乐居财经徐酒眠邓鑫妮发自上海

一身中山装，再搭配一副眼镜，没有刻意掩饰的花白头发，笑容可掬，身上总是透着文人的儒雅气质。近年来，罗康瑞亮相公共场合大多就是这样的形象。

9月13日晚，瑞安新天地有限公司（简称“瑞安新天地”）的招股书递呈港交所，这一步，瑞安集团董事会主席罗康瑞酝酿了十多年。

上海新天地是罗康瑞在内地市场的第一部作品，为他打响的不仅是名声，也为他打开了内地的广阔市场。将瑞安新天地单独推进资本市场，早在十二三年前就在罗康瑞心里萌芽。

2012年，瑞安房地产发布公告称，拟拆分子公司中国新天地单独港交所上市；同年，罗康瑞的女儿罗宝瑜加入瑞安房地产，负责中国新天地的发展策略及项目定位。2013年，瑞安房地产将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地独立营运，并引入战略投资人Brookfield。

官方公告、资产腾挪、引入战投、人事调动，一系列举措似乎都昭示着新天地IPO之事已经箭在弦上了。2015年年初，罗康瑞表示，力保中国新天地2015年下半年IPO。然而在这之后，就再也没有了消息。

夙愿搁浅多年，资本风向标从地产吹向物业，再换道商管，赛道不断细分。风口抢食，这一次罗康瑞出手迅速。自7月26日传出消息，不到两个月就“靴子落地”。

“瑞安新天地将在中国主要从事商业地产投资及持有，物业管理以及商业资产管理业务。”此次分拆，罗康瑞将包括上海新天地在内的瑞安房地产13项已落成的商业投资物业资产组合划给了瑞安新天地。

冲击商管赛道，罗康瑞走在了潘军和王健林前面。

散业务不散股权

2011年10月27日，作为瑞安房地产的附属公司，瑞安新天地在开曼岛注册成立，而等待这一纸招股书等了十年。

按照计划，紧随全球发售完成后，瑞安新天地还将继续作为瑞安房地产的附属公司，而瑞安房地产将仍然是瑞安新天地的控股股东。不过瑞安新天地也在招股书中表示，IPO之后，其运营能独立于瑞安房地产集团。

成功上市前，瑞安新天地由瑞安房地产持股100%，往上穿透，最终由瑞安公司受益55.68%的股份。

而瑞安公司由Bosrich全权信託单位持有，其受托人为BosrichHoldings (PTC) Inc. （简称“Bosrich”）。罗康瑞正是该信托的成立人及全权信托受益人，也就是说，目前罗康瑞在瑞安新天地收益股份份额达到55.68%。

不过在此前筹备上市阶段，其部分股权曾经授出过。

2013年末，罗康瑞为瑞安新天地引入Brookfield资本，资方以购入瑞安新天地5亿美元可换股的方式获得22%股权，同时瑞安做出承诺，允许Brookfield后期追加2.5亿美元投资。

5年之后，瑞安新天地集团又以40.74亿港元买断了与Brookfield所有权益关系，回购后者持有的瑞安新天地已发行股份约21.894%及本金额约为78万港元的未赎回证券。瑞安新天地重新成为瑞安新天地集团的全资附属公司。

此次递交招股书，罗康瑞未再引入任何的Pre-IPO融资，全权掌握在自己手中。

生“三胎”过程波折

作为资本市场的“常客”，罗康瑞已经成功将瑞安房地产和瑞安建业推入上市之列，孵化的“第三胎”却迟迟没有进展。

计划搁置多年后，原本分拆大热门的“中国新天地”摇身一变成了“瑞安新天地”。拖了9年，历经分拆、并表、再分拆的路程，瑞安新天地终于走到港交所的门口。

2012年，罗康瑞首次透露分拆的想法，彼时商业地产的投资正盛，罗康瑞也有意打包旗下的商业地产“捞金”。搭建上市平台中国新天地，引入其他投资人，也就成了顺手的事情。

而在筹备分拆的过程中，瑞安房地产的收益表现得并不如意。2014年，瑞安房地产溢利较2013年下跌8%至24.85亿元，股东应占溢利较2013年的21.25亿元，下跌16%至17.78亿元，。

上市苗头持续没多久，就哑火了。2015年的业绩会上，罗康瑞以“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式”为由，叫停了上市进程。

此时，罗康瑞的女儿罗宝瑜进入瑞安房地产已经三年，在这一年也正式成为瑞安新天地的董事。

2021年重启分拆计划后，罗康瑞虽然还担任主席兼非执行董事职位，不过执行董事职位已经交给罗宝瑜、张斌、孙希灏等人，三人的平均年龄45岁，其中罗宝瑜为39岁。

200万方小规模闯关

罗康瑞从香港北上，最终将大本营落在了长三角地区。头顶着“新天地”光环的瑞安新天地，其大部分项目来自长三角和长江沿岸，其中仅上海一处就占了过半的管理规模。

截至2021年6月30日，瑞安新天地的物业总建筑面积约为200万平方米，其中52.7%位于上海。其中，不包含停车场及其他空间的管理面积中分别有64.4%和35.6%为零售和办公物业。

与此同时，控股股东瑞安房地产另有130万平方米的储备商业物业，其中85.7%位于上海，瑞安新天地完成收购后，其在上海的总建筑面积将达到220万方。

独特的商业打法，让瑞安新天地区别于一般从物管企业的业务收入构成。其中，物业投资的收益占据大头，比重将近八成，物业管理收入占比不足18%。

截至上半年，其总收入为13.77亿元，其中物业投资、物业管理、资产管理及其他服务的收入分别为10.67亿元、2.44亿元、5600万元、1000万元，收入占比为77.5%、17.7%、4.1%、0.7%。

长时间来，其收入70%以上由物业投资包揽，但外界因素导致投资物业公平值变动，对整体营收影响较大。

2018年、2019年、2020年以及2020年与2021年前六个月的收益分别为23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元、11.12亿元、13.77亿元。其中，2020年及截至2020年6月30日止六个月，瑞安新天地分别净亏损2.63亿元、8.85亿元，同期的由于新型冠状病毒爆发导致投资物业公平值分别减值11.11亿元、13.11亿元。

此外，零售和办公两大业态包揽其所有项目，租金和出租率也是收入的重要一环。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六个月，物业的期末出租率分别为91.2%、90.4%、91.3%及92.0%。

整体出租率波动，各项目间的出租率也有一定差距，其中有部分项目出租率还不到70%。今年2月收购的南京国际金融中心，上半年零售出租率为63.8%，办公出租率为66.5%。