前奏：“弃选率”近6成

北京也没有逃脱全国其他城市的命运！

10月11日，是北京二轮集中土拍报名截止日。

到了中午，传统的热点区域朝阳11宗地依然无人报名。

时间一分一秒过去，就在大家都以为朝阳地块或将全部撤牌之时，下午2点，距离报名截止不到一小时，金隅的工作人员出现在了六里桥的北京市政务服务中心土拍材料提交窗口。

金隅+昆泰以联合体报名十八里店693地块。

该地块起拍价37.6亿，建筑控制规模≤68416㎡，楼面地价5.5万/平米，销售指导价7.5万元/平米。

十八里店693地块成为朝阳唯一一块被报名的地块。

10月11日下午3点报名结束，北京二次土拍43宗供地，除1宗招标地块外，共有16宗收到有效竞买申请。

报名的16宗地中，位于中心城区的8宗，位于平原新城及副中心的7宗，位于生态涵养区的1宗。

其中，有5宗仅1家房企报名，以底价成交。

它们是：

通州地产2.95亿竞得通州区于家务地块，销售指导价3.1万/㎡；

北京城建9.83亿竞得房山长沟镇地块，销售指导价2.7万/㎡；

华润+中铁置业联合体68.5亿竞得大兴西红门地块，销售指导价6.6万/㎡；

中海11.6亿竞得石景山首钢园区地块，销售指导价7.48万/㎡；

以及金隅37.6亿拿十八里店693地块，售价7.5万。

此外，还有26宗没有获得报名，这其中不乏孙河等热门区域的多块地，面临流拍或撤地。

北京二次土拍“弃选率”近6成。

11日当晚10点15分，截止报名已经过去了7个小时，下班时间也已经过去了5个多小时后，北京市规自委网站发布了一则公告：

《 关于延长北京市怀柔区北房镇驸马庄村棚户区改造项目HR00-0406-6016、6017、6020、6023地块R2二类居住用地、B1商业用地等26宗国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间的公告》

公告称具体竞买申请截止时间、挂牌竞价截止时间等与下一批次商品住宅用地集中供应项目保持一致。

这意味着，26宗地块将进入第三批次集中出让的队列。

最终进入现场竞拍的地块共有11宗，参拍的房企也只有不到30家，原本计划2天的拍卖变为了13日一天完成。

现场：比一次土拍冷静很多

13日早上7点10分，乐居小编到达北京市政务服务中心，深秋的早晨透着丝丝凉意，大门口冷冷清清，除了门卫再无其他人。

直到7点半后，开始陆陆续续开始进人，都是带着工作牌的工作人员…… 

记得四个月前，5月第一次集中土拍时，房企的热情度明显不同；早7点，大门口就早已围满了各家房企的土拓人。

8点03分，小编在五楼的土拍多功能大厅等候区看到了中铁置业的工作人员，有六、七个人之多。中铁置业还为员工准备了早餐：包子、牛奶、鸡蛋，还自带纸杯和热水壶。

如此准备充分，似乎预示了中铁置业能够成为黑马，在二批次土拍中拿到更多地块！

8点15分左右，懋源、京投、中海等陆续到来。

8点30至9点20分，开始查验相关资格文件，领取竞买标志牌。

9点30分，竞拍正式开始。

这时，土拍大厅里稀稀疏疏地坐着一些参拍房企人员、媒体人，还有少量前来观摩的未参拍房企的土拓人，如果凑在一起的话，十多排的座位可能四排也坐不满。

“第一次集中土拍时，这个大厅人都坐满了，来晚的都在后边站着，这次人数差远了”，小编的同事回头看了一眼到场的人数后感慨。

第一个竞拍地块是大热门海淀京昌路楔形631-1，起拍价41.9亿。

京投、中海、中建三局+五局、华润+城建、建工+首开+住总、懋源、中铁置业7家房企参拍。

5轮竞价，华润+城建以44.4亿报价到达价格上限，转为在此价格和配建建筑规模6200平方米“保障性租赁住房”的基础上现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。

又25轮举牌，中海触达10%的政府持有份额上限，地块转入高标准商品住宅投报程序。

第二块是与海淀楔形631-1相邻的631-2地块。中海、中建三局+五局、中铁置业、华润+城建、建工+首开+住总5家竞拍。

经过35轮的竞争，最终中海以49.3亿+10%政府持有商品住宅产权份额触及上限，转入高标准住宅建设方案投报程序。

截至小编发稿时，这两个地块的最终买家还未出炉，不过政府93.7亿资金已经到手了。

此后，海淀西北旺0004地块被中海以45亿竞得，0003地块被华润＋首开联合体44.95亿竞得，均未触达价格上限，竞争不算激烈。

下午的土拍共有7宗地块。

丰台区万泉寺是除了海淀四宗地之外，最受关注的地块了，该宗地吸引了中海、懋源、华润、建工+首开，共4家房企及联合体报名参与，也是出乎意料的仅经过了11轮竞争就被建工+首开联合体不声不响的以41.8亿竞得。

丰台周庄子地块吸引了中海、旭辉+华润+首开、懋源共3家房企及联合体报名参与，但地块在开拍后无人报价，最终，懋源以43.34亿竞得。

本次北京土拍试点加入了摇号和竞现房销售面积的竞拍政策。

其中昌平六亭饭店地块的竞争相对激烈很多，该宗地吸引了东亚新华、路劲+城建开发+城建北方、中铁诺德、中铁置业、建工+昌房、首开房地置业，共6家房企及联合体报名参与。

经过24轮的竞争，触及上限，进入现场摇号环节，最终地块由中铁置业摇号竞得。

大兴黄村地块由中铁置业和兴创联合体以7.84亿元+5.4万方现房销售面积竞得。

总成交513.45亿，共16块地成交，北京二次土拍就此结束。

主角：中海再进海淀，对垒华润

土拍的主角是拿地的房企，与第一次土拍相比，这场大戏的主角显然换了。

融创、绿城、保利、卓越、中交等第一次土拍的大户，均没有在第二次土拍中展现身影。

市场关注的焦点，中海，终于出手了。

此前，中海在第一次土拍中颗粒无收，但在第二次土拍中，中海独立收获两宗土地。

先是以11.6亿元底价拿下石景山首钢园区地块。

又在海淀区西北旺0004地块竞拍中，力压华润+首开和建工+金隅，以45亿的总价获胜。

这块地的土拍过程也令小编颇感惊讶。

海淀西北旺0004地块由中海、华润+首开、懋源、建工+金隅四家参拍，仅经过8轮举牌连竞政府持有份额环节都没到，就被中海以45亿竞得。

当西北旺0004地块落锤时，土拍大厅传来一片“啊”的疑惑之声，结束速度之快出乎众人意料。

根据挂牌文件显示，海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基地（新）F1地块HD00-0403-0004地块为R2二类居住用地、HD00-0403-0005地块为A33基础教育用地，起拍价42.6亿元，建设用地面积59060.26㎡，建筑控制规模≤86350.39㎡。地块容积率1.5，建筑控高30米，将以“五通一平”形式供地。

地块靠近西六环，东侧直线距离约2公里处为京新高速，西侧为在建中的海淀大悦城，距离地铁16号线永丰站直线距离约 2.3公里，属于码农集中的区域，所以对这块地，业内还是非常看好的。

小编在现场做直播，本来预测西北旺也会像楔形地块一样，先竞价再竞政府份额，最后进入高标准阶段呢，直播记录表上把价格和政府份额都提前按照竞价阶梯做到了上限，就等着各家举牌往上填了，刚填了八、九轮就结束了，也是没想到。

中海在拿到西北旺0004地块后，朋友圈海报刷屏一轮，文案“与海，同泽。十年归来 共拾光”足见中海拿到西北旺地块的喜悦心情。

西北旺所在的海淀，就是中海心中的白月光。

想进场不是一、两天了，之前都被华润和融创截了胡，这次是卯足了劲儿。

在各城第二批土拍普遍遇冷、溢价率大幅度下降、流拍率走高的情况下，中海地产成为土拍市场的大赢家。

据各地公共资源交易中心和中信建投所列数据显示，中海地产全口径拿地金额达到337.2亿元，成为第二轮集中供地拿地金额花费最多的企业，共拿到13宗土地，同中国铁建并列TOP50房企拿地数量第一。

中海地产深圳和广州均是拿地最多房企。深圳拿了四块，127.15亿元；广州拿3块地，为99亿元。北京也很有可能最多。

而西北旺的另外一块地，0003地块被华润＋首开联合体竞得。

距离西北旺这个地块不远，是华润操刀的大盘——海淀幸福里，截至今年9月10日已销售破100亿。

未来两年西北旺就会华润中海对垒的局面。

黑马：它摇号、竞现房均胜出

本次土拍最大的黑马房企应该算是中铁置业了，以中铁置业单独身份拿到了昌平六亭饭店地块，和兴创联合拿到了大兴黄村地块，和华润联合获得大兴西红门地块，共3宗地，成为目前拿地数量最多的企业之一。

根据挂牌文件显示，六亭饭店CP00-0205-0021 地块起拍价8.25亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积27077.627㎡，建筑控制规模≤56500㎡。地块容积率为2.1，控制高度60米，将以“临时三通一平” 形式供地。

六亭饭店地块是北京首次启动摇号程序，摇号过程吸引了土拍大厅的所有人，在摇中后，中铁置业的竞拍人员还兴奋地握了握拳。

大兴黄村地块的竞争也尤为激烈。

根据挂牌文件显示，黄村地块起拍价34.4亿。地块用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，建设用地面积54389.091㎡，建筑控制规模≤123172㎡。地块绿化率30%，建筑控高60米，将以“四通一平”形式供地。

地块位于五环外大兴区黄村镇，临近京开高速，东至广茂大街，西至辅星路，北至福海路，距离最近的地铁是4号线枣园站，地块周边康庄公园、黄村公园。

虽然有中建一局、中铁置业+兴创、中海，共3家房企及联合体报名参与，但实际竞价阶段，中海未参与，全程只有中建一局和中铁置业+兴创两家竞争，一家举完一家马上跟上，报价速度之快，让小编在现场的记录都已经跟不上了。

另外，还有一个值得注意的房企是懋源，在本批次土拍中仅有龙湖和懋源两家民营企业拿地，其中懋源报名了海淀和丰台的4宗地块，补仓意愿强烈，最终竞得南三环周庄子地块。懋源以开发高端豪宅被业内熟知，本批次其报名地块均为热门地块，在过往的北京土拍中，懋源参与过万柳地块和孙河豪宅地块等地块的竞拍，本次拿地并不意外。

周庄子地块所在丰台西南地区，正是懋源深耕的西南三环豪宅片区，已经在此打造了钓云台、璟岳等几个标杆项目。 

全国：限价与资金管控让开发商冷静

北京的二次土拍成交地块出让面积为77.62万平方米，较第一批次减少54%，成交总价为513.45亿元，较第一批次下滑54%。

北京土拍的同一天，上海的二次土拍也在进行中，历时3天，上海二轮土拍相较于110天前的首轮集中拍地，本轮土拍可谓“急冻”，剔除2幅城中村地块，其余18幅宅地中9幅底价成交，比例高达50%，而首批土拍中这一数字是22%。

参与房企最多的地块为奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块，6家央企国企现场竞价，其余地块均低于6家。

而最终报价达到中止价并进入一次报价的地块数为6幅，占比30%（首轮这一比例为74%）。

放眼近3个月的全国土拍市场，“土拍遇冷”已成为今年下半年以来的关键词。

今年6月开始以来，据不完全统计，全国住宅用地流拍地块已有612宗，其中一线城市流拍99宗，三、四线城市流拍达到513宗。总体来看，流拍土地以三四线城市为主。但热点一二线城市像天津、青岛、成都、温州、西安等也出现了流拍情况。

1、天津二批供地61宗，停牌19宗、流拍2宗，最终仅有40宗地成交

2、沈阳新供46宗地，只有10幅土地有房企报名竞拍

3、成都二批供地75宗，终止交易17宗

4、杭州二批供地10宗，9宗流拍

……

然而，拥有众多人口，购买需求旺盛的北京、上海土拍遇冷还是让人略感意外。

具体到北京，土拍规则限制严格，加大了自有资金来源审查制度；限制了无开发资质企业参与土拍；信贷收缩等，直接导致房企融资端受到较大制约。

另一方面，回款端在下半年也受到了较大的挑战，市场下行，项目去化面临困难；购房贷款办理困难；加强资金监管等，使得开发商拿地更加冷静谨慎。

影响：市场格局暂无变化

虽然今年北京二批次土拍遇冷，但《毅家之言》出品人郭毅认为实际上对北京的购房者，北京的楼市格局并不会有太大影响。

2020年全年，北京住宅供地成交48宗。

而今年北京土拍首批次成交30宗地，二批次成交17宗，总计47宗地块，只比2020年全面少一宗。对市场供需结构，不会造成实质性影响。

于开发商而言，一批次集中供地中融创、绿城、保利、卓越、中交等均已拿地，二批次中海、中铁置业、懋源等需要补仓的企业也拿到了地。

郭毅认为，二批次土拍遇冷最大的影响可能会是“影响购房人的预期”，大面积的土地延期可能会影响购房人对某个城市或者某个片区的预期会降低，在这个区域的购房信心会降低。

如今，北京二批次土拍已结束，结果没有尽如人意，但确实也是真实市场反馈。房住不炒，地块限价，售价限价之后。开发商、地方政府和购房者需要重新寻找新的平衡。

第一次集中供地，开发商担心存量，大快猛干，存在头脑过热，计算利润难平，出现了个别退出情况。

第二次土拍，理性冷静下的开发商，选择了小心谨慎。

高周转已远去，市场新的平衡点在形成。

在第三次土拍中，政府卖地的同时又能稳地价、稳房价，开发商拿地的同时还可以保证利润，这样一个新的市场平衡点会形成吗？