文/乐居财经 邓鑫妮

地产存量时代，物业成为房企的第二增长曲线，最典型的如万科将旗下物业公司整合升级为万物云。面对1.2万亿的市场规模，政策利好、资本追逐下，行业边界不断外扩，市场空间进一步扩大。据克而瑞物管预计，2030年物业行业的市场规模将达到3万亿，较现在翻了一番。

巨大的市场空间，催生了许多新的细分赛道。在业态选择上，由于市场化程度高、收缴率高、利润较高，非住宅业态成为物企追捧的对象。而在众多选项中，商写物业成为物业企业布局非住宅领域的重点发力方向。根据国家统计局的数据，国内每年新增商写面积超过1亿平方米。

华润万象生活、招商积余、卓越商企服务、金融街物业等多家致力于商写服务的企业纷纷涌向资本市场，攫取更多的发展机会；与此同时，也有不少物企推出商写领域服务的子品牌，如“奥悦商写”、“绿城云享”；这条赛道上也出现了一个“新物种”——万物云与戴德梁行合资成立的万物梁行。

重金加码之下的商写物业服务赛道，对物企的要求也在逐步提高，不只停留在PM（物业管理）服务的层面，基于商企空间的IFM（综合设施管理）高品质服务，需求更为旺盛，也因此成为一片更为宏大的蓝海。

商企服务新物种

时间拨回到上世纪八十年代，随着中国房地产市场的日渐发展，国际房地产服务企业纷纷入局，一大批享誉国际的房地产代理行逐步扎根中国市场，国内物业服务行业也开始出现和兴起。

以世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际为首的五大国际顾问行，在过去的二三十年中代表着高标准物业管理服务，也是国内物企学习模仿的对标。过去，五大行在国内多以自主经营的形象示人，直到戴德梁行与万物云成立合资公司，才打破这一传统。2019年12月，万物梁行正式成立，成为国内首家兼具中外基因的商企服务公司。

戴德梁行与万物云于2019年12月宣布成立合资公司

一方面，万物梁行有国内行业头部企业万物云的保驾护航，另一方面，成立200多年的戴德梁行的业务已经遍布全球60多个国家和地区，拥有完备管理体系和丰富的国际资源。两相作用之下，延长了万物梁行的服务链条，使其业务得以聚焦于商企空间全生命周期的解决方案。

万物云CEO朱保全解读万物梁行

万物云CEO朱保全曾在公开场合详细解读万物梁行，他表示：“从万科物业（万物云前身）这一端牵出在国内的客户优势，戴德梁行这一端牵出国际的客户优势，同时把万科物业过去的服务优势注入这家合资公司里，把戴德梁行最擅长的资产交易能力，以合资公司的形式嫁接起来。”

成立不到一年半年时间，万物梁行的业务触角已经伸向众多国内外著名的互联网、金融、科技、医疗、高端制造业等企业，服务规模也一直领跑行业。

截至2021年6月30日，万物梁行的业务覆盖全国超140个城市，服务项目约1900个，服务面积超1.1亿平方米，仅今年上半年就新拓展了277个项目。其服务业态包括商业综合体、商场、写字楼、科技园、产业园、学校、城市公共建筑、城市更新特色街区等，腾讯、阿里巴巴、字节跳动、高德、小红书、美团，以及小米、海康威视、小鹏汽车，招商银行、交通银行、高盛以及拜耳、欧莱雅等国内头部企业、独角兽公司、国内外知名金融企业及大型跨国公司均为其客户。

万物梁行CEO叶世源对此表示，在众多物业赛道中，发展空间和价值不断溢出的商写服务，是仅次于住宅物业的成熟物管类型。万物梁行立足巨大的市场空间，链接国际资源，将视野从琐碎的物业服务转移到物业资产全生命周期服务的整合。

“以用户为核心”，IFM赛道大有可为

用户思维，适用于所有生产和服务行业。物业行业也围绕以用户为核心，做出了多次迭代尝试，从“对空间的管理”到“对人的服务”。

朱保全认为，“如果说PM（物业管理）的起点是一栋楼宇的需求，那么，IFM（综合设施服务）的起点则是一家企业的需求。”同时，他也表示，“商业物业领域的未来，正在从以楼宇为中心转移到以企业服务为中心。”

按照国际设施管理协会（IFMA）和美国国会图书馆的定义，FM是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。而IFM就是把工作空间所需要的物业资产、家具设备、工作流程、人员等要素整合在一起进行管理。

从某种意义上可以说，IFM脱胎于PM，并且在PM基础上实现了服务和价值的纵向延伸。一方面，不同于以项目本身“保值增值”为目标的PM，IFM的服务载体是企业的核心资产，包括物理空间和核心设施在内的有形资产，和企业最重要的无形资产——员工。

大到全年行政管理预算制定、设施运维成本控制和供应链品质这些关键模块，小到工位是否舒适、下午茶种类够不够多样、员工活动是否够有趣这些细微需求，都是IFM服务涉及到的内容。

在国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的大背景下，国内涌现了一大批快速发展并具有发展潜力的新兴企业，如何服务好企业客户，并让企业员工有更好的服务体验？越来越多的企业选择了服务外包，把专业的事交给专业的公司。这给IFM赛道带来了巨大的想象空间。

数据也能佐证这一点。IFM业务渗透率在国际上的平均水平大概是50%，而在中国市场目前只有33%，与国际均值还有17%的发展空间，IFM在国内是一个万亿级的市场。

广阔的市场让人向往，但从目前的服务内容来看，对于资产、设施、人、建筑的服务都处于相对独立的状态，难以打通各个场景，让服务形成闭环。

借势IFM突围商写物业

“通过对物的打理与维护让客户的资产更具价值”的物业管理（PM），以及“用最专业的服务对用户有效的工作生活环境进行规划、整备和维护管理”的综合设施管理（IFM）是万物梁行独有的服务内容和“法宝”，其中IFM以保持空间高质量和提高投资效益为目的，内容细化到空间运用的各个场景，包括空间规划、设施运维、环境能耗管理、员工服务等，例如停车场服务、高端礼宾服务等。

万物梁行发布高端礼宾产品“万物有礼”

随着企业客户的经营规模和业务版图扩大，FM的服务端口也在不在不断增加，FM服务商开始成长为具有全品类覆盖能力的IFM服务商，形成嫁接多种资源的生态化能力，在这个过程中，IFM的专业门槛也不断提升，对于服务者跨区域资源整合和平衡能力、地理覆盖能力、财务安全和风险控制能力提出了很高的要求。

可以说，IFM其实是—个综合性、系统性的管理工程。

而这恰恰是万物梁行的优势所在。万物梁行IFM服务不仅有具备全球视野的专家资源与经验，也具有组织各层次人才和劳务团队，能快速帮助头部企业完成全国化业务下沉和扩张，即“全国一体化”；还能利用其国内外的双重基因，帮助外资巨头完成品牌本土化改造以及中国企业出海，即“双向国际化”；此外，依托股东方的资源以及自身规模效应，为企业客户提供全场景、一站式、个性化服务，并链接更多生态资源、带来更多业务机会。

万物梁行为支付宝大厦提供IFM服务

目前，万物梁行IFM服务已覆盖了互联网、金融、科技等领域的众多国内外头部客户。公司CEO叶世源表示，“综合设施设备管理服务（IFM）将会迎来更大的市场，这也是万物梁行接下来重点发力的领域。”

在全球产业转型的大潮下，非核心业务外包可以让企业腾挪出更多时间、精力和资源，聚焦核心业务和经营目标，为社会创造更大价值，因此IFM业务的兴起，是社会分工进一步垂直细分的必然结果，也是来自时代的召唤。而前瞻布局并持续发力IFM赛道的企业，则有望在商写物业服务这一传统赛道找到自身的第二增值曲线，实现成功突围。