乐居财经林振兴 发自北京

引言：

中国城镇化的巨变是百年伟大进程的一个缩影，生活的美好则是百年伟大变化的最好证明。

从居有所安到健康住宅，从分配物资到多元消费，从大刀阔斧的城市建设到精雕细琢的旧改升级，从脱贫攻坚决战的全面胜利到乡村振兴蓝图的徐徐开启，大悦城控股有幸乘兴时代发展之大势，助力安居乐业之美好。

亚龙湾全景

被誉为“天下第一湾”的亚龙湾，是中国大陆最南端的一个半月形海湾。曾经，这个地方密密麻麻长着茂盛的仙人掌和野菠萝，沙滩上歇息着几只无桨无舵、灰浆斑驳、几近散架的小渔船。极目望去，不见一户人家，更没有一条平坦的水泥路。

当地居民苏庆香回忆起过去亚龙湾人的日常生活记忆犹新，“原来没有稳定的收入来源，都是靠天吃饭，祖祖辈辈捕渔为生。”

借着改革开放的春风，今天的亚龙湾从荒涂摇身一变成为了海内外闻名的旅游度假胜地，8公里长的海岸线上，莅临着一座座滨海公园、豪华别墅、会议中心、高级酒店、度假村。

而苏庆香也从偏居一隅的渔民转变成以开放姿态拥抱新事物的现代企业员工，供职于亚龙湾公司（现大悦城控股海南区域公司下辖），在家门口拥有了一份稳定的工作。像她这样的本地居民还有许多，百姓的生活发生了翻天覆地的变化。

这背后真正折射出的正是中国共产党领导下的“中国速度”，从南到北，自东向西，中国走过了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。

见证深圳速度

从1978年到2020年，中国城镇化率年均提高1个多百分点，如今已达63.89%，中国用了最短的时间，实现了别的国家上百年甚至更长时间做成的事情。这离不开党中央的各项路线方针政策，也离不开为城市添砖加瓦的建设者们。

如果提及这速度中发展最快的城市，不得不说到深圳。“深圳速度”是党领导人民在改革开放建设发展中的象征，它是一个时代快速发展的符号，代表了40多年来中国城市建设发展的速度。

40年前，中国南海之滨，一个327.5平方千米的“小渔村”，人口总量不足3万，汽车寥寥无几，科技资源也几乎为零，没有一所大学，没有一家科研院所。

1980年，改革开放的春风吹到了这座“小渔村”，党中央正式颁布《广东省经济特区条例》，它摇身一变成为“深圳经济特区”。在这个时代鼓点上，搭乘党中央的政策东风，大悦城控股的前身“宝安县县城建设指挥部”（简称“指挥部”）于1981年孕育而生（1993年更名为“深宝恒”）。

面对深圳当时基础设施落后、交通阻塞、百废待兴的景象，1982－1983年，指挥部代表政府分三次将甲岸村6000多亩土地征做城市建设使用，完成特区早期的行政、文教、卫生、商贸等功能区的建设，铺设主干道、建成自来水厂、11万伏变电站等配套市政设施。

它不仅承担着宝安新县城基础建设的职能，还负责县政府初期的规划、设计、审批，并大力推进县城的商品房开发、厂房建设、物业的租赁以及开展与外资企业的合资合作。例如1991年，宝安县城第一座16层的商住楼和怡合花园，就是由指挥部操刀完成。

在改革开放初期，凭着当时低廉的土地和劳动力，以及毗邻香港的地缘优势，深圳打开了机会的大门，利用特区政策优惠吸引了大批“三来一补”（来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易）企业来深发展工业。

1986年，宝安25区引入首批世界500强企业，紧接着爱普生、艾默生、万宝、东芝等多家世界500强企业也相继来到片区投资建设。凭借在宝安拥有大量的工业用地，大悦城控股为这些外资企业提供定制厂房、集体宿舍以及公共食堂等服务。

在建的宝安大悦城

深圳早期“三来一补”企业的繁荣，让深圳快速走向了工业化道路，为早期经济的腾飞打下了坚实基础。

40年的时间过去，2020年的深圳GDP超过2.76万亿元，比起1979年涨了1.4万倍。深圳的快速崛起与发展，也赋予了像大悦城控股这样年轻企业新的机遇，当这些企业经历过时代的锤炼、跨越一个又一个挑战，它们在自身发展壮大的同时，更有幸成为中国最早的一批城市建设者。

与对外开放同行

时间的指针转到1988年，七届全国人大一次会议通过关于设立海南省的决定和关于建立海南经济特区的决议，将海南岛推向中国改革开放的最前沿。随着海南建省和特区效应的全面释放，仅在四年后，国务院批准建立首批12个国家旅游度假区。开篇提到的亚龙湾，正是其中之一。

当听到时代发出的新召唤，大悦城控股母公司中粮集团决定注资控股亚龙湾公司，对亚龙湾的未来进行了重新思考和规划。不同于其他城市靠一座最高地标向现代化迈进，大悦城控股完成了从无到有的突破，全面布局旅游观光、餐饮购物、滨海景区、星级酒店、高端社区等，打造一座城市发展所需的一应配套。

1996年8月22日，历时15个月建设，三亚凯莱度假酒店正式开业。对于一个还没有“度假”概念的时代，凯莱为人们带来“惊艳”的同时，也在向“传统”发出挑战。

据当时酒店工作者回忆，敞开而通透的大堂，未剖光却质朴的地砖，身着花哨工作服的侍者，穿着拖鞋和裤衩的时尚香港嘉宾……甚至对于三亚凯莱酒店如何评星，有关部门一时也不知所措。

但市场的火爆程度打消了人们的疑虑。在亚洲金融风暴的阴霾里，三亚凯莱却经营得风生水起。“客人宁愿睡在自己的车上，等待别人退房后入住凯莱”、“入住凯莱，需提前一两个月交付订金”，老员工回忆道。

凯莱酒店的正式开业，也引导和推动了中国度假酒店的星级评定办法出台。1996年，在亚龙湾举行的中国度假休闲游开幕式，那一年，被学者们认定为“中国休闲度假游元年”。

凯莱酒店升级改造后的三亚美高梅酒店

除了推动亚龙湾旅游酒店业的蓬勃发展，多年来，大悦城控股在当地基础设施建设上累积投入10多亿元，建成度假区内主要道路约30公里，铺设供水干管18公里、污水管网14公里、中水管网15公里、雨水干管12公里，并配备110KV变电站、电信楼、燃气站、卫视站等设施。

从一草一木栽种到每一个路灯、每一条道路的修建，从打造第一座国际化度假酒店到污水处理厂的基础性配套建设，中粮人见证了亚龙湾从荒滩到***旅游度假区的整个过程。

如今，从三亚市区出发驶入亚龙湾，视野可见是道路两旁绵延6公里的“榕树隧道”，这是大悦城控股亚龙湾开发团队在上世纪90年代开辟亚龙湾时栽种的。经历了三十年生长，榕树长廊已经成为“海南最美公路”；它不仅是众多影视作品的取景地，也是年轻人热衷的网红打卡处。

探路城市更新

当下，中国发展已经进入城市群时代。2013年以来中央要求把城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态。当前19个城市群以25%的土地集聚75%人口，创造88%GDP，是支撑中国经济高质量发展的主要平台。

城市群已经成为带动国家经济发展和参与国际竞合的主要载体，同时也是协调区域发展的最大推动引擎。在主要城市建设框架已基本完成的当下，城市存量的有机更新和运营服务正逐步成为重心。

2021年，“实施城市更新行动”首次被明确写进政府工作报告，上升到国家战略层面。截至3月15日，各省市及地方发布的关于“十四五”和2035年远景发展目标建议两百多个，其中约75%的文件提及推动城市更新发展。城市更新已然成为当前以及未来我国城市发展的一大主旋律。

房企作为城市建设与运营的重要主体，也是城市更新的主要参与方。近年来，大悦城控股一直注重以改善片区功能、提升城市价值为基础的城市更新，在深圳、北京等一线、新一线城市积累大量成功案例，涵盖商业、写字楼、产业地产等业态，为城市发展的下一阶段“破题”。

在古老又年轻的首都北京，众多承载历史底蕴的建筑，虽然深藏着文化的厚重感，却又在新时代前行中彷徨。曾经车水马龙的中粮广场，也是这样一栋写满故事的建筑。

上世纪90年代，中粮收购了位于北京市建国门内的北京宝华地产项目，兴建中粮广场，成为长安街上的“黄金旺铺”和标志性建筑；其中C座作为北京城内无人不知的高端家具商场，每天客流涌动。2014年前后，由于国家政策引导以及和消费渠道的多元化转变，曾经无比辉煌的C座“世界家居花园”逐渐由兴转衰。

为改变现状，根据北京市及东城区发展规划要求，大悦城控股团队在不改变原有主体结构的基础上，对广场C座进行旧楼改造。改造历时227天，总投资2.9亿元，中粮广场C座于2017年5月迎来了重装开业。

中粮广场C座新旧对比

中粮广场重塑了写字楼的价值，改造后的出租率高达95%，平均租金提升4倍，整个物业的公允价值在原有高点上升了约10亿元。

对周边居民来说，中粮广场变化带来的感受更加直接。住在广场隔壁海关家属院的退休大妈徐阿姨告诉记者：“这里既像一个现代的艺术中心，又可以满足周边居民对餐饮、健身等方面的需求。我常会在周末和邻里前来看展吃饭，作为老东城人，在家门口可以享受这样的体验感到特别惊喜”。

继著名的北京中粮广场案例之后，大悦城控股又打造了安定门商圈唯一的5A级写字楼项目——中粮•置地广场。

中粮•置地广场的前身三利百货曾是区域的代表性商场。在改造过程中，中粮·置地广场采用深灰色石材外墙与玻璃幕墙，在不破坏周边景致美感的同时与环境高度融合，借此表达对地坛以及老城区建筑的敬意，打造的退台式屋顶花园与皇家坛庙守望相依。以至于行内人闲谈时聊起这里，会说它是“从东城传统老旧小区里生长出来的洋气建筑”。

此外，为了保留市民对安定门商圈原有的美好记忆，项目团队将取材于三利大厦拆除工程10万多块砖瓦碎片设计成“红海”雕塑。在团队看来，这是对北京城时代发展的致敬，也是对城市未来无限可能的展望。

开业两年来，中粮•置地广场不仅成为东城区纳税大户，对于促进产业升级与高质量发展有着良好的示范作用。2020年，在行业寒冬的情况下，中粮·置地广场吸纳了如MorganStanley、中移金科、CBA联盟、洁源新能等众多行业知名企业的入驻，从项目开业运营至今，出租率达92%，签约租金远超市场平均水平，真正意义上实现了逆势上扬。

中粮广场、中粮·置地广场等一座座老建筑，承载着一代人的城市记忆，在大悦城控股的改造之下，容光焕发，成为新的城市地标，得到了来自政府和业界广泛赞誉；而未来，北京中糖大厦以及汇京双子座大厦等有待改造升级的项目，也将借助大悦城控股的管理输出继续助力城市的旧貌换新颜。

或许是一种缘分，从北京西单大悦城这第一座商业项目开始，大悦城控股便被时代选中，成为率先开启城市更新尝试的企业之一。而在这20余年的发展中，不论是承载工业记忆的杭州运河文化艺术中心，还是将愈加冷清的项目重塑成商业新地标西安大悦城等项目，都续写着关于城市发展和创造力的精彩故事。

通过对项目的存量改造，以及对各业态持有物业的重运营理念，大悦城控股不仅为其他城市运营商提供了参考，也借此抓住了供给侧改革的契机，推动了城市经济的新旧动能转换，为城市可持续发展、城市保持活力、城市高质量发展贡献良方。