上半年（2021.1.1-2021.9.15）以来，越秀区一手房成交仅259套。目前在售楼盘也仅有麓湖轩、世茂天越、淘金半山豪庭三个，新宅供应相当稀缺，如今终于有一新盘众筑·东山学府将要入市！

若案如其名，它会是越秀区这个教育强区又一个稀缺学位靓盘吗？

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双地铁，名校环绕

众筑·东山学府位置就在越秀区东风东路737号，门前的东风东路上有多个公交车站。

其中，东风东路站的3个分站便有2、B4、27、54、56、62、185、189、204、261、283、284、293、305、517、518、542、550等多条线路的公交车，西至荔湾，东至天河。

哪怕是搭地铁，无论是6号线区庄站还是5号线动物园站，步行至项目位置也不过是10分钟左右的路程，交通相当便捷。

在商业方面，项目300米开外就是农林下路商圈、中华广场商圈、淘金商圈、北京路商圈，商圈内囊括王府井百货、东山百货、友谊商场等一众消费好去处。

在医疗方面，项目周边有中山大学附属第一医院、广州市省人民医院、广州空军医院、中山大学附属肿瘤医院、南方医科大学第三附属医院以及广东药科大学附属第一医院等多家知名医院,医疗实力强劲。

而作为项目主要卖点的教育，更是资源密集，周边的东风东路小学、育才小学、农林下路小学均是省一级示范小学的第一梯队，含金量不低。

那究竟众筑·东山学府是否能顺利入读名校呢？我们继续来看看楼盘的现场情况。

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3梯24户，户型奇葩

紧挨东风东路的众筑·东山学府有着淡绿色的外立面，是商业写字楼常用的玻璃幕墙。而项目的销售中心也并不大，走进一个小门就能看见里面的项目沙盘。

沙盘看似高楼林立，实质上在推的只有中间孤零零的一栋高楼，容积率高达9.56。

据展厅销售介绍，项目共有21层（4-21层均为住宅）和6种户型，约42-60㎡。吹风价9-10万元/㎡，房产证已经拿了下来，9月尾就可以正式开盘。

目前，项目正在紧锣密鼓地装修当中，将会配备五星级酒店的装修和统一配有中央空调（吊顶将压低部分楼高），但不能使用明火！同时，也因为装修，项目的样板间还未正式开放。

但是，其写字楼般的外观，也预示了项目的一些特点。

从户型图来看，3梯24户真是令人震惊！难以想象432户人共用3个电梯会何其不便。

再者，户型设计和商业公寓无异，阳台也均为内阳台。

其中，A1户型是一个三角形，不仅入户即厨房，厕所的位置更是直直对正床头。

而同为三角形的A5户型，卧室位置较A1方正，但阳台无论位置还是形状都相当牵强，仿佛是多余的地方。

但要论户型奇怪，A2则更为“出众”，形似手枪！它的建筑面积虽然比A1、A5大10㎡，但客厅多出来的位置由于不规则，使用率其实并不高。

当然，A3、A4、A19这三类户型还是算得上方方正正的，和一般矩形的公寓单间并无异处。

最后，大家最为关注的学位问题，众筑·东山学府是否如销售所说，可以顺利入读农林下路小学呢？

根据越秀区教育局公布的《2021年越秀区农林下路小学一年级新生登记范围》可知，位于东风东路737号的众筑·东山学府恰好在农林下路小学一年级新生登记范围内。

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30年地龄，二手楼盘

虽然，众筑·东山学府的学位确实并非噱头，但商业公寓的户型、不能明火的奇怪条件，令乐居君不禁感到疑惑，这些都不是一个正常住宅会出现的操作。

因此，乐居君走访了附近中介，竟然得到了更为令人震惊的消息！

按照中介所说，该楼盘价钱有机会9字头，但是了解它背景的周边居民都是绝对不会购买它的。

该楼盘1990年的地龄，2010年建成，兴建时就出现过烂尾，被人接盘后也依然卖不出去。

中介接着透露，早几年前有客户买下该楼盘，到现在都还未能顺利办得房产证。原因是，部分房屋被开发商抵押给了银行，尚且未被解押。

这些爆料究竟有几分真假？乐居君从天眼查中找到了众筑·东山学府这个楼盘2020年6月22日的一则法院判决书，为我们披露了部分信息。

这是众筑·东山学府的前东家广东烨龙集团有限公司和两位顾客发生的房屋买卖合同纠纷，共经过两轮审判。其中，天眼查信息显示广东烨龙集团有限公司是一家“小微企业”。

从判决书的地址可以了解到，涉事的就是众筑·东山学府五楼42.0438㎡的一户房屋，成交总价为3531680元。（折合约8.4万元/㎡）

当时，该楼盘名字还未被改为众筑·东山学府，而是叫做翰林尚品。我们跳过买卖双方的“扯皮”内容，从法院认定的事实中可以得到如下几点关键信息。

1、该项目建筑时间为1990年9月8日；

2、该房产存在抵押等他项权利情况；

3、涉案房屋所在翰林尚品整体设计为开放型厨房，根据《城镇燃气技术规范》的规定，开放式厨房不允许开通管道煤气；

4、涉案房屋的交易是已经办理产权登记取得房屋权属的权属人再次转让房屋的交易，即二手房买卖交易。

另外，一审中烨龙公司陈述称：“我方是从其他公司手中购买了整栋楼，然后分证，然后再装修，装修完毕再卖给陈X健、张X等小业主。”

再往前追溯，1990年时该项目的最初规划是商业用地，被新国际（发展）拿下，案名为新国际大厦，是一个纯写字楼产品。但建筑大楼却一直拖延到2000年才建成，其后再过10余年才被烨龙公司买下整栋楼，并把商业公寓改成了住宅性质。

销售宣称的一手新盘在法律上的认定也只是个二手货色。为了农林下路的学位，购买一所问题多多的房产，真的是要三思而后行啦！

9-10万元/㎡的吹风价究竟值不值得呢？乐居君和你分享一下项目周边的房价情况吧！

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周边二手楼梯楼8万+、电梯楼10万+

广州市二手房指导价出台后，越秀区中招的四个楼盘，全部在众筑·东山学府附近。

但据中介介绍，暂未有人按照指导价来放盘，因为很多人的入手价都高过指导价的价格。

目前，东风广场、力迅东山雅筑、锦城花园以及君汇世家的二手均价大部分都是10万+，其中东风广场有部分小户型约8.5万元/㎡。此外，同样对口农林下路小学的还有海景农林华府，成交均价约10万元/㎡。

同时，众筑·东山学府周边的老旧楼梯楼，则有不少8字头的选择，如福今路大院（1990年建）、水均岗大街小区（1989年建）、梅东小区（1987年建）等。

而新房方面，在售的麓湖轩均价约6.6万元/㎡，世茂天越均价约13万元/㎡，而主打对口华侨外国语学位的淘金半山豪庭均价约13.5万元/㎡。

总而言之，若为学位而买房，其实可以选择的方式很多，无论是10万+的电梯楼还是8万+的楼梯楼，都有较多的选择。而问题多多的公寓式住宅众筑·东山学府能否得到购房人的青睐，还需等待市场的检验啦！