乐居财经范慧茹 邓鑫妮 发自北京

进入7月，物企喜盈的大幕正徐徐拉开，一场半年度的业绩大战即将爆发。

7月26日，新城悦服务与华润万象生活同一天发布盈利预告，处于同一上亿规模梯队的两家物企，前者给出了45%盈利增幅预告，后者给出了130%-140%的增幅预告。

在近日物业股整体走低的趋势下，资本市场依旧给出了截然不同的反馈。截至7月27日收盘，新城悦服务股价爆冷，跌幅超13%，报15.32港元/股；华润万象生活以130%以上的喜盈预告最终抗住了下跌颓势，收盘价与昨日持平，报40港元/股。

物企喜盈预告与物业股整体走低颓势的碰撞刚刚开始。截至7月27日发稿，共16家物企发布了2021年上半年盈利预告，还有38家物企待公布。

公布盈利预报的16家物企营收或净利涨幅可观，同比平均增幅约为84%，最高为合景悠活，利润同比增长150%，最低的是建业新生活，股东应占纯利预计增长40%。

对于盈利增长的原因，“规模”和“增值服务”的成为物企提到的高频词，在16家公布盈利预告的物企中，有13家物企明确提出了在管规模增长致使盈利增加，11家物企提到了增值服务促进盈利增长。

超6成物企开展收并购

2021年物企外拓竞争进入白热化阶段，尽管收购PE均值不断被刷新，却依旧难掩物企当下的高增长本色。

在已公布盈利预告的16家物企中，10家物企在上半年开展了收并购活动，合计收购的标的企业达18家，总斥资超过了58.63亿元。其中金科服务囊括的收购标的物最多，上半年收购了4家物业公司，其次是恒大物业和第一服务控股，分别收购了3家物业公司。

在上述10家开展收并购的物企中，单个收购标的物花费金额最高是的恒大物业收购的宁波亚太酒店，斥资15亿元，因恒大物业本身营收基数较大，其70%的盈利增长预告也就在情理之中。

其次是合景悠活收购的雪松智联科技耗资金额排名第二，1月17日合景悠活以13.16亿吞下雪松智联科技80%股权，为其贡献了8600万平米的在管面积。

6月29日，合景悠活又斩获一家上海申勤物业，该物业去年全年的在管面积达到了1800完平米，同时也进一步深化了合景悠活在公共物业领域的业务布局。这2笔大规模收并购无疑给合景悠活带来了直观的盈利增长水平。

仅次于合景悠活盈利增速预告达到140%的融创服务，也体现了收并购所带了的经济效益。今年5月，融创服务7.3亿收购彰泰服务80%股权，为其带来了1197万平米的在管面积，同时也加强了融创服务在广西区域的业务布局。

另一个盈利增速排在前列的世茂服务，在今年4月以5.06亿元收购了深圳深兄环境67%股权，这家主打环卫服务的物业公司在管项目达57个，世茂服务在管面积进一步得到提升。由此可见，现阶段的规模扩张依旧是物企提高营收增速的主旋律。

社区增值营收占比偏低，4家不足10%

除了在管规模外，增值服务也正在成为物企打破营收天花板的利器。

11天前，保利物业二度将上市募集的资金向增值服务倾斜。今年两次调度资金池，其增值服务的资金已经增加至30亿港元，其中有超过20亿港元来自并购资金。

从2020年财报可以发现，营收表现、毛利率水平较高的物企，其增值服务也取得了不俗的成绩。而随着物企竞赛大门的不断开启，物企正在释放加码增值服务的信号，尤其是社区增值服务，它作为物企创收的“利器”，其价值不断被挖掘、探索。

社区增值服务之所以能够在众多营收赛道中脱颖而出，离不开上扬的毛利率。

据克而瑞统计，2020年上市物企业主增值服务（社区增值服务）的平均增速超过60%，而同期的整体收入平均增速为36.6%，业主增值服务的涨幅超营收涨幅一倍多。去年，物企整体毛利率约为30%左右，同期的物业管理服务的毛利率仅有22%，而业主增值服务的毛利率超物管两倍有余，接近45%。

目前，已经公布2021年上半年盈利预告的16家物企中，其给出的收入增长理由，大多提及社区增值服务收入的增加。

尽管如此，物企却不得不面对一个较为尴尬的情况：社区增值服务的盈利水平更高，但业务占比却不大。目前而言，社区增值服务的营收占比远低于同期的物管服务。

16家物企中，去年社区增值服务平均营收占比为13.63%，最高的是世茂服务31.8%，其次为建业新生活的23.5%，余下的14家，其收入占比均不超过20%，还有4家物企的占比不足10%。

不过能够看到的是，物企正努力向社区增值服务狂奔而去。

“增值服务不在多而在精，与2019年相比，2020年世茂服务的增值服务已由‘百花齐放’转变为支柱业务”叶明杰曾在发布会上谈到公司的增值服务布局。去年，世茂服务增加了校园业务、新零售业务等新的增值服务，而同期的社区增值也没落下，以146.8%的同比增幅据涨幅榜首。

而在今年上市的物企中，也有不少公司有意识地将业务向增值服务流动，其中不乏增值服务营收占比超半数的。7月16日，融信服务完成上市敲钟仪式，在其收入构成中，非业主增值服务及社区增值服务两大业务合计收入占比从2018年的42.8%提高至51.1%，进一步扩充了融信服务的利润空间。