近日，开源证券首席经济学家赵伟团队发布研报称，2021年以来，“因城施策”基调以收紧为主，政策放宽城市仍是少数。

哪些城市在政策微调？土地收入下滑明显的地区

研报指出，从2021年以来，部分二三线城市的地产政策出现了“因城施策”的微调，放宽购房资格、增加购房补贴等。2021年以来，调控政策放宽的城市，主要集中东北地区、山东的二线城市，以及中西部三线城市等。从微调政策来看，放松措施主要包括提高公积金贷款额度、放宽落户限制和购房资格、给予符合条件人才购房补贴、房价限跌、增加购房补贴等。7月以来，政策松动的城市数量有增长态势。

2021年以来，地产调控政策“因城施策”微调的城市，多数出现了土地收入大幅下滑。其中，青岛、呼和浩特、哈尔滨、长春、沈阳等土地流拍率大幅抬升；土地流拍率抬升下，土地出让收入大幅下滑；上半年，青岛、呼和浩特、韶关等，土地出让收入，两年复合增速分别为-27.2%、-12.4%、-14.6%。

政策微调对地产的提振作用如何？或相对有限

研报指出，2021年以来，“因城施策”基调以收紧为主，政策放宽城市仍是少数。2021年以来，“因城施策”整体调控基调已收紧为主，接近70%的城市调控政策趋于收紧，调控收紧占比较2020年大幅提高34个百分点；其中，一线、二线城市调控政策中，收紧类调控政策的占比分别达到96%、64%。特别是热点城市如上海、深圳、杭州等，加强限购、严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导等措施。

从放松政策效果来看，较早放松调控的城市中，青岛、沈阳、呼和浩特、韶关、岳阳等城市商品房销售面积增速均持续下降。前期已有政策微调的城市中，沈阳、呼和浩特，于1月分别放宽公积金贷款额度限制、落户条件，但从地产销售情况来看，调控放松效果有限；前8月，沈阳、呼和浩特商品房销售面积，两年复合增速分别为-10.7%、-5.6%，较2020年增速分别下降5.8、20.3个百分点。

“因城施策”下地产投资如何演绎？或延续下行

研报称，资金紧张、库存去化周期回升下，房企减少拿地、减缓施工节奏，拖累地产投资。调控政策加码下，房地产资金来源中，国内贷款两年复合增速连续三个月负增长；融资趋紧的同时，按揭供给受限、“因城施策”调控收紧下，地产销售从年中以来持续回落；融资收紧、销售回落，导致房企资金压力持续上升。此外，商品房库存去化周期，同比增速由年中的-23%，转为9月的30.6%，进一步拖累投资。

研报还指出，当前房企资金、库存去化环境与2011年、2018年相似，预期未来地产投资仍有较大下行压力。复盘历史，2011年、2018年也曾出现资金紧张、库存去化回升。调控加码下，2011年和2018年，地产销售出现明显回落、房企融资趋紧，拖累地产投资分别下行14、8个月。2021年年中以来，地产销售、投资增速已下行5个月，而本轮地产调控力度超过2011年、2018年，未来地产投资仍有下行压力。