实。因此，地方财政收入需要一个稳定的主要来源。

开征房地产税，实质上是为了缓解地方财政的压力，以取代即将枯竭的土地财政。增量税变成存量税，既解决了地方政府的财政问题，又有效的通过控制存量，稳定了房地产市场。

共同富裕VS房价稳定

其实，房地产税开征，首要目的是共同富裕，其次是房价的长期稳定，最后才是地方政府的财政问题。从这个角度和现实情况来看，土地财政的地位短期内无法被威胁。更重要的是促进社会公平，稳定房价，以及那个说了很多年的房地产长效机制。

长久以来，房地产被购房者赋予太多的属性，而升值是最基础的属性。征收房地产税或可降低全社会对地产的依赖，同时也降低购房者对房地产升值的期待。试点城市短期市场成交可能会受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调。但从中长期来看，未来核心城市及区域房价平稳上涨的趋势具备较强支撑，也符合全社会总体利益。

这一次试点的覆盖范围会更广，包含的内容也会更丰富，可以说，和上海重庆试点应该是有着本质差别的。如今买房，越来越多的人要去想自己的持有成本，不仅是房贷，现在还有税收，这二者会同时成为我们持有成本。未来购房逻辑的改变，也会造成购房偏好的变化。

所以，试点的城市也应该会更多一些。

房地产税“剑指”何方

实施房地产税的根本目的是“房住不炒”，促进房地产市场健康有序稳定的发展。任何大涨大跌都不是调控的目的，要让房地产进一步回归居住的属性。基于此，有业内认为，房地产税首先会在一些房价上涨压力大的一线城市进行试点，少量二三线城市也会陆续加入试点。

而对于独立个体的自然人来说，房地产税主要影响的是炒房客，作为投资品的房子征税，就会增加持有房产的成本。消除房子的金融属性，回归到居住属性，堵住投机性购房的可能性。

可以预见，房地产税对于刚需来说，影响并不大。政策试点过程中，会有充分的调整空间，房价并不一定会因为房地产税而暴跌，因为最基本的住房需求是一直存在的，而在市场稳定之后，影响房价的只能是供需。

这也恰恰应了全国人大财经委副主任尹中卿那句话“房地产税可能对房地产价格有影响，会提高房地产的使用和占有成本。但这并不是说占有房产就要交税，而是要增加占有多套、不用于居住等炒房者的负担……”。

济南会成为试点城市吗？

房地产税的落地，并不是要搞“全国一盘棋”，也不能千头万绪一刀切，而是会综合考虑各方面因素，因此，最有可能的就是“因城施策”。按照专家对房地产税试点说明的最新分析，很大程度上会根据现在各地的市场行情来决定试点城市，试点城市可能在公布试点办法之后再行公布。

今年5月，财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。

在这次座谈会上，相关部委总结了上海、重庆两个城市房产税的试点经验，并向两个城市了解历年征收房地产税数额、征收过程中阻力及困难等方面事宜。

相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市征询了“是否支持中央在其所在城市试点征收房地产税”等问题。

至于济南能否“获此殊荣”，我们来看这几个维度：

一、根据国家统计局最新发布的70城房价数据，济南的商品住宅的价格指数一直呈现上涨的趋势，9月份济南新房价格环比上涨0.4%，同比上涨5.5%，以连续九个月呈上涨趋势。如果单从楼市反应来看，济南或已具备“入围”的硬性条件。

二、济南作为典型的“政策市”，很多情况下跟随国家政策走，像土拍两集中制，全国22城济南就是其中之一……从一定程度上说，济南在北方城市中比较具有代表性，因此，成为房产税试点城市的可能性还是有的。

三、最近疯传的济南部分银行房贷额度全面放开，“四大行”中的两家已对外吹风，这对济南楼市来说无疑是重大利好。近日，一则“山东省金融办10月25号全省银行会议，山东省全力支持房地产发展，贷款全面放开”的消息在网络上掀起一番热议。不过，这则消息很快被辟谣了。

据海报新闻报道，10月27上午，大众网·海报新闻记者向山东省地方金融管理局核实该消息，收到回复表示：该消息不实，局内没有召开过上述会议。

房贷利率方面，目前并无明显下降趋势，济南此波操作，救行业的意图明显大于救市。至于房地产税试点，且仁者见仁智者见智吧。

克而瑞数据业务事业部济南机构副总经理张泓认为，国家出台房地产税的目的是为了合理调控房地产市场发展，贯彻“房住不炒”的理念。房地产税的试点大概率是要在现在房地产市场的热点城市，或者是房价起伏比较大的城市或区域进行，济南房地产市场从全国范围来看一直是比较稳健的，无论是房价还是供应成交面积相对这几年都一直很稳定的。未来房地产税很大可能会和其他税种一样，会有起征点的要求，这也是为了保护刚需和低收入群体，如果未来房产交易数据全国联网的话，以房屋套数来计量会更有可操作性。

房地产税的落地，表明了国家对房地产调控和共同富裕的决心。风向的变化，也为下一步楼市走势指明了方向。

对购房者来说，这，无疑是一个最好的时代。