一直以来住宅稀缺的广州南站，或将迎来“爆发期”。

这几天，越秀地产在今年4月拿下的谢村地块传来招募职业顾问的信息，项目确定年内开盘，宣称“入职即开盘，年底必清10亿”，另外，也可以看到项目案名已定为“越秀星寰”，房源达到1311套。

同时，广州城投在去年9月拿下的广州南站地块一二期规划相继获批，距离开盘又近一步。两期共有12栋住宅和住宅&商业楼，层高在25-30层之间，供货量同样不少。

再加上2019年底已经开盘的巨无霸项目——品秀星瀚也于国庆期间正式推售二期产品。目前推售的21栋共54层，房源有300套，整个二期共有5栋住宅楼，供应也十分充足。

三个项目均坐落于广州南站附近，周边配套、景观等大同小异，大有形成三足鼎立之势。那么，三盘pk，谁更胜一筹？快随乐居君一起看看详情~

越秀星寰

开发速度惊人，居家就能免费看球赛？

项目是越秀地产在今年首次集中供地中以总价97175万元（+23亿元建设成本），折合楼面价21819元/㎡收入囊中的谢村地块，位于广州南站立交东侧，汉溪大道以南，靠近地铁7号线谢村地铁站，隔壁就是恒大冠珺之光（商业类），目前恒大冠珺之光售价约为2.4万元/㎡。

项目目前暂未开放销售中心，楼盘资料较少。根据此前公示的批后规划图，项目占地面积70664㎡，容积率为3.0，将分为三部分开发，两部分为住宅区，共有13栋住宅，层数在17到30层之间；剩下的部分为教育区，将建一所18班幼儿园。

乐居君也咨询了几位置业顾问有关项目的情况，其中一位顾问提供的资料显示，项目将打造90-130㎡全南向三至四房，结合容积率和面积来看，项目定位应该为刚需偏改善。

项目效果图

乐居君实地探访发现，项目两侧均为施工工地，西侧是东新高速以东（火车南站）保障性住宅项目，东侧则是恒大项目，此外便没有什么成熟的居住社区，因此周边居住氛围有所欠缺。同时，由于商业配套稀缺，乐居君看到现场施工人员用餐都要依赖流动摊贩或是外卖。

广州南站板块三大楼盘同台竞技

一般而言，越秀地产带“星”字的项目总是离不开TOD模式，星寰也不例外。地图显示，项目距离谢村站约600米，而从谢村站仅需两站便可到达广州南站，同时，项目就坐落于汉溪大道旁，自驾出行也可较为便捷地前往各主干道，交通出行十分便利。

不过，由于项目周边多地正在施工，因此公路上大型货车和工程车络绎不绝，靠近公路的楼栋未来或许也会受到噪音和粉尘困扰。

另外，项目不远处便是恒大足球场项目，未来靠近足球场的高层业主或能在家“免费”观看球赛或其他文体活动，相信这对球迷来说具有不小的吸引力。

至于其他配套，项目周边有谢村小学、番禺区南站小学、会江实验学校等学校，5公里范围内的医院则有番禺区第五人民医院、大石人民医院等。

根据置业顾问透露，项目预计下个月月中开盘。4月底拿地，9月初规划获批，11月月中开盘，不得不说，这样的效率“杠杠的”。

广州城投项目

毗邻南站  “河景”加持？

与越秀星寰开发速度相比，广州城投在南站的项目就稍逊一筹了。

去年9月，广州城投以总价25.69亿元拿下该项目，折合楼面价约26328元/㎡。据广州城投集团消息，项目在去年12月底启动建设，预计明年5月面世。

公示效果图 

项目最大的亮点便是位置优越，地图显示项目距离地铁2号线和7号线的换乘站石壁站不到500米，距离广州南站仅有1站之遥。

根据此前公示的规划图和照片文件可知，项目共分为南北两期建设，共有12栋住宅或住宅&商业楼，层数在25到30层之间。南侧部分为一期，共计4栋建筑，整体比较紧凑；北侧为二期，共计8栋建筑，规模是一期的两倍以上，活动空间更大，楼栋排布更疏松。

其中，3#、4#、5#、9#、10#配置了商业裙楼，涵盖住宅和商业类产品，剩下7栋为纯住宅，产品面积在95-200㎡之间。

乐居君到项目现场发现，目前项目尚未看到有成规模的地上建筑，也没看到想象中火热的施工场景，整体还是较为安静。

配套方面，项目毗邻广州市番禺区南站小学，业主的小孩在此上学的话会非常方便。另外，项目北侧不远处有水道石壁涌，未来还有部分楼栋可观赏到“河景”。

除了上述配套以外，项目周边的其他配套较为欠缺。不过，项目附近的石壁村旧改项目已于去年8月被富力拿下，计划投资达到120亿元，未来各方面配套有望得以改善。

品秀·星瀚

二期全新组团 价格有惊喜

品秀·星瀚早在2019年底就已经开盘，自开售以来就在番禺区乃至整个广州热度不小，目前项目在售的是二期全新组团，首推21栋，54层高，3梯6户，涵盖建面85-112㎡两至四房，共计约300套房源。

此前乐居君已经对该项目及周边配套进行过介绍（点击回顾），所以这里就不再过多赘述，今天主要说说项目有关的新动态。

首先是项目本身，此次推售的二期位于项目东侧，与一期和三期中间隔着一所学校，相较于一期和三期，二期的优势是距离幼儿园和学校更近，缺点是距离地铁站更远。另外，此次首推的21栋距离在建的东晓南放射线很近，虽然销售人员表示公路会建隔音设施，但具体隔音效果如何还有待验证。

来源：越秀TOD微信公众号

价格方面，销售人员表示二期均价约为3.7-3.8万元/㎡，相比之前一期约4-4.4万元/㎡的均价有所下调。

值得一提的是，国庆期间项目还开展了降价促销活动，主要围绕二期85㎡户型，降价幅度约20万元，总价不到300万元便可入手，单价约3.5万元/㎡，整体来看优惠力度不小，对该小区感兴趣的买房者可继续关注接下来的双十一、双十二等节点的促销活动。

项目还迎来一个重大利好，那便是小区门口的陈头岗地铁站所属的22号线（番禺广场-陈头岗）在9月份已经在运营调试，首通段预计不迟于年底开通，未来交通出行将会十分便利。

而能让家长高兴的，就是项目已确定引进九年一贯制的广外附校，属公办性质，据悉将提供超过2000个学位，再加上小区自带的24班幼儿园，可以说小孩从幼儿园到中学的上学问题都能在家门口解决。

三盘同台竞技 如何抉择？

南站板块要腾飞了吗？

这两年，南站板块的新住宅供应可以说都是品秀·星瀚“独挑大梁”，如今越秀星寰和广州城投项目入市在即，购房者应该如何抉择？

如果说是单纯冲着广州南站而来，那无疑广州城投项目是首选，其距离广州南站最近，搭乘高铁最为方便，也可以近水楼台享受到南站周边各方面配套。同时，项目自身定位“轻奢精品居住社区”，自带的商业配套也是这三个楼盘中规模最大的，吃喝玩乐选择会更多。

但在价格方面，应该还是品秀·星瀚更具优势，且广州城投项目大概率会是这三个楼盘中最贵的，其楼面价已超过2.6万元/㎡，按常规来说未来售价很可能突破“5字头”，相比之下，越秀星寰约2.2万元/㎡的楼面价相对友好一些，未来开盘价预计会在4万元/㎡出头。

当然，考虑到品秀·星瀚二期比一期便宜不少，还有降价促销活动，未来越秀星寰和广州城投项目说不定开盘价也会有惊喜。

从交通而言，品秀·星瀚（一期和三期）是距离地铁站最近的，而如果是文体活动爱好者，在确保可无遮挡望到恒大足球场的前提下，可以优先考虑越秀星寰，可能票钱都能省下来不少。

至于教育、医疗、周边景观等方面，三个楼盘距离较近，除了广州城投项目有“河景”加持以外，其他配套其实相差无几，购房者结合自身需求和预算做选择即可。

最后，我们再来聊一聊广州南站板块的发展现状。

虽然广州南站身为广州乃至整个华南地区的重要交通枢纽，但是乐居君此次到广州南站周边转悠一圈发现，南站周边景观和配套依然是一言难尽，放眼望去多为村屋和施工工地，想象中的繁华景观迟迟未见。

要知道，同属于番禺区，且距离南站不远的万博板块都在日新月异的发展着，南站周边的发展速度确实有些让人失望。

庆幸的是，南站板块本身还是得到了规划部门的足够重视。就在不久前，广州市规划和自然资源局公布《广州南站核心区城市设计》，广州南站又被赋予了“粤港澳大湾区客厅与门户枢纽经济区、广佛高质量发展融合新极核、广州市南部中心区”的重要定位。

规划中除了提及要优化交通，提升高铁枢纽商务区人性化体验以外，还提出要高品质建设生态门户公园，规划构思了在东门户建设山谷瀑布的创意。另外在产业方面，规划提出要构建“3+N”产业体系，以枢纽服务、国际消费、商贸会展3大开放型综合产业为引擎，衍生N个创新服务型业态。

实际上，南站板块的相关规划向来不少，只是具体的实施速度有些不如人意。在你看来，南站何时才能迎来真正的腾飞？