编者按：2021年，经历三道红线与集中供地的房地产行业，终结了20年来的“三高”发展模式。置身于中国经济发展“压舱石”地位的行业，进入“三稳”阶段，即企业要守住团队，守住市场，守住信心。乐居财经特别推出《韧性——2021见地·对话经理人系列》，聆听一线总经理强大的耐受力和拼搏的后劲！本期【见地】对话嘉宾是天鸿地产石家庄公司总经理刘禹麟先生。

    撰文 | 种夏

摄影 | 赵旭智

出品 | 乐居财经

赵旭智与刘禹麟的见面，是在初秋时节一个阳光灿烂的午后。石家庄难得的好天气，预示着这场访谈将是一次愉快的对话。

一如首次会面，刘禹麟依旧热情好客、风趣幽默，给乐居财经留下了深刻印象。访谈过程中，刘禹麟对每一个问题的把控思路清晰、从容淡定。

2021年年初，石家庄经历了一场“家门口”的疫情，在短暂的回暖之后，市场进入“冷静期”。购房者观望情绪严重之下，不少开发企业通过特价房、工抵房等多种方式，期望以此打开市场。

天鸿世家作为天鸿房地产开发有限公司布局石家庄的重要一子，率先击破了房价“壁垒”，收获了一批刚需购房群体的认可，“北天鸿，南同福”的说法响彻石家庄地产圈。

与全国性品牌房企不同，地方性开发企业面对市场的千变万化，灵活性更强，正所谓“船小好调头”便是如此。在艰难的市场环境下，天鸿地产是如何通过困难重重的考验？又是如何保持着行业发展信心？

“活下去”最重要

2004年进入房地产行业的刘禹麟，近二十年的从业经历，几乎跨越了中国房地产行业的发展历程。也正因此，刘禹麟对市场变化具有先天的敏感性。

在“三道红线”与中央调控政策不断加码背景下，房企的生存环境愈发艰难。在刘禹麟眼中，万科在2018年秋天提出的“活下去”，是当下开发企业面临的最大难题。

作为一名土生土长的东北人，刘禹麟身上散发着一股乐观和不服输的劲头。他认为，市场最艰难的阶段，恰好是开发企业修炼内功的最佳时期，开发企业应该考虑如何对产品进行升级，如何提升企业的口碑，要回归到老百姓的真正需求上。

尽管有不少人开始唱衰房地产行业，但从业17年的刘禹麟，认为政府一系列的调控，长远来看，对房地产行业的健康发展具有深远意义。

“过程会很痛苦，但是它会越来越规范，将来坚持下来的，真正能留下来的，我认为它可以做到百年企业。”刘禹麟直言。

“稳”字当头

尽管刘禹麟对石家庄下半年的市场表现并不看好，但他认为这可以看做为明年做蓄力准备。

2021年上半年，石家庄大多数开发商的“日子”并不好过，回流资金最好的方式，便是通过特价房、工抵房等方式，利用部分低价房源促进销售。

对于此类市场现象，刘禹麟认为，“尽管有部分开发商为了回流资金，有一些促销动作，但只是少量房源在价格上做了调整，而不能代表项目整体进行了调价。”

刘禹麟向乐居财经分析到，从成本角度来看，土地成本、建材成本、工人成本，包括公司的运营成本，在今年都有大幅上涨，开发商的利润空间已经很薄了。“已经没有下降的空间了，开发商不会做赔本买卖。”

对持币观望中的购房者，刘禹麟认为，只要有购房需求，无论在什么时间节点，无论价格怎样，货比三家，最终选一个更符合自己居住需求的就可以了。

回顾整个对话过程，给乐居财经印象最深的，是刘禹麟不断提到的“以人为本”。“无论哪个行业，都不能脱离人的本质需求。”刘禹麟如是说。

以下为乐居财经与刘禹麟先生的对话精选：

乐居财经：在当下环境里您觉得开发商最难的是什么？

刘禹麟：本质来看，开发企业面临的还是如何“活下去”的问题。在“三道红线”和中央不断出台的调控政策下，一些房企受到不小影响。我认为，国家调控的根本逻辑不是让企业经营不下去，而是要求企业回归到老百姓的真正需求上。

乐居财经：面对最难，有没有应对办法？

刘禹麟：对天鸿地产而言，我们确实面临这一些困难，但也是修炼基本功的过程。开发商应该考虑的是如何做好产品，打造良好的口碑，满足客户的购房需求。

当下市场上，有降价的声音出现，但这些项目的销售情况并没有想象的好，老百姓“买涨不买跌”的观念很严重。实际上，开发商并非大面积降价，而是给到客户更多的选择空间，让老百姓能够买得起房。

天鸿地产考虑的更多的是，如何将项目顺利的推进，如何让项目尽快交房，给客户更多的信心。此外，开发商如何找到真正让客户受益的点也十分关键，而并非单纯的降价，降价是对老客户不负责任的表现。

乐居财经：当下，如何对房地产行业发展保持信心？

刘禹麟：放眼房地产发展的整个历程，大概经历了真正购房需求的释放、投资红利期，再到如今的回归理性期，呈现的是健康平稳的发展趋势。

无论中央下发的“三道红线”，还是地方的因城施策，政府的终极目标是——使房地产市场的发展规范化。

过程会很痛苦，但是它会越来越规范，将来坚持下来的，真正能留下来的，我认为它可以做到百年企业。

比如万科，在产品设计上更加注重人居体验，包括在品牌的打造上，一提到万科就有很信任的感觉。对小规模房企来说，可以说是“老大哥”的存在。

个人认为，房地产行业在中国经济发展过程中，起到承上启下的推动力作用，毕竟房地产仍是政府税收来源的“大户”。

乐居财经：您觉得过往房地产对城市的经济发展带来了什么？对城市发展有哪些价值？

刘禹麟：城市的整体规划是离不开房地产的，因为房地产行业不是一个点，而是属于一个面。

石家庄最近一直在提“拥河发展”，打造滹沱河经济带，这就需要产业的落位，若想支撑产业发展就需要引进人才，然后就要解决人的“衣食住行”等问题。

在引进人才的相关政策中，最关键的一点就是购房补贴政策。可以说，引进人才要解决的首要问题就是“住房问题”。因此我认为，房地产行业对在城市发展进程中，起到的是承上启下的作用。

关于房地产对城市发展的价值，我认为地产项目的落位并不是一个由钢筋水泥构成的建筑单体，会有公园、学校、医院、商超等一系列配套设施跟进，带动一个片区的区域发展。

所以说，开发商对一座城市而言，除了满足客户的购房需求，还能促进城市更好的发展。

乐居财经：如何看待2021年下半年的行业走势？

刘禹麟：就石家庄而言，我认为下半年也不会特别乐观，因为当下已经到了 调整周期。

受疫情影响，老百姓的收入变得不稳定，为了规避生活上的风险，很多客户采取持币观望的态度。

对开发商而言，当下已经调整到了谷底。从成本角度来看，土地成本、建材成本、工人成本，包括公司的运营成本，在今年都有大幅上涨，开发商的利润空间已经很薄了。

因此，我认为在成本控制下，房地产行业下半年仍是趋于平稳，不会再继续下行了。

乐居财经：您觉得未来房地产发展模式将跟以往有什么不同？有哪些地方将会改变？

刘禹麟：房地产开发的传统模式，无外乎从拿地、建设，再到销售、交房。规模较大的房企在开发形态上会有所变化，比如品牌输出、轻资产化等。

对我们小规模房企来说，未来的变化趋势就是产品设计和人居体验上的升级，要先满足客户需求。

石家庄新的城市总体规划要求容积率控制在2.0以下，这实际上是倒逼开发商打造精品项目。

另外一个开发商自身的变化，开发主体会在房地产之外延展一些其他产业，比如农贸业。

无论怎样变化，我认为还是要服务于人，以人为本这一点永远不会变。