乐居财经 王敏  9月8日至10日，以“稳进”为主题的“2021（第四届）乐居财经年度论坛”在上海举行，分《见地时间》和《财经之夜》两部分进行。10场开放论坛“见地时间”云端启动，网友可直接与嘉宾实时互动。>>>点击查看专题

随着物业行业集中度越来越高，窗口期收窄，科技的发展对物业行业的推动等的导入，物业行业正处于锐变风口。上市热降温，赛道在变，并购逻辑在变，多变中物企如何跟上？物业上市‘风口’是否已过?同时，对于收并购，物企从全部收购到参股、换股，如何看待这种并购方式的变化？

在9月9日下午2点进行的“物业之变”主题论坛，主持人乐居财经物业K线主编张丹与嘉宾碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总裁李长江、绿城物业服务集团党委书记兼绿城服务集团行政总裁金科丽、金科智慧服务集团行政总裁韩强、东原仁知服务集团副董事长兼联席总裁衡清达、第一服务控股常务副总经理陈东东、德信服务集团执行董事兼总裁唐俊杰、康桥悦生活执行董事兼总裁戴卫、朗诗绿色生活执行董事兼行政总裁吴旭、和泓服务集团首席运营官邓春勇、鸿坤物业总经理吴国卿进行线上连线，关于“物业上市”、“物企赛道的核心指标”和“收并购方式的变化”进行讨论。

碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总裁李长江

在“物业之变”主题论坛上，碧桂园服务控股有限公司执行董事、总裁李长江表示，物业上市风口是否已过，需要每家企业结合自身的实际情况做出判断，如果增长的可确定性强，内生动力充足，那风口就没有过。

谈及选择细赛道的核心指标时，他指出，第一，赛道本身具有一定的量，并且不是一次性出现，而是会长期出现，就是要有规模，要有覆盖面；第二，基于社区场景下，物企本身有物业服务的优势去做增值服务。“物业行业是一个对社会要有贡献的行业，是一个民生行业，所以，物业企业要强调对社会的贡献，增值服务也是为了让业主的生活更方便，更容易去满足业主需求。”李长江说。>>>点击查看更多精彩内容

绿城物业服务集团党委书记、绿城服务集团行政总裁金科丽

绿城物业服务集团党委书记、绿城服务集团行政总裁金科丽表示，物业行业经历高速增长的阶段之后，目前处在向“高速增长+高质量增长”，就是“双高增长”的阶段。只要速度和质量双在线，物业行业的风口一直在线。

谈及收并购问题，金科丽认为，首先要思考收并购的作用和价值到底是什么。绿城服务在收并购方面，更多倾向于能力互补的定位上。所以，这些年绿城的收并购聚焦在生活门类项下的教育、零售、资产等等这些门类。在基础物业的板块，其可能会相对审慎一些，会选择跟自身业态互补、区域互补的标的相对比较合适。

“不过，归根到底收并购无论规模还是能力互补，最终要实现跟公司产品服务协同，最终体现在客户的满意度提升和员工敬业度提升上，这是最终极追求的目标，不能一刀切。”金科丽说道。>>>点击查看更多精彩内容

金科智慧服务集团行政总裁韩强

在“物业之变”主题论坛上，金科智慧服务集团行政总裁韩强表示，物企上市风口可能是一个分水岭，在这个过程当中，每个企业都需要根据自身的情况，做好自身战略考量安排。未来1-2年内，行业会有大量并购的机会存在。

关于物企赛道选择，他指出，截止到现在，每家企业做的增值服务内容都有一些趋同。这种情况下，物企要做好3点工作：其一，做好基础服务。其二，强化创新。其三，强化科技赋能。基于以上三个方面，去沉淀自身核心竞争力。

关于收并购，他表示，其核心还在于从企业的自身角度出发。收并购的最终目的是双方能达到共鸣，融合之后，不管在服务上还是在产业上，能够做到更好的协同，做到1+1大于2。>>>点击查看更多精彩内容

东原仁知服务集团副董事长兼联席总裁衡清达

在“物业之变”主题论坛上，东原仁知服务集团副董事长兼联席总裁衡清达表示，对物业公司而言，更多的还是要看自身的服务品质，未来物业行业也会像其它服务型行业一样，慢慢形成一些寡头，但仍然不乏有特色的、中而美的公司。

衡清达指出，物业行业是长期的赛道，需要提升服务竞争力，向客户提供一体化、高品质的服务。

他认为，物企赛道越分越细，是必然的现象。细分赛道也会要求更高的专业技术门槛，这同时也会给企业带来一些机会。未来物企需要在规模化、集约化的基础上，通过科技赋能提升管理效率及劳动生产率。>>>点击查看更多精彩内容

第一服务控股常务副总经理陈东东

在“物业之变”主题论坛上，第一服务控股常务副总经理陈东东表示，今年开始，在物业赛道上，横纵有两条线。

横向是业态的赛道，业态的选择会越来越多元，从原来的住宅业态、单纯物业业态转变为局部大物业运营管理、大物业服务，例如城市管理、河道治理等。

纵向是基于客户、空间、场景的增值服务赛道，例如房产经纪、社区商务、业主专有部位旧改等，增值服务营收会持续增长。

陈东东认为，收并购的机会主义时代基本上结束了，现在更多的是资源整合，头部企业资源整合能力越来越好。收并购方面，无论买方还是卖方都会越来越理性，机会主义不太可能再发扬光大，资源整合时代已经拉开序幕，甚至有些头部企业已经很成熟了。>>>点击查看更多精彩内容

德信服务集团执行董事、总裁唐俊杰

在“物业之变”主题论坛上，德信服务集团执行董事兼总裁唐俊杰表示，物业企业无论上市还是出售，都是基于对于自身性质判断和未来战略合理化的一种选择。对于上市物企来讲，上市只是一种开始，能否被资本市场所认可，在于其是否具有核心竞争力。

他指出，物业赛道越分越细，除了关注物业企业盈利收入、毛利润、净利润这些基本的盈利指标之外，还要关注物业企业的非住宅业态、增值业态和第三方拓展。

最后，他总结道，当前物业行业格局尚未定型，众多细分赛道没有出现寡头的情况之下，中小物业企业仍然应该把细分领域优势做足，翻盘的机会仍在。>>>点击查看更多精彩内容

康桥悦生活执行董事兼总裁戴卫

在“物业之变”主题论坛上，康桥悦生活执行董事兼总裁戴卫表示，如果为了融资，用关联交易包装完成上市，物业上市风口肯定过了，但是，如果站在第三产业角度讲，物业管理属于第三产业，和14亿人民息息相关，那么这个风口永远不会过。

谈及物企选择细分赛道的指标时，他指出，第一，这个产业要能够独立生存，不能依赖于物业公司；第二，规模破亿，如果不破亿，不能称为产业；第三，对标这个产业的平均利润率。

收并购方面，戴卫认为，无论是现金定向增发还是换股，都不重要，这是投资的技术手段，交给专业团队来做，物业企业需要考虑的是投资、融合、管控、壮大。>>>点击查看更多精彩内容

朗诗绿色生活执行董事兼行政总裁吴旭

在“物业之变”主题论坛上，朗诗绿色生活执行董事兼行政总裁吴旭表示，无论民营企业还是国有企业，上市以后就变成公众企业，受到大众的监督，这对于整个行业来讲是良性发展。

据其介绍，朗诗绿色生活背靠朗诗控股，除了物业、住宅、开发以外，集团旗下也有像常青藤养老服务、租赁性公寓、城市更新、旧楼翻新业务，还有室内环境改造业务。这些业务整合起来，结合业务需求痛点和市场上社会供给难点，服务好客户，同时给企业增加盈利性，选择这种细分赛道的转型，才是核心价值。

另一个核心价值就是创新，在朗诗绿色生活看来，真正有创造性的价值其实是对于客户痛点和供给难点的充分挖掘。>>>点击查看更多精彩内容

和泓服务集团首席运营官邓春勇

和泓服务集团首席运营官邓春勇表示，截止到2021年9月份，有48家物业服务在港股上市，另外，21家服务企业已经递表，4家在沪深股市上市，2021年底这个行业处于加速状态。

他认为，物业赛道规模化发展是必然趋势，通过规模化、集中化管理，实现资源共享、人员共享，实现提质增效，这是企业盈利目的。目前，物业行业除了少部分龙头企业，大部分小微企业比较分散，管理能力和服务能力无法满足要求。

他指出，小微企业发展要寻求资源共享、优势共享，要进行有效识别，实现连片化、优质化管理，弥补行业空白缺陷。小微企业想要得到发展，首先必须加强服务产品化建设，提升专业化服务；其次，寻求跨界合作，优势互补，更多地挖掘增值服务潜力；最后，同其他物企构建共同体，构建专业化人才管理团队。>>>点击查看更多精彩内容

鸿坤物业总经理吴国卿

在“物业之变”主题论坛上，鸿坤物业总经理吴国卿表示，物业围绕着生活服务、空间服务进行，其实还是要看指标。

首先，物企属于服务行业，也是劳动密集型企业，核心指标是服务质量，这是影响企业发展或者生存的基础。因为服务质量决定了客户的买单程度、满意程度，如果客户不买单，可能企业生存的机会、发展的空间都是受限的。另一方面，物业企业跟业主之间的关系，是甲乙方之间的关系，随着各种政策明朗化，双方之间的合作关系，可能会影响企业的发展。所以，如何处理双方关系，是很关键的核心指标。

此外，随着物企上市，财务制度要走向规范化、透明化，也是核心指标。>>>点击查看更多精彩内容