乐居财经李奕和 发自郑州

2021年，胡葆森给建业地产画了个“大圈”。这个圈，以郑州为中心，半径达500公里，范围之内，便是建业的业务版图。专题｜2021中报风云：地产>>

这个战略有一个很好听的名字，胡葆森称它是“大中原战略”。

几个月后，他兴匆匆，一身“中国风”出现在四百多公里外西安的一场签约仪式上。这是今年以来，胡葆森忙碌身影的一角。深耕河南29年，走出河南如今成了他的终极愿景。

从发布的年中业绩看，建业的大中原战略已有所成效。特别以今年5月成功在港交所分拆上市的中原建业为代表，轻资产成为老胡走出河南的主力军。

数据显示，今年上半年，中原建业已在116个市县开展业务，其中包括河南省的99个市县和新疆、海南、陕西、山西、安徽、河北6省和自治区的17个市县。

建业地产也不错，除了年内走进西安，海南等区域的项目已逐步为公司贡献销售额。

胡葆森心满意得，决定在年中给一众投资者“豪派”股息。中报上，建业地产宣布派发截至2021年6月30日止六个月的中期股息每股14.75港仙。按此计算，其向公司的股东派发中期股息合共3.64亿元。

这个数字，比2020年同期的2.79亿元，大幅增长37.47%。

2021上半年，建业地产实现溢利10.25亿元，仅中期派息，建业地产就派了超过三分之一。

收益增长56%

豪派股息，源于建业地产较好的盈利增长。年中业绩显示，截至2021年6月30日，建业地产实现重资产合同销售金额310.53亿元，重资产合同销售面积约405.15万平方米，同比分别增长3.5%和9.9%。

其今年1-6月，房地产交付项目43个，比2020年同期增加13个。期间，该集团的在建项目180个，与2020年同期增加8个，因此交付确认与按完工进度确认的房地产收入上升。

同时，由于结转面积及其平均售价都比去年同期有所上升，建业地产实现收益203.57亿元，同比上年同期的130.19亿元上升56.4%。期内，该公司实现溢利10.25亿元，较2020年同期上升30.4%；权益持有人应占溢利7.29亿元，同比录得轻微增长。

稍有不足的是，在规模、营收等均实现增长的情况下，建业地产的毛利率有所下滑。截至2021年6月30日止六个月，该集团的毛利率17.9%较2020年同期的23.7%下降5.8个百分点。

究其原因，建业地产本期在部分城市采用销售去库存策略以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间。

此外，去年疫情期间打折销售的物业项目陆续于本期交付结转，导致其整体物业销售毛利率由截至2020年6月30日止六个月的21.1%下降至本期的15.7%。事实上，受去年疫情黑天鹅影响，毛利率下跌也成为房企年中业绩的一个共性。

据了解，于2021年6月30日，建业地产物业销售未结转金额676.27亿元，其对应毛利约104.14亿元，预计将于未来两至三年结转为收益及毛利。另外，合营企业及联营公司的物业销售未结转金额145.65亿元，其对应毛利约25.19亿元。对于未来业绩，建业地产似乎有足够的保障。

“双费”下降，债务优化

数据显示，溢利实现较大增长的一个直接原因，是建业地产在过去半年对各项费用有着姣好的控制。2021年前六月，建业地产销售及市场推广开支7.73亿元，同比2020年的9.07亿元，下降14.77%。

此外，其一般及行政开支也由2020年同期的8.23亿元，下降4.13%至7.89亿元。这样的情况下，虽然期内，建业地产的融资成本稍有上升，但依然收获较好的溢利水平。

据了解，由于期内人民币兑美元汇率波动，建业地产衍生金融工具的公允价值变动录得1.19亿元的亏损，而2020年同期则为收益0.96亿元。截至2021年6月30日止六个月，其融资成本4.64亿元，较上年同期的3.7亿元上升25.7%。

报告期内，建业地产的债务结构也有一定的优化。于2021年6月30日，建业地产净借贷总额118.13亿元，净负债比率92.6%。

其中，2021年6月30日有息负债余额282.93亿元，较2020年末下降了9.6%；2021年6月30日一年内到期的有息负债占比约为30.1%，大幅低于2020年末的48.7%。此外，1-2年有息负债占比25.6%，2-5年占比43.47%，5年以上占比0.8%。

对比之下，于2021年6月30日，建业地产手上持有的现金及现金等价物为108.72亿元、受限制银行存款56.08亿元。手持现金能有效覆盖短期有息负债，流动性较为充足。

数据显示，其在2021年上半年平均融资成本约7.6%，与去年同期基本持平。

走出河南

刚过去的7月17日，在建业集团2021年总结会上，胡葆森提到了建业集团的四个十年战略布局历史。第一个十年：确定了省域化战略；第二个十年：布局、攻坚、纵深、壮大；第三个十年：在发展中转型，在转型中发展，开启新蓝海，完成行业全产业链；第四个十年：巩固根据地，服务大中原。

一直以来，深耕河南29载、已全面覆盖河南的建业，还有一颗持续深耕中原的心。2021年开始，其战略版图的战略根据地，以郑州为中心，从半径300公里延展至了500公里。这是胡葆森的“大中原战略”。

报告期内，建业地产走出河南战略取得一定成效。今年6月28日，建业把大中原战略的第一站放在了陕西，通过收购西安荣华集团50%股权，曲线进入。胡葆森还一身“中国风”出席了签约现场。

表现在中报数据上，截至2021年6月30日，建业地产在建项目180个，其中位于郑州24个、河南省其他城市153个及海南省3个，在建项目建筑面积约为3225.9万平方米。期内，该公司共有43个项目交付，建筑面积约为368.8万平方米。

据了解，除了河南大本营外，今年上半年，海南项目已连续为建业地产贡献销售业绩。在郑州、平顶山、新乡、南阳等城市销售额同比下滑的市场情况下，建业地产在海南的项目对其销售贡献大幅增长了186%，成为增长最高的区域。

在新拓展项目方面，截至2021年6月30日，建业地产通过股权合作获取位于安阳、焦作、新乡、济源、周口、商丘、郑州、信阳、漯河、驻马店、洛阳、南阳等地市土地合计38宗，土地总面积167.57万平方米。

报告期内，其通过招拍挂和股权合作获取土地约236.7万平方米,新增储备建筑面积约663.3万平方米。截至2021年6月30日，拥有土地储备建筑面积约5621万平方米，其中权益建筑面积约4082万平方米。

2021年下半年，建业地产计划共有81个项目动工建设，建筑面积约为663.2万平方米；计划项目交付56个，建筑面积约为501.6万平方米。

多元化进行时

除物业销售外，建业集团近年来一直致力扩展酒店、文化旅游及绿色基地，实行业务多元化。

数据显示，在上半年203.57亿的收益中，建业地产来自物业销售收入194.48亿元，租金收入0.92亿元，来自酒店经营收入1.66亿元，以及项目管理服务收入5.66亿元（中原建业分拆前收入）。多元化业务，已为其营收作出支撑，效果初步显现。

以此次对应收贡献较大的酒店业务为例，据了解，建业集团目前已与万豪、洲际、雅高等多个国际知名酒店管理集团达成战略合作关系，合作运营5家高端酒店项目。其在河南投资建设的酒店数量14家，目前总投资额达48.5亿元。

文化旅游方面，截止2021年6月30日，该集团下辖建业·华谊兄弟电影小镇、建业《只有河南·戏剧幻城》、洛阳正平坊、开封七盛角、建业中原文化小镇之樱桃沟足球小镇等项目。

今年6月，《只有河南·戏剧幻城》举办盛大开城首演，引发外界的广泛关注。项目历经四年打造，占地面积622亩，是建业与中国著名实景演艺导演王潮歌共同打造的大型主题演艺项目，拥有21个剧场，是目前中国最大的戏剧聚落群。

在绿色基地方面，截至报告期末，建业集团已建成并运营绿色基地四座：鄢陵建业绿色基地、鹤壁建业绿色基地、伊川建业绿色基地、周口建业绿色基地；并初步建成并具备参观功能的绿色基地一座：武陟建业绿色基地。

至于轻资产，今年5月31日，建业集团已成功分拆中原建业于香港联交所上市。成为国内仅有的几家成功分拆轻资产在港上市的企业之一。

上半年，中原建业新签约52个代建项目，其中省外项目9个，新增合约建筑面积92.86万平方米，占总新增合约面积的16%。

截至2021年6月30日，中原建业已在116个市县开展业务，其中包括河南省的99个市县和新疆、海南、陕西、山西、安徽、河北6省和自治区的17个市县。成为建业集团走出河南的主力军。