昨天深夜，杭州的粉丝朋友发来一张图说，7月13日，下午五点多，杭州出了新政。

图片就不放了，杭州房企负责报规的打工人可能都已经打哆嗦，最不济，几个小时后，媒体也都将知晓。

核心内容，寥寥数言：

「杭州对过去一段时间已经出让的住宅地块，除公益性配套公建可独立布置以外，其他配套公建全部必须按照沿街住宅底商形式布置。」

同时，还对这个「沿街住宅底商」的概念做了一个定义：「特指配套公建以住宅三层以下空间设置，或依附于住宅建筑主体设置的三层建筑以下附属空间。」

最后，「要求有关部门在审批中严格落实。」

看了下，文件影响范围很大，杭州十个区，全部覆盖。

我一开始看的有点糊涂，心想，这也配叫新政？？如今的地产人心脏太小，是不是对政府调控太杯弓蛇影了？

但是，与几个杭州朋友聊了聊，才发现是自己想象力的问题。

这不足200个字的公文背后，价值连城。

严肃认真执行的话，它掀翻的可能是一桌价值数十亿元的「杭帮套利大餐」。

怎么回事呢？

求教了几个本地的高级打工人，说说其中的内情与逻辑。

这个新政的出台，最大的背景是，杭州楼市空前火爆，加上新房限价，导致房企纷纷不做真正的高端改善产品。

因为你做的再好，也没有溢价，而且可售车位数量还少了，一算账，根本划不来。

怎么办呢？大家纷纷在商铺上动脑筋：把地块中的商铺改造为别墅，简称「商墅」。

一直以来，杭州有个不成文的规定，纯住宅的项目，开发商可以自由选择做一定的商铺，最大面积不超过总建筑面积的10%。这就是大家美其名曰做「商墅」的政策动力。这个不成文的规定，其实是个多年前早已存在的政策bug，以前大家没有动力改成商铺，毕竟流动性差点意思，但是现在，这个政策bug，就有了被开发商挖掘出来进行套利的价值了。

『商墅』核心的诉求就是提升溢价。如果按照商铺卖，可能是3-4万/平米，改成商墅，价格可能就翻倍了。

从去年开始到今年，大量房企在杭州疯狂举牌。虽然滨江说，今年拿的项目利润率只有1%。这话没有错，但是大家可以通过把商铺改成商墅来增加货值，提升利润回报。

不懂这个道道的外地房企一般看不懂这个政策。现在，一堆杭州项目都在报批这个产品。玩法很多样，比如把商铺和住宅楼不连接，然后商铺形态一改，变成合院小别墅。

在具体审批过程中，不知何故，就引发了很多同行企业的举报。一举报，就把有关部门逼得很难受。

批准了，和中央精神不符；不批准，开发商已高价拿地了，普遍都亏损怎么办。

杭州政府算是很亲商的，但是，这种局面下，也必须得有所动作。

所以，我们就看到，从杭州五月两集中土地出让后，现在通过审批商墅的开发商没有多少。政府下了狠心，第一次集中出让的土地，就算你拿地了也不让你做，而以前审批过了就是过了。

这次新政的出台，正好卡在了第一轮集中供地的报批阶段与第二轮供地集中挂牌之前，目的主要是为了进一步规划住宅公建配套的设计合理性，避免过度挖掘潜在的货值，影响到未来的居住品质，也避免给交付时埋下维权的地雷。

马上杭州要第二轮两集中出让了，政府的调控压力也很大，也十分需要给市场降降温。不过，目前的文件看，影响有多大，完全要看政府的执行力度。

是睁一只眼闭一只眼，还是猫捉老鼠各有对策，还不好说。

有的开发商已经在内部开始了复盘，研究取消独立组团布局，改为符合规范的一字型布局，并且让商墅的部分部位与住宅接驳，满足依附于住宅附属空间的要求；有的开发商则稍加改动排布，已经通过了审批。

任何一个通关的地产项目，都将为后来者输出攻略。

总体而言，在商言商地说，开发商不是活雷锋，这种旁门左道在杭州玩的飞起，大家天天研究歪招。

比如，某开发商就曾经报规，在中央公园里放商墅，美其名曰小区内部商业，结果被政府强力否决。

这种杭州怪现象的根源是什么？

个人觉得跟限价管理高度有关。当开发商利润下降到只有内裤的时候，你还有什么更好的选择？

现在，除了B端开发商玩监管套利游戏，杭州的C端买房人，也吃定了限价的红利。在他们看来，限价的好处是，提供了一个房价锚。

杭州现在炒房风气浓厚，哪怕刚需都在研究投资买房。你问他，想要买在那里，他的答案是，摇号摇在哪里，就买哪里。然后自己继续租房，交付后出租还月供，市场火爆的一塌糊涂。

各种怪现象层出不穷。

售楼员的任务，已经不是蓄客，而是不让客户认筹，实在不行，让客户找不到，也是一种好办法。

距离地铁站800米，甚至成为了买房的不利因素。销售员尽可能多地劝退客户认筹，理由是「我们不是地铁物业。」

或者，疯狂暗示客户买车位，不买车位就不通知你开盘。各种招数很多，相当魔幻。

杭州本地的政策规定，一旦触发「热点商品住房项目」的认证标准，就要按照政府规定的人才家庭、无房户优先的顺序进行摇号，如果再触发另一条「80%房源倾斜性销售」，房子还要限售五年。

开发商并不想要触发摇号。但是，挡不住限价导致的一二手房价格倒挂，群众热情很高，楼盘万人摇此起彼伏，政府也不得不一个接一个来打政策的补丁。

所以，你说楼市怎样，我的答案，就是狂热。今天的杭州楼市，纯营销技巧已经没有啥用了，比的是谁的底线更低：层高再低一些，成本再低一些。

再回到这个不起眼的监管新政。

我们理解政策的初衷是，通过落地双集中政策，分散房企资金，降低土拍热度，但是土地拍卖的溢价率依然领先全国，没有达到政策的预期。不仅如此，房企还最大化利用住宅10%公建配套政策，对商业街改造谋利，后续有较大的市场风险，因此，监管升级。

这会终结怪现象么？

我的答案是，不乐观。也许，它只是让市场层面的游戏博弈进入下一季而已。

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