乐居财经：10月19日，备受瞩目的石煤机地块竞拍即将启动。在2021年进入倒计时冲刺的节点，十月20宗土地、119亿货值的供应量给不温不火的市场注入了一剂强针剂。

而这次石煤机地块竞拍会否出现抢拍，房地产商拿地的态度如何？既直接影响四季度的土地市场走向，又能窥探出在限地价限房价等房住不炒的背景下，开发商如何在政府、购房者之间寻找新的平衡点。

作为城市更新样板项目，石煤机地块可谓是政府眼中的白月光。而对于开发建设者而言，这白月光也是一块烫手的山芋。

位于长安区一环核心区域，1957年建厂的石煤机有着鲜明的时代印记，而石煤机地块的更新改造也肩负着保留城市人文底蕴、补齐功能短板、生态弱项的重任，要做成城市更新项目的新起点，带动东北老工业区蝶变。按照这样的定位，对开发建设者的要求就更高，不仅需要资金实力，城市更新项目的开发经验，更要有家国情怀、城市发展的远见和格局，甚至也需要一些牺牲。

据石家庄市公共资源交易中心信息，石煤机地块总用地面积约合429.75亩，占地面积为约合242.93亩，土地用途为住宅、商服、公共管理与公共服务、交通运输、教育用地，这其中二类居住用地面积约合149.25亩（占比约34.7%），商业用地约合11.55 亩（占比约2.7%），商业商务娱乐康体综合用地（含工业遗产保护区）约合94.5亩（占比约22%），绿地与广场用地约合79.2亩（占比约18.4%），中学用地约合32.4 亩占比约7.5%。可以看出，整个地块中可开发住宅的占比仅为34.7%，而更多面积用于做城市功能配套以及生态维护。

同样是市政府一级工程的东胜时间山项目，在规划上就是完全依照政府要求进行的建设，甚至户型配比都做了规范，虽然说开发商拿到了核心区域的开发权但在建设中也多了桎梏，增加了后期销售难度。

而石煤机地块，根据容积率不高于2.0的要求，以及地块控规方案，测算后住宅经营性楼面价约达18245元/㎡。关于石煤机地块成本进行测算如下：

【配建成本假设】

1、47900㎡工业遗存区域改造46328.8万（折合9672元/㎡）；

2、15615㎡行政办公按照8000元/㎡新建；

3、14430㎡学校按照8500元/㎡新建；

4、33165㎡体育公园（兼容绿地）改造8900万；

5、3827㎡广场用地按照560元/㎡软景铺设；

6、长安医院等50亩保留区域外立面改造4000万；

【不确定成本因素】（按照15000万预估，现无成本标准）

1、变电站搬迁及地下线缆；

2、地下停车场500个停车位；

3、广场及绿化用地下配套小市政；

4、项目周边其他外立面专项提升改造；

【可售面积】

1、住宅161620㎡（容积率2.0上线，另扣除保障房与红线内配套）

2、商业5980㎡（容积率1.5）

经测算，楼面价约达18245元/㎡，销售价格预计要达35000元/㎡，对比当年的豪宅新源燕府二手房标价30823元/㎡，周边的龙湖天奕32000元/㎡，这样的成本价对于目前的住宅市场无论哪一个企业都有很大的挑战。

而从实力和开发经验上看：擅长城市更新项目开发的万科目前在售项目有12个 ，新开盘项目紫院、翡翠四季、蓝湾、加上书院二期等货量充足，石煤机地块可谓是锦上添花；国企背景的中海虽有三个在售项目，但也不排除继续加仓的可能，据不完全统计，在北京、广州、深圳中海地产是拿地最多企业，仅过去一个月在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京等城市公开拿地24宗，可谓是今年土拍市场上的“大佬“；刚刚在雄安新区、唐山斩获地块的中冶，此外，还有龙湖、荣盛，以及近两年在土地市场上表现积极的保利、融创，本地的东胜、润江……

当然，也有更多的预测押注在石家庄市属国有企业—市地产集团身上，毕竟市地产集团进行了土地一级开发，而且对规划要求更了解，同样具备资金实力和开发经验。目前乐居对石煤机地块进行了实地探访，地块西北侧的公园已经开始建设，现场有施工人员正进行建设，公园的雏形已现。“生态先行 保护优先”为后期的开发竖起高标准，石煤机地块这场商业大战，究竟谁会是最后黑马，让我们拭目以待！

石煤机地块360°鸟瞰视频