禹洲郎溪上里10.15-10.18登记12幢，加推在即，共68套房源（刚需供应21套），毛坯跃层，户型面积为72㎡-163㎡，备案均价15349元/㎡。

非刚需客户首付比例不低于6成；刚需客户验资额需满足3成首付，非刚需客户需满足6成首付。

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项目概述

位于瑶海区龙岗板块，2018年9月22日首开，剩余2栋未推，预计近期将加推，主力户型120㎡。

适合人群

总价约96-210万，购房门槛适中，适合刚需、刚改以及改善客群。

区域概述

瑶海区是合肥市中心城区之一，是全国综合实力、投资潜力双百强区，安徽省制造业发展综合十强区，也是合肥传统工业区和城区东向发展的"桥头堡"及重要交通枢纽。该区域坚持产业立区，实施产业发展的“11332”工程，不断发展壮大新一代信息技术产业。

在合肥东部新中心规划中，瑶海区占地约17.7平方公里、核心区占地约5平方公里，是构建“中心引领、两翼齐飞、多极支撑、岭湖辉映、六带协同”的空间新格局中的重要一员。

未来，瑶海将以东部新中心、“一谷三基地”为主平台，深化长三角G60科创走廊产业合作示范园（物联网）建设，积极承接沪苏浙中心城市功能疏解、产业转移、科技成果转化，成为合肥与长三角“深度合作”的排头兵。

不过，瑶海区作为老牌工业区，其先天的区域短板是很明显的，周边成熟高端的商业综合体较少，区域内的生态环境、产业布局以及城市界面也都不是很好。

板块概述

瑶海主要可以分为郎溪路板块、龙岗板块和瑶海老城板块，其中瑶海老城板块以二手房为主，供地较少，新房选择空间有限。而东部新中心板块作为后起之秀，新建楼盘云集，但已陆续走向清盘时刻。板块内城市配套较齐全，交通方面有地铁2号线直达，商业方面有龙湖天街和瑶海万达加持，生活比较便捷。

目前，东部新中心板块内入驻房企有禹洲、华润、中海、安建、力高、金茂等。板块新房房价区间在1.3-2万/㎡，各个楼盘之间差距较大；二手房挂牌价多在1.3-3万/㎡不等，部分楼盘存在倒挂。

禹洲郎溪上里是禹洲地产首进瑶海的作品，占地面积约9.4万㎡，总建筑面积约31.1万㎡。绿化率40%，容积率2.5，容积率较高，是典型的刚需住宅配置。小区车位2349个，车户配比1：1.13，车位较紧张。

小区规划上，项目涵盖高层和跃层，无洋房业态，共计23栋——其中10#、16#、18#、19#、20#、21#、22#、23#为高层住宅，其余的都是跃层产品，共2070户。户型面积60~166㎡，包括两室两厅、三室两厅。

目前剩余少量房源在售，户型面积约60㎡、71㎡一楼平层以及166㎡底复，一楼平层单价约13000-14000元/㎡。项目还剩2栋房源12#、13#未推，预计即将加推，其中12#备案价约1.53万/㎡，标准层单价约1.45-1.6万/㎡。

禹洲郎溪上里12#于10月15日启动登记，共68套房源（刚需供应21套），毛坯小高层，户型面积为72㎡-163㎡，备案均价15349元/㎡，验资登记，非刚需客户6成首付起，登记时间10.15-10.18。

小区规划以跃层为主，有少部分高层楼栋，项目定位面向刚需客群。小区配置包括社区卫生服务站、养老服务设施、文化活动室，13a#的楼栋一楼设置有架空层，一侧是儿童主题活动区，另一侧是成人会客休憩区，可以满足业主的休闲、娱乐、社交需求。户型方面，建面120㎡以上，毛坯交付，整体是刚需房源为主，也有少量满足改善需求的房源。

作为当时的区域“地王”，居住楼面价为10170元/㎡，禹洲郎溪上里毛坯高层均价仅15394元/㎡，利润空间有限，但在同区域内，价格门槛较高，买房人仍有一定抗性。

不过，项目开发商为禹洲，实力雄厚，在合肥人心中的品牌形象较好，在合肥有禹洲绿城蘭园这样的代表作。

轨道交通

离地铁3号线（在建中）新海大道站直线距离约800米，距离地铁2号线（已通车）东二十埠站直线距离1.6公里，地铁出行较为便利。

3号线南延工程正在建设中，长度约11.3公里，预计2024年开通运营。开通后将成为贯穿合肥市的核心线路，沿线经过合肥西部几个县、合肥市新开发区、政务新区。未来即便前往合肥市区工作，地铁通勤非常便利。

公共交通

周边有多条公交线路，公交出行便捷。主要有303路、502路（郎溪路小学站）；40路、147路、302路（明月东一酒店站）；316路、710路（包岗路口站）；39路、132路、154路、233路（海洲景秀世家站）；49路公交（技校站）；502路、303路（李郢站）；157路、301路、302路、40路（明月东一站）。

自驾

周边路网发达，构成道路网络通达全城，但是由于道路施工原因，现在自驾出行受到一些限制。

首先，项目周边有“五横五纵”立体交通网络。五横分别为包公大道、临泉东路、长江东路、新安江路、和裕溪路高架；五纵分别为铜陵路高架、东二环当涂路、未来规划改建成东二环的郎溪路、龙岗路和大众路。

不过，目前项目周边的出行并不方便，原因是项目西侧的郎溪路辅路、南侧明皇路大部分路段正在施工，道路处于封闭状态，出行需要从东侧绕行。

教育配套

自身配建12班制幼儿园，又有五十五中东校区（直线距离约2.7公里）等优质教育资源，且与合肥郎溪路小学仅一路之隔。除此之外，周边还有合肥新站寿春实验中学（直线距离约1公里），合肥市行知小学（直线距离约1.1公里）。总之，项目的教育配套较为优质。

医疗配套

项目周边2公里内有合肥新海妇产医院（直线距离约1公里）、合肥市瑶海区龙岗医院（直线距离约1.5公里）可满足日常医疗需求。

稍远一点有安徽静安中西医结合医院（直线距离约3.2公里）、合肥市第二人民医院（直线距离约3.1公里）、安徽省妇幼保健院（直线距离约4.1公里），均已投入使用，可满足更高的医疗需求。

公园配套

项目周边暂无大型公园，不过代建约6500方市政生态公园，除此之外还有文一云河湾公园（直线距离约600米），可以满足业主的日常散步游园需求。

除此之外还有瑞泰公园（直线距离约2公里）、新海公园（直线距离约2.3公里）、龙岗游园（直线距离约2.5公里），距离稍远，步行前往比较不便。

商业配套

项目周边大型商业综合体较少，日常购物可以选择瑶海万达广场（直线距离约900米）、新长江商业广场（直线距离约1.8公里）、宝业东城广场（直线距离约2.6公里）、保利广场购物中心（直线距离约2.6公里）、龙湖瑶海天街（直线距离约3.4公里）等场所。

其中，龙湖合肥瑶海天街为约25万方TOD地铁城市综合体，地铁2号线王岗站上盖，填补瑶海大型商业综合体匮乏的空白。

与同板块新房相比，价格优势不明显。虽然瑶海区长期是合肥市区的房价洼地，但是区域价值也在抬升。同板块内的伟星长江赋，装修小高层备案价为17199元/㎡，单套总价152-215万元，建面117-119㎡；禹洲郎溪上里的小户型房源已经基本售罄，新登记的毛坯小高层，建面119㎡-163㎡，备案价15349元/㎡，标准层单套总价178-213万元。

两个楼盘备案价格相差不大，不过禹洲郎溪上里拿地成本较高，选择以毛坯交付，而伟星长江赋装修交付，禹洲郎溪上里的价格优势不明显。

二手房方面，板块内的二手房挂牌价在1.1-2万/㎡，房龄较老的小区二手房挂牌价较低，近年来交付的新房二手房挂牌价和新房价格倒挂不明显。

同刚需定位的房源来看，主要集中在瑶海、新站、三县，多为小户型，差距不大，主要是区位和产品设计的差异。目前，东部新中心板块在售新房以小高层、洋房为主，库存有限，地缘性买房人选择范围较小。

结语
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