乐居买房 戊炜 发自青岛 青岛楼市“银十”开场即“入冬”，继9月触底后，十一黄金周楼市再遭“寒流”。据卓易数据，在刚刚过去的国庆七天长假中，青岛新建商品房成交1254套，除去因恒大事件影响，胶州、城阳两项目集中网签795套，真正成交量仅459套，环比下跌63.6%！

9月热情耗尽十一难再续

对于开发商来说，他们的去化意愿不可谓不强烈。据乐居统计，“金九”开盘的项目达到56个，各大楼盘都想趁着成交旺季，抢占先机。然而，在一波开盘试水后，市场给开发商浇了一盆凉水，特别是9月最后一周，仅有4个商住项目开盘，给十一黄金周带来些许阴霾。十一黄金周期间，笔者陆续走访了部分热盘，踩盘中发现，购房者的购买意愿甚是保守，无论是刚需还是改善型住房，销售量异常“冷静”。

城阳胶州成交量鹤立鸡群

从区域成交情况来看，城阳和胶州分别以506套和431套位列销售榜前两名，曾经的成交大户西海岸新区也仅以96套的成绩远远落后。根据近一个月成交数据，西海岸继9月最后一周被即墨反超后，如今十一黄金周又排位于城阳和胶州之后。

客观来看，西海岸新区的成交量曲线比较平和，很少出现大幅波动。而十一黄金周城阳和胶州的凸起，则和恒大两个项目有莫大的关系。

非正常：一个恒大贡献七成成交量

据悉，国庆七天假期，地处胶州市的恒大文旅城项目，累计成交金额为38462万元，成为十一黄金周楼盘成交额冠军。

恒大文化旅游城项目距离胶东国际机场仅13.5公里，将成为游客的游玩首选地。此外，项目距离青兰高速、红岛高铁站、胶州站都在10公里内，距离青岛海湾大桥胶州连接线仅约10公里，地铁M8号线（在建）、M12号线（规划中）近邻项目。机场、高铁、高速、跨海大桥、地铁等多维立体交通网加持下，将实现青岛“半小时生活圈”，济青“1小时经济圈”，省内“2小时交通圈”，北京上海“3小时通达圈。

据笔者了解，恒大文旅城北区2地块和6地块小区开盘整一年，今年十一黄金周开发商进行清盘促销，主打工抵房，价格在万元/㎡区间。尽管国庆期间，售楼处打烊，但依然阻挡不了置业者的购买步伐。据卓易数据，该项目国庆假期网签成交量达358套，贡献青岛总成交量的30%。在与一位购房者谈及开发商负面消息及楼盘近况时，郑姓购房者表示：“开发商的负面消息早有耳闻，只是项目大部分完工了，并且房企的规模和实力还在。另外，此项目也是当地政府重点打造的形象工程，相信此项目不会受到太大影响。”

购房多为投资行为

除了恒大文旅城项目，十一黄金周成交可谓乏善可陈。在国庆七天的销售榜上，恒大又一项目，御澜国际则以437套成为成交量冠军。

据悉，恒大御澜国际项目位于城阳区，2019年3月1日开盘，目前在售的为改善型的洋房和别墅。均价跌破万元/㎡，但是必须全款购买。同样的情况也出现在胶州的恒大文旅城项目。从售楼处获悉，恒大的上述项目目前处在清盘阶段，由于开发商去化压力巨大，所以推出的降价全款购房销售策略。

而作为置业者来说，恒大的“强卖”也正中大多投资置业者的下怀。根据“全款”规则，可以确定的是，购房多为投资行为，刚需购房者则多在资金门槛外止步。

据一名前恒大销售经理透露，目前关注恒大青岛项目的置业者，大多怀有“抄底”心态。他们认为在“三稳”的背景下，即便房企破产，楼盘也不会倒塌。在他们眼里，目前的价格已经触底，现在是“建仓”的最佳时机。况且，胶州和南部的西海岸并不遥远，而在价格上则相差一倍之遥，胶州房源已是价格洼地，投资正当时。

预测：十月或将坐实“铁十”

这个国庆假期，青岛在售楼盘也纷纷开启了打折促销活动。笔者在国庆假期前定调的《提前引爆十一黄金周 青岛市区热盘最高直降30万！》一文中也已经整理出了青岛部分楼盘的具体打折促销详情。今天，笔者再次和售楼处核实了下，以下楼盘的打折活动还在继续。从青岛楼市整体来看，开发商的降价策略较为“矜持”，而消费者似乎对开发商的诚意视而不见，双方的牵手似乎并不容易。

国庆期间，开发商虽然开展了多种形式的促销活动加速销售回款，但目前客户观望情绪基本形成，冷热不均仍是青岛楼市的基本面，存量较大的近远郊板块价格下行趋势明显，热点板块价格仍有支撑。

2021年是楼市面临大考的关键之年，在经历三道红线与集中供地后，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代，青岛房地产市场同样也在逐步回归理性。