作为中国房地产私募股权投资基金的先行者，光大安石在商业地产领域一直是一个“不一样”的存在。

作为基金管理人，光大安石的第一个商业项目——重庆观音桥大融城，于2009年12月进行收购，并在2010年12月完成改造开业，大融城产品线也就此正式诞生。大融城的初试成功，让光大安石嗅到了商业项目的市场机会。随后几年，光大安石在重庆又陆续布局了朝天门大融汇项目、大坪大融城项目、解放碑大融城项目、渝北森活大融城项目、大足大融城项目、巴南大融城项目等多个项目储备。

在后疫情时代，商业项目如何进行创新？在大运营时代，如何通过创新为运营赋能？产品线该如何迭代进阶？对于最近大火的城市更新又如何看待？

带着这些问题，克而瑞资管对话了光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明先生，让我们来听听他的最新思考与洞见。

— 以下为对话内容节选 —

克而瑞资管：光大安石大融城在后疫情时代整个商业市场受影响的情况下，如何做到稳健拓展价值提升？

周颂明：疫情影响导致行业基本上做了一轮洗牌，一些传统连锁品牌商业，甚至购物中心被迫关店淘汰。造成这轮洗牌的底层原因是人们的消费习惯在改变，因为疫情让很多人养成线上消费的习惯，比如高频消费的线上买菜，对传统超市形成了致命的打击。我们也发现虽然大部分传统百货、商超的业态可以被线上取代，但是商业内容很广泛，一些体验性更强的业态，比如医美，必须通过线下完成消费，所以新的商业模式主要是看如何把线上线下的消费结合好。

很多客户会在线上实现便利的消费，以此节约出大量空余的时间，对于购物中心来说应该反其道行之，减少线上容易实现的内容及环节，增加非标准化的产品，增加能够促使客户在线下尝试、感受和体验的业态内容及环节。

克而瑞资管：光大安石大融城在哪些方面做了创新，这些创新理念又是如何为项目运营赋能的？

周颂明：这首先是基于我们本身做基金出身的三个核心竞争力：第一是选好项目，否则很容易受到冲击，这是资产管理的本质；第二是内容的精细化程度，关键是价值挖掘深度，比如我们有一宗位于上海市淞虹路地区的项目，6万平米的商业面积，很难做定位；如果只考虑写字楼人群消费，租金和价值很难提升，所以我们将客户锁定为囊括地铁上盖客流、写字楼办公人群、社区居民等三类客群，将项目定位为品质生活类商业——光大安石虹桥中心ArtPark大融城。

光大安石虹桥中心ArtPark大融城

我们的目标消费客群已经到了对价格敏感度较低，更看重精神、体验层面的阶段，所以ArtPark大融城更强调艺术性和体验感。比如ArtPark大融城的下沉广场中间设置了一些品牌形象较好且有外摆的轻餐，这样做不仅能够提升商业一楼的定位，同时也对写字楼品质有所提升。

在内容上，我们结合政府规划和市场需求，规划了三个主题业态，一是融美·市集菜市场，它比传统菜场形象更好，产品更丰富，价格也略高；二是融食荟主题餐饮区——白领食堂，都是统一的小型餐饮配外摆，形象更好；三是融合汉服、手办、网红直播间所打造的二次元主题集合店KOL BOX。这三个主题空间帮助ArtPark大融城实现了更高的租金，所以奠定了我们坚持去主力店甚至去次主力店的招商模式，以可灵活调整的小店经营，挖掘内容深度，包括内容丰富度和主题性，为运营赋能。

融美·市集

融食荟

KOL BOX

第三个是成本控制，主要是通过系统优化，比如自动生成财务的收账单、报表等，实现后台人员、各项费率、推广、采购等更精细的节约。除了这些之外，在管理组织上，扁平化架构也是实现高效运营的关键。光大安石总部实行项目总经理负责制，不配副手，这样项目团队就必须抓主次提高效率，结合项目团队管理层内部提拔，使得团队的自我驱动力非常强。

克而瑞资管：大融城多元化产品线精准定位的背后逻辑是什么？目前成熟的产品大概有哪些？

周颂明：光大安石作为基金管理公司，并不会主动拿地开发商业项目，大部分项目是通过并购取得的“二手”项目，这就使团队必须努力去做差异化的产品，针对每个项目量身打造。这也是基于市场竞争的逻辑，因为每个项目所处的区域、消费人群，包括商业进入的阶段不一样，定位也会存在差异，所以大融城必须具备多元化产品线。

具体来讲，大融城产品线分三类。第一类是购物中心，最早是在重庆观音桥的大融城IMIX PARK，当年的定位是80后、现在则是以90后为代表的年轻人群。虽然项目周边存在十几个购物中心互相竞争，但还是做得比较成功的。接下来就是静安大融城，定位年轻态的全客层。再后面就是淞虹路项目，定位品质生活，也就是大融城ART PARK产品线，这个产品线只适合于一线城市或强二线城市的核心位置。另外还有一类细分的是位置较好、规模不大的社区型购物中心，代表是大融城生活广场。

第二类是大融汇，批发零售结合的专业市场，代表是重庆大融汇。项目所处的朝天门是批发市场的聚集地，大融汇是尽可能把购物中心的特点，融合到批发市场里面，让批发市场更像购物中心。我们用了三年时间，从地下二层做到地上13层，它比一般商业高很多，现在重庆做得最好的批发市场就是大融汇。

第三类是文旅类商业，代表项目是还在开发的重庆大足的香霏街。目前大融城的商业产品线已基本搭建完成，从文旅型到社区型，从年轻人新业态到全客群全业态都有涉及。

光大安石商业项目全国布局图

克而瑞资管：目前上海城市更新的市场比较好，而且很多国有企业纷纷进入这样一个细分市场。关于城市更新这个主题您有些什么建议呢？

周颂明：城市更新最重要的是对资产价值的理解，首先明确保留改造部分、新建部分，其次是对产品定位的改革。

定位改革最主要的就是要挖掘不同功能的价值，从而形成写字楼、酒店、商业等各种功能的组合，这需要对各种业态深刻理解，确定各种功能的面积，让每种功能的价值够做到最大。我认为城市更新的目的就是把价值存储，因为城市中心开发任何功能都具备高价值，我们要做到的就是不让价值流失。

目前来说，大部分市中心的城市更新有两大类，一类是以商业为主，另一类是针对老旧住宅的旧改项目。对商业项目来说城市更新的机会更大，因为能获得更好的位置，在此基础上重新打造产品，挖掘价值，能够获得更好的坪效收益。

克而瑞资管：现在很多国有资管公司在做数字化提效，包括商业、写字楼运管/资管公司。这方面，目前您有什么布局和打算呢？

周颂明：商业的运管系统安石也在做，尤其对大数据的应用，我们也在尝试把全部数据打通，因为打通以后，共享性、便利程度都会达到大幅提升，自动生成报表会让效率更高。目前我们认为打通的难点在于数据精准性，也就是对消费数据的捕捉，因为这些数据是保密的。我们能获取的底层数据是客户的消费时间、消费地点、客源地。

数据分析可以做到客流分析，比如进店数量；但受保密限制，获取不了消费数据，很难做到客户精准画像。因此，尽管市场上有很多公司投入大量成本专门做这类系统，但效果仍欠佳。现阶段可行的数字化提效，是基于现有底层数据的数字化应用，分阶段打通、针对性提效。