乐居财经讯 张林霞 8月27日，据 易沃高管研修 ，PMBA-10期集修共训模块，丁祖昱基于多项行业指标和维度，分析了当前房地产市场形势和行业发展趋势。

过去三年，不确定性充满了整个行业，无论是政策面，还是“黑天鹅”。但现在随着“三道红线”落地，“房住不炒”成长效机制，确定性更加明确：房地产已进入无增长时代，发展逻辑需要改变。

丁祖昱表示，短期内全国房地产市场下行趋势依旧比较严峻，他对此也持悲观态度。但长期而言，房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。

政策：三大重磅政策重塑行业格局

今天与大家分享的内容会比较严酷，但还是希望严峻的事情，大家能够乐观面对。

在如今这样一个非常重要的节点下，我仍然认为，短期内全国房地产市场下行趋势依旧比较严峻，我对此也持悲观态度。

继去年8月23日以来，房地产融资的三道红线，房贷管理两道红线、22城集中供地相继落地，随着三大重磅政策的出台，房地产行业逻辑正在发生改变，行业格局也迎来重塑。

这些政策对行业带来的改变不可逆转，如果房企不从根本上传统的开发模式，最终出路就是走向消亡，可能是快速可能是缓慢，但走向消亡的事实一定不可逆转。

要注意，集中供地与三道红线、两道红线不能并列。红线改变的是行业规则和发展模式，集中供地体现的则是期望最终实现稳地价的调控目标。

在首轮集中供地中，很多城市的结果未及预期，但至少难得地做到了信息公开透明。至于未完全达到稳地价的目标，没有关系，可以立马调整第二轮集中供地的规则，比如8月6日深圳发布公告宣布第二批已挂牌的地块中止出让，8月10日天津也发布公告宣布延长61宗土地出让时间，等等。一开始有人说这是因为土地市场进入寒冬没人报名导致，还有人说是太多人报名，怕土地溢价又要飞上去。

然而8月10日答案揭晓，自然资源部关于集中供地提出了新要求。这些部分城市调整第二次集中供地规则，正印证了自然资源部的相关规定：单宗土地溢价上限不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价；在达到地价或溢价率的上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可以通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

这样一来，一方面房企拿地成本将有所下降，这给房企留有了一定的利润空间，因而也出现了房地产股放量高开高走的局面；另一方面， 也可以刺激企业拿地积极性，不至于大量流拍，保障地方土地出让收入，同时地王也将“绝迹”，一定程度上可以抑制房价的过快上涨。

要注意，在本质上，政策本身并非是让利于房企，虽有利于企业，但核心仍是为了达到稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

最近各大热点城市也在密集“因城施策”，如沪深规范交易秩序并收紧经营贷， 沪深杭蓉等30余城政策加码。从政策出台角度而言，所有政策都是调控政策、限制性政策，没有一条放松政策。

去年疫情后，与房地产相关的放松政策在短短两个月时间出了三百多条，但从8月开始多地调控加码，再也没有出过一条放松政策。

接下来，收的政策还会有，但是短期内看不到任何放松政策。如果这些城市稳不住，还会出现诸如楼盘日光、万人摇号的现象，那未来还会面临更多限制性政策，这也不可逆转。

市场：新房降、二手房降、土地成交降、融资总额降

除了政策端持续收紧，今年7月市场的表现也不尽如意，我认为，短期内，房地产市场仍会下行。

从销售规模来看，今年上半年商品房销售规模创近5年新高，按照上半年判断全年，或许今年销售面积可能增长10%，从17.6亿平方米到近19亿平方米，但明确告诉大家，下半年不会这么好，今年上半年也许会成为近几年表现最好的半年度，往后每个半年度可能都会下落。

今年上半年房地产开发投资增速超过20%，但全年房地产开发投资增速也许比GDP低。李迅雷老师预测今年GDP是9，有人预测是8，国家希望保持在6以上。房地产开发别想有9、8的增速，6也不敢保证，但能守住就很好，可以想象，接下来行业将会发生巨变。

从新房成交数据而言，7月新房成交规模环比降 15%、同比降 9% 。由于6月房企多要冲击年中销售节点，因此7月环比下降可以理解，但同比9%的下降，放在任何月份都足以说明问题。1-7月新房成交较2019年同期增长19%，增长是胜利，但事实上这两年的行业规模也已发生巨变。再看城市分化，7月只有少数一线城市同比持平，多数城市由增转跌，前7月一线增幅仍居首。

二手房市场也失去原有热度，成交量继3月达到高点以来，连续“四连降”。7月同比跌幅扩大至26%，这意味着失去了四分之一个市场。前7月累计同比增幅收窄至34%，虽有所上升，但经历了去年二手房成交量上涨后，大家已经不习惯二手房再回到相对低点，一旦回到相对低点，必然还会影响一手成交。

再看城市情况，北上广深4个城市中，除了广州，其余3个城市7月二手成交都在下降，深圳继6月创新低后，7月的二手房成交再创新低。上海亦较年初下跌47%，而上海的下降才刚刚开始，一方面7月24日开始上海房贷利率上调，另一方面目前本身存在按揭额度紧张，房贷周期延长等现象，这都会造成二手成交进入快速下滑的阶段。

再看土地市场，7月土地成交量价环比双降，有人说因为第二轮集中供地还没开始，但可以明确告诉大家，即使开始，土地成交还会继续下降。土地溢价率也回到了相对低点13%，流拍率达到相对高点16%。在没有集中供地的情况下，16%的流拍率并不是好现象。其实挂牌时，都有过波动，很少有政府不做任何前期沟通就直接挂地，做了沟通又流拍说明什么？说明企业临阵脱逃。请大家情愿不拍也不要逃避。

从土地成交分化来看，仅一线城市前7月成交规模正增长，三四线城市累计成交降幅扩大至23%，今年开发企业拿地的积极性相比去年大幅下降。

今年前7月，土地成交建面TOP30城市中，多为三四线城市。而土地成交金额排名中，杭州、上海、北京排名前三，因为土地价格相对较高，成交量不大，未来基本供不应求。土地成交排名，不能只看今年，也不能只看金额，一定要看面积，三年的面积都要看。

集中供地后，房企基本清楚政府每年的计划，大致可以算出未来要和多少企业竞争，因此更要问自己：如果大家都跑的时候我跑不掉怎么办？如果问了，现在拿地应该更加谨慎。

从土地价格变动来看，70%的城市地价仍上涨，很多人说下半年拿地赚不到钱，因为随时可能限价，很多原先不限价的城市，只要房价涨的稍快，立马限价。因而当前不能再用原来的观点看待问题，因为一旦限价，原先所做的所有测算都会发生根本性改变。

11个城市已经公布第二轮集中供地清单，大部分城市供应规模较首次均有所增加。但我对第二轮、第三轮集中供地是看空的。下半年本就资金紧张，行业风声鹤唳，市场下行，任何企业拿地的积极性和3、4月都会是天壤之别。不过短短4个月就已像是两个市场，中国房地产就是这么奇怪。很多人说如果知道政策出台如此密集，知道对调控下如此之决心，3、4月就不会用高价拿地。

从房企业绩来看，7月****00房企销售业绩回落，环比降低 33%、同比降低 8.3%，表现不及上半年和历史同期。受房企货量供应不足，政策调控升级、部分城市市场调整影响。8月还要再差。

从竞争格局而言，各梯队门槛还在同步提升，但增速肯定放缓。未来操盘金额和全口径金额还会上升，但权益金额的门槛应该不升反降。我认为，看一家企业的销售还是应该看其权益金额，权益金额增长才是真的增长。

看拿地意愿，销售TOP30新增货值占百强比重达69%，问题在于很多头部企业无法拿地，今年1-7月，TOP20房企有6家几乎没有拿地，与其千亿的年销售额完全不匹配。还有5家房企拿地稍多，也分别表态暂时不拿。其余11家房企有的不能拿，有的不想拿，或者被要求不能拿。为什么说土地市场必然下行？头部房企都不拿地，土地市场会好吗？

回过头看，这也给更多房企提供了机会，第二轮、第三轮集中供地，很多企业因为种种原因不能拿地，竞争可能会相对放松。

拿地节奏也创近一年新低，一是因为7月随着首轮集中供地陆续完结，进入“空窗期”，二是因为目前房企也不想拿非重点城市的地。

截止到7月末，有八成****00房企投销比低于0.4%，超过四成房企投销比不足0.2%。拿地销售比超过0.4的占24%，主要包括两类房企：一是规模较大的国企、央企，此类房企融资能力强、现金流实力雄厚，在首轮22个城市集中供地中表现突出，在核心城市竞得不少高总价地块导致拿地销售比较高；另一类则是区域深耕型的规模房企，尤其深耕长三角、珠三角的房企，在杭州、广州、深圳等城市均积极补仓。

除了新房、二手房、土地成交下降，房企融资总额也在下降。7月房企融资总额1018亿元，环比降11%，同比锐减47%，已连续9个月均同比下降，资产证券化融资同比大幅下降48%。

现在境外融资的代价很高，要佩服之前就完成境外融资的企业，不论用什么方式，给出什么成本，至少短期在现金流方面又拿到了一笔钱。房企借新还旧是很重要的模式，不用说增长，只要维持开发，就必须借新的钱再还掉，去年823杠杆一去，这一模式是否会发生很大改变？就是很核心本质的问题。

融资结构中出现很大变化，永续债及股权融资放缓，境内债权融资占据主位。随着偿债潮到来，部分房企债券违约频出，未来还会更多。为了减轻负债压力，有的房企积极转让项目回笼资金减轻负债压力，有的房企加快旗下业务分拆上市增厚权益。在行业格局发生变化的当下，这些手段也只能暂缓当下的压力。

长期乐观，短期悲观，行业终将步入无增长时代

未来行业发展会有什么逻辑？

从中长期看，我对大环境没有那么悲观，但短期还是非常困难。

第一，房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。最近政策出台频频，是因为还没看到对经济产生任何影响，至少数字端没有显现。到今年年底，如果数据显示房地产显现出下行趋势，那么政策面会整体缓和，市场也需要重新归位。

第二，政策的主基调就是继续坚持“房住不炒、因城施策”，第三，调控目标就是要稳地价、稳房价、稳预期，做不到就不做。

下半年房地产税试点会分步推进，一定会有上海、深圳、广州三个城市，杭州、南京、厦门等房价较高，涨幅较快的城市大概率也会推行，北京、成都、重庆基本不会推行，这些是确定性的，但如宁波会不会推行？不知道，这是不确定性的。

哪些城市一定推行，哪些城市一定不推行都知道，还有一些模棱两可的城市就要看最终政策的选择。也许10月会有8-10个城市出台房地产新政策，如果出台政策，肯定会对二手房产生影响，新房同样如此。

明确告诉大家，市场肯定是坏的，这就是确定性。我在去年年末的时候就曾表示：行业肯定会步入无增长时代。无增长是指总面积上的不增长，但销售金额还会增长，销售金额5-10年内仍会高位保持在17万- 20万亿元。

未来城市投资中，首先范围锁定19大城市群，比较看好长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群，特别是长三角和大湾区。

未来上海和环上海城市会达到五千万人口，上海很快会达到三千万人口，这是巨大的风口。现在广州+佛山，深圳+东莞和惠州，两大+三小已超过五千万人口。包括长三角的杭州、南京都是如此，在这些产业能够不断发展，资源配套相对较好的城市，未来人口一定会向这些核心城市不断流入。

未来整个中国人口必然下降，但部分核心城市人口也必然上升。最终还是要选核心城市长期深耕，不仅是开发，包括商业、长租等等也要如此。

所以短期判断，新房、二手房、土地成交规模都会一路下行，这是大势，房企不能逆势。未来的确定性就是，房企增长模式会转变，原来的高杠杆、高发展、高利润的时代已经过去，房企未来的发展逻辑要改变。

去年房企整体有息负债增速下滑超过10%，未来负债总规模也一定下滑。有息负债总额下滑，房企怎么增长？千亿公司也不一定保险，做得越大负债压力越大，除非是央企还相对保险。

现在一定是和头部房企的合作更重要。最近都在说内卷，但现在还到不了内卷，大家只是菜鸡互啄，不去找实力更强的大象，几只鸡打在一起没有任何意义。今后土地市场上一定要合作，单打独斗的时代早已过去。

做压力测试，加大与非房实体企业合作

房企要学习金融机构，每年做压力测试，适度减少融资依赖。压力测试可以从三个方面考量：现金流测试、现金余额测试、总资产测试。

现金流测试，看经营现金流加融资现金流最后等于正还是负。经营性现金流为负，融资性现金流也为负的企业很危险。如果都为正，问题不大。经营性现金流为正，且融资性现金流为负的企业，建议未来保持原有融资规模。现在经营性现金流为正的企业占比不多，融资性现金流为正的企业比较多，但考虑到823三道红线出台后，未来融资性现金流为负的企业肯定也有。

现金余额也需要测试，在手现金及现金等价物（不计算受限制现金），在减去一年内需偿还的有息流动负债后，在手现金的剩余量越少，企业的安全边际相对越低。过去房企不重视这个问题，因为模式就是可以借更多的钱补之前的洞，但现在这个问题无法用原先模式解决。我有一个比较悲观的判断：百强企业可能有几十家一年内出现债务违约，大多数是民企，极少数是国企。

总资产测试更要认真算，把所有资产，全部折合市场价（一定不是评估价），减去所有负债，结果才是净资产。如果大于0，还有救，如果小于0，不建议融资。

建议少数有能力房企，保持现有融资规模的同时，降低资金成本。建议多数房企，适度减少融资，维持现金流稳定，保持利润。

最终经营策略上，要加强项目回款，控拿地，加大合作，减少资金占用并降低。

可以加大跟资金或者额度较为富余的非房实体企业，特别是国企进行投资合作，通过让渡股权，超额利润分配等进行合作。通过融资息差，给这些股东稳定的回报率。

销售有压力，现阶段就是和周边比赛，土地市场是合作关系，销售战场就是竞争对手，有你没我，有我没你，只能这样冲刺。一定不要把期望寄托在第四季度，因为供应量很大，政策面压力也很大。一定要抓紧9月。销售一定要和回款挂钩。

要谨慎投资，不要再为了拿地而拿地，与周期、利润挂钩，坚决不做大持有。不拿资金回笼周期＞1年，利润率＜5%的地。很多城市不要做，城市权限收回总部。鼓励多合作，不要再内卷化竞争推高地价。绝不做大比例自持物业。每家房企至少多准备三个月的现金流，不然到时候没钱叫天天不应。

新赛道无需all in，房企要量力而行

从房企角度来说，未来增长难度越来越高，因此要寻找第二曲线。物业、租赁、办公、商业、文旅、养老、产业、创投仍是目前颇具前景的赛道。但具体如何选择，企业要根据自己的能力选择。

物业是好赛道，未来空间很大，但不是每家企业都可以做。目前的格局下，想要弯道超车也比较难。

租赁要关注细分领域，目前蓝领公寓优势相对明显，需求大，坪效高，投入成本低，营销成本低，其他如养老公寓、白领公寓、服务式公寓、人才公寓、公租房等都很难做。

办公更加困难，目前只有上海、北京的办公相对稳住租金下滑的趋势，且空置率在去年分别达到高点后没有进一步上升，但也就仅此而已。去年上海的空置率达到22%，之前最高也不过8%。可以想象上海的空置率都达到了如此高的风险水平，更别说二线城市。

商业的热点是新消费，如果没有研究透彻消费业态的变化就贸然布局，很容易开业之日就是死亡之日。今年有大量Mall会开，但面临的最大挑战是关店比开店多，2020年各商业业态开关店率是0.71，关100开70，2019年是0.98，2018年是1.3，开关店率迅速下降。

疫情对于文旅行业而言是极大的不确定性。今年1-7月已经超过2019年的最高水平，但由于8月疫情再次回落。

养老赛道前景广阔，但大多数房企也做不了养老。太多养老机构表面看着非常好，财务报表非常不好。

产业也很难做，现在做产业一定要做真的，不要做假的，再做假产业没有任何地方政府会准许，不要忽悠政府。投资没那么好做，别看有的房企做的挺热闹，都是小打小闹。