乐居财经邓鑫妮 发自广州

近两年，方圆房服股价最高都未超过0.6港元。资本市场表现低迷，收益同样不佳，2020年增收不增利，净利下滑48%。

或许是想扭转局面，今年方圆房服大动作不少：改名方圆生活服务，董事长更换，加码布局物业意图明显。近来一笔物业收购，也在砸实这一点。

7月30日，方圆生活服务以2474.5万元收购长沙市霁阳红物业管理有限公司（简称“霁阳红物业”）51%股权。这是继拿下广州方圆现代生活服务股份有限公司（简称“方圆现代生活”）后，其第二次收购物业公司。

换赛道奔跑的消息来得很急，注入物管概念、更名、管理层调整，半年多的时间管理层已经理出方圆生活服务新的发展脉络。

不过，发力“副业”物管，真的能给方圆生活服务带来“起死回生”之效吗？

7倍PE的外出并购

收购霁阳红物业，让盘踞于大湾区的方圆生活服务在华中地区撕开了一个口子。

成立于2014年4月的霁阳红物业，是一家地方性物企。其位于湖南省长沙市浏阳市，是一间综合物业管理服务供应商。目前已签约为湖南省长沙市浏阳市17个住宅及商业项目提供物业管理服务，项目面积逾130万平方米。

在方圆生活服务进入前，李霁一直是最大股东，2018年罗鹏加入，成为第二大股东。

乐居财经穿透股权了解到，霁阳红物业的股权全都掌握在李霁和罗鹏手中，二人分别持股约65%和35%。此次出售给方圆生活服务间接全资附属公司广州方润生活服务有限公司（简称”方润生活服务“）的51%股权，二人差不多抽出了近半的股权。

于收购完成后，方润生活服务、李霁及罗鹏将分别持有霁阳红物业股本权益51%、31.85%和17.15%。至此，方润生活服务居大股东之位，方圆生活服务为幕后持股人。

方圆生活服务的业务一直聚焦于广州和大湾区，收购霁阳红物业，可以说是在大本营之外的区域补短板。

方圆生活服务看中的不仅是霁阳红物业所在区域，最重要的是看中了它手里的资源。乐居财经从企查查获悉，霁阳红物业的客户多为政府、产业园、博物馆、卫生院等，今年上半年中标的3个项目也都是公建类。

截至去年底，霁阳红物业未经审核资产净值及资产总值分别约为946万元和1700万元。同期，其净利润约为351万元，较2019年的217万元增长了61.75%。

相较其他的物企收购，本次收购的溢价并不算高。按照去年底的净利润来计算，本次2474.5万元的收购PE约为7倍。对比方圆生活服务的17.6倍的市盈率(TTM)，算是“低价”买入。

内外换装“物业”

更名为方圆生活服务，似乎是一家物管企业，但从其业务占比来看，它是一家实打实的房地产代理公司。

其实，公司并未对外明确表示过，方圆生活服务切入物管的想法，对外声称主要透过三大主要业务提供服务。不过，纵观方圆生活服务一年多的资产布局，提速进入物业行业的信号已十分清晰。

与霁阳红物业签订收购协议的一个月前，方圆生活服务董事会主席的职位更换了管理人员。

有意思的是，今年5月原方圆生活服务董事长已经接替方圆生活服务新董事长担任广州市方圆房地产发展有限公司（简称“方圆地产”）董事长。二者身份互换，原方圆生活服务董事长回到了地产，方圆生活服务新董事长则继续耕耘物业。

除了管理层的排兵布阵，收并购和更名也一并进行。去年12月，方圆生活服务将方圆现代生活收入囊中，正式开启了“物业化”的道路。今年3月便提出的更名，终于在6月25日正式完成，至此“方圆房服”更名为“方圆生活服务”，披上了物企喜欢的“生活服务”外衣。

“拓展我们的房地产代理服务、物业管理服务及社区增值服务”是被方圆生活服务写进年报的战略。随着方圆现代生活的并表，物管服务在方圆生活服务的业绩贡献声量逐渐提高。

2020年方圆生活服务的营收为2.76亿元，三项主营业务业务房地产代理服务、物业研究及咨询服务、综合服务的收入分别为2.73亿元、225万元、144万元。

彼时，物管收入连房地产代服的零头都不到。而按照方圆现代生活披露的业绩，去年前八个月，其收入已经达到1.35亿元，2019年全年的收入破2亿。仅方圆现代生活，8个月的收入已经到了房地产代服一年收入的一半。

拿物业“救市”？

侧重物业，与方圆生活服务持续不振的业绩有关。

近三年以来，方圆生活服务的收入增长虽然一直降速，但是每年的营收都是正向增长。不过净利润的表现就不尽如人意，震荡起伏不定，更是有几年出现了负增长，“增收不增利”的局面常有出现。

2016年-2020年，方圆生活服务的收入分别为1.06亿元、1.66亿元、2.29亿元、2.56亿元和2.77亿元。增幅逐渐踩上刹车，相较于2017年增长最快的时候，如今已经跌去近50个百分点，2017年-2020年的增速分别是56.43%、37.59%、11.96%、7.98%。

净利润的增长与收入增长并不同步，反而时涨时跌不太明朗。2018年净利润突破3000万元，随后连续两年下跌，如今仅有1000多万元。2016年-2020年的净利润分别是1532.7万元、-664.5万元、3011.6万元、2241.7万元、1167.5万元。

从主营业务中分拆物企上市成为潮流，但是像方圆生活服务一样，将物企再次装入主体业务的“逆操作”公司也不在少数。

卢生举的两次动作，分别将安徽诚和物业服务有限公司（简称“安徽诚和物业”）和财信智慧生活服务集团有限公司（简称“财信智服”）纳入财信发展的业务范围。

想要在物管行业分蛋糕的楼永良，将中天美好生活服务集团有限公司（简称“中天生活服务”）100%股权转赠给上市公司ST巴士。

多家公司的话事人往上市公司的“旧瓶”中装入物业“新酒”，其背后的原因逐渐浮出。一方面，上市公司业绩亮起“红灯”，急需新的营收入账盘活资金池；另一方面，物业资产的加入也有利于提振股价。

从提高收入的角度来看，已经挂上“ST”前缀的ST巴士较为迫切。年报显示，ST巴士2020年实现营业收入1318.61万元，较去年同期下滑38.02%。同期，中天生活服务的收入为1.55亿元，2021年的前三个月营收达到4313.26万元。

从GEM转入主板后，方圆生活服务的股价并不见起色，最高时仅为0.68港元/股。而在转板之前，其股价也一直处于低迷状态。上市三年多，方圆房服的总市值在2亿港元上下，股价多保持在1元以下。截至2021年8月4日，方圆生活服务报收0.57港元/股，当日跌去5%，较转板首日跌去5.13%。