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19年开始我国城市更新之路就从棚改的大拆大建向综合整治转型，十四五规划中也再次强调“杜绝大拆大建 “，但介于未发布明文条例，自2021年以来，各地依然存在继续沿用过度房地产化的开发建设方式——大拆大建，随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，导致新的城市问题产生。

8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）公开征求意见 。意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

《征求意见稿》原文点击

要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

城市更新按照改造程度，从大到小总体上可分为拆除重建类、功能改建类、综合整治类。其中，拆除重建类项目是对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，一般为大体量片区开发项目，且流程最为复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门。此次《意见稿》主要影响的是涉及片区开发的城中村改造项目。从城市角度来看，主要影响的是以拆除重建为主要模式的珠三角城市群。

中国的城市更新市场空间是由一线及新一线城市率先释放出来的。以广州为例，2020年发布未来三年将推进83条城中村改造，十年推进400条城中村改造，市场前景广阔。但从项目单体量上看，2021年单年超百万方的大盘项目个数锐减。当前大规划片区改造项目多为18-20年出让，如富力广州陈田村项目、南华村棚户区改造项目、何棠下村旧改项目等大型旧改项目。

房企端：拆除重建业务盈利空间被削薄

拆除及新建比例降低导致之前以售养租的超大盘运营逻辑难以延续。来看看经济账，从以往的城更项目来看，2倍的拆旧建新比例一直是作为项目盈亏平衡点。拆迁成本大多都是按市场价，或者参考市场价赔偿。然后再加上房企新建的建安成本，以及前期垫付的过度安置费，前期费用等等，这样算下来2倍的比例勉强覆盖前期成本。但万一再遇到拆迁遇阻，或者其他原因导致的进度延后，项目亏损的可能性极大。新建低于2倍直接限制房企的利润空间，未来拆除重建的项目将会与招拍挂一样利润削薄。

不管是被动获取还是主动拿地，未来房企在城市更新业务板块布局都将集中在功能活化型项目上。目前功能活化型项目主要分为老旧厂房、老旧商办两大类。其中老旧厂房市场空间大，产品类型丰富。但此类项目最考验房企的运营整合能力，房企需通过对运营结果的提升，提高资产价值，对一二线城市核心的目标物业进行收购。

在政策上，以强调历史保护、多尺度、多类型的城市更新运作办法的上海为例，已针对不同区域发布多种政策支持以及落地指导意见。其中，104地块的规划产业方向主要为发展和扶持制造业、生产性服务业，对于工业配套、规划条件要求较高。而195、198区域在规划产业方向上，更倾向于用作文化创意产业基地，为工业服务的仓储、厂房很难在此“存活”，大多需要改迁或者转型，稳定性较低。

数据整理：CRIC城市更新中心