【编者按】：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

“政策稳定、量价齐升”，上半年大连房地产市场运行报告传递出健康稳健的信号。

新房：价格上涨趋势明显

新峰顾问数据显示，今年上半年，大连新建商品住宅市场新增供应189万㎡，同比下降37%；累计成交308万㎡，同比增长40%；销售均价为16063元/㎡，突破16000元/㎡大关，同比上涨7%，环比上涨5%。

其中，中山、西岗、沙河口三区销售量合计占全市19%，同、环比均在1-2个百分点左右徘徊，份额稳定；金普新区、甘井子区销量合计占全市69%，份额扩大，同比增长2个百分点，环比增长1个百分点；受供应严重不足影响，高新区市场份额逐步缩小，销量占全市6%，为近五年最低；中心城区均价均过2万/㎡。

对此，分析表示，大连新建商品住宅市场动力恢复，价格相对稳定，上涨趋势明显。

产品：60-120㎡产品缺口达75万㎡

根据数据，上半年，大连普宅销售量占整体84%，同比上涨49%，环比略降2%；别墅和公寓合计占比16%，回归到2017年水平，其中别墅同比上涨15%，环比下降29%，公寓同比上涨1%，环比下降11%。

从面积段来看，供应产品以60-120㎡为主，其中90-120㎡产品份额扩大，占比达43%，60-90㎡产品占比缩小至31%；销售产品同样以60-120㎡为主，且60-90㎡和90-120㎡两个面积段的销售占比均有所扩大。 综合统计，60-120㎡产品供应量总计142万㎡，销售量总计217万㎡，缺口达75万㎡。

存量：四区去化快于全市

截止今年6月底，全市商品住宅存量达923万㎡，去化周期为19个月，处于健康水平。

其中，西岗区、甘井子区、高新区、金普新区的去化周期低于全市平均水平，甘井子区最短，为12个月。普宅存量达549万㎡，去化周期为14个月。60-144㎡的产品去化周期均低于全市平均水平。

二手房：全市平衡

据新峰顾问统计，今年上半年，全市新建商品房与二手房销售总量基本持平，成交比为1.1。对于二手房成交低于新建商品房，分析表示，这与近期银行信贷政策收紧有直接关系。

分区来看，西岗区、沙河口区二手房市场活跃度高于新房市场，欲购新房客户存在外溢的可能；中山区、甘井子区、金普新区新建商品房与二手房销售量均较高，且新建商品房销售量高于二手房成交量；高新园区和旅顺口区属于平衡状态，一二手房成交比在0.9-1.0左右。

土地：成交量表现中规中矩

“上半年土地供应与成交均表现平稳。”据新峰顾问分析师介绍，上半年大连累计供应18宗土地，总面积达149万㎡；成交量总计15宗，面积达141万㎡；成交楼面均价为6200元/㎡，为近五年的第二高价格，略低于2018年下半年。

从区域分布情况看，主力成交区域仍然为甘井子区和金普新区，分别成交68.4万㎡、46.3万㎡。旅顺口区成交19.8万㎡。楼面价方面，西岗区凭借单宗高价土地成交占据首位，中山区以商住用地为主，价格居次席；甘井子区成交楼面价为8704元/㎡，同比下降8%，环比大涨43%；新城区价格未超过3000元/㎡。

“成交热点板块包括体育新城、泉水、东港、新开路、中心八一路、金州北部等板块。其中，泉水、体育新城为高溢价板块。”从拿地房企角度看，国内知名品牌房企占比78%，本土品牌房企占比低，“近几年入连的房企中，金科、旭辉以及快速崛起的绿城，在上半年的土地市场中较为活跃，均有多宗土地入账。另外，万科也在积极补充土储。”

政策：极有可能加码调控

2015-2017年政策相对宽松，以去库存为主；

2018年3月“限购、限售、限贷”政策出台，调控相对收紧；

2019年执行“718”限价政策，大连进入“四限”时代；

2021年仍坚持“四限”不动摇……

针对“调控政策是否会收紧”，分析表示，在控制疫情有效、整体经济稳展之下，2021年楼市调控将以因城施策、适度宽松、平稳过渡为主，但在下半年楼市加速复苏 的回升时期，难免会出现火热行情，未来调控的方向或以引导 和整治为主。“大连众多高价项目尚未入市或未来得及备案，依此趋势，未来6-8月份大连价格指数上行压力大，极有可能加码调控。”

此外，分析认为，作为东北经济龙头，大连人才吸引力度仍有较大发挥空间，在无法形成人口虹吸效应之前，大连楼市规模容量上限明显。

预判：空心化继续加剧

在政策不继续从紧的前提下，今年下半年全市新建商品住宅销售量或达到320-360万㎡左右，全年或在630-670万㎡左右，均价或达16200-16500元/㎡，全年销售额有望破千亿。其中，金普新区、甘井子区依然为主力区域，甘西板块将重回大众视野，推动甘井子区整体销售；空心化继续加剧，除中山区外，其余市内三区均将面临缺货状态。

此外，受贷款利率及放贷周期影响，部分中介对二手房的推介力度或将受到影响，而转向新房市场。二手房量价或有回落可能。