乐居财经徐酒眠 发自重庆

“耐不住寂寞、喜欢迎接挑战”，是多年前黄祖仕言及闽商时予以的评价，用这11个字作为他自己的写照，也是十分贴切。近古稀之年的他，也乘着这波上市浪潮挂帆而来。

6月30日，融汇悦生活集团有限公司（简称“融汇悦”）向港交所主板递交了招股书。

从与林文镜共同创建的融侨挂冠而去，黄祖仕重组了融汇。潜行至今17年，融汇集团旗下，除了主营园林景观工程的泽众园林(839506.OC)在2016年底挂牌新三板之外，一直没有开启过其他的资本化之路。

随着融汇悦招股书的披露，黄氏家族成员第一次比较完整呈现。此前，关于黄祖仕与妻子陈新萍的一双儿女，只有黄丹青的身份有官方信息佐证，黄威林的背景一直都很模糊。

此次融汇悦IPO，黄祖仕与妻子陈新萍手握94.96%的股权，黄丹青与弟弟黄威林均没有持股，但在经营上却拥有话语权，姐姐黄丹青担任董事会主席，黄威林则任执行总裁。

招股书显示，上市前股东机构中，黄祖仕、陈新萍夫妇通过WC-Holding、Wong-Holding、Chan-Holding，合计持有融汇悦94.96%股权，是绝对的控股股东。而余下5.06%的股权，分别由独立第三方程熙通过Cheng-BVI持股2.45%，追随黄祖仕多年的融汇老臣陈忠通过CZ-BVI持股2.59%。

不过陈忠与程熙分权入股，既不是一般意义上的老板对雇员的股权封赏，也不是传统的战略投资。按照招股书中的说法，是“为了反映他们各自分别自2007年及2017年起于本公司若干在岸运营实体的权益”。

对程熙，融汇悦没有披露过多背景资料。不过，对59岁的陈忠，还是浓墨重彩的写了一笔。

陈忠在融汇悦中担任非执行董事，为业务发展提供指导。资料显示，早在2003年12月，黄祖仕还没有正式与融侨分家之前，陈忠在重庆融汇实业就担任着总经理；自2008年1月起，陈忠一直担任重庆融汇地产总裁；2015年7月起，泽众园林在新三板挂牌前，其有接任了董事，主要负责公司的经营管理。

IPO“抢时”

港交所门槛提高，中小型物企正在抓紧时间抢占最后的上市风口。黄祖仕推融汇悦IPO，多少也有几分“抢时”的意味在里面。

1月12日，融汇优家注册成立，是黄祖仕筹备融汇悦IPO的第一步行动。作为本次上市的境外实体，融汇悦注册成立于今年2月1日；此后二十天内，融汇BVI、融汇香港两家离岸中间控股附属公司也相继成立。

重组后的股权、资产架构

3月4日，融汇香港在境内成立融汇家悦为外商独资企业；一个月后融汇家悦对融汇优家注资并完成收购；4月7日、10日，重庆融汇物业管理与融汇冠岭从地产公司剥离了出来。

“地产黄金潮渐退，物业和商业整合出击，与市场需求相契合。”秉承这个逻辑，递表前，黄祖仕借助重庆融汇物业管理与融汇冠岭两家运营实体公司，完成了物业与商业资产的腾挪。

重组前的股权、资产架构

资料显示，重庆融汇物业管理成立与2006年，由黄祖仕与陈新萍控股的融汇实业全资持有；融汇冠岭成立于2013年，由重庆融汇地产旗下的重庆融汇温泉产业发展有限公司、重庆融汇投资有限公司分别拥有1%及99%权益。

股权变更之前，这二者均被消减了一部分注册资本，前者从2000万缩减到了1000万，后者从1.6亿减至了2000万。

重组完成后，重庆融汇物业拥有福建融汇物业管理、重庆新天源两家控股公司；而融汇冠岭收权了4家商业相关的公司。

递表前突击收购

筹谋融汇悦IPO，黄祖仕为其整合了“物业+商业”，而即便如此，其规模体量还是比较单薄，在管总面积尚不足700万方。

而在递表前的一个月，5月25日，重庆融汇物业管理从两名独立第三方手里，合计了收购重庆新天源的51%的股权，总代价1020万元。股权转让完成后，重庆新天源分别由重庆融汇物业管理、独立第三方朱小鹏分别持股51%、49%。

资料显示，重庆新天源成立于2007年12月，3个在管住宅项目均在重庆，在管总建筑面积约为85.12万平方米。不过，于最后实际可行日期，融汇悦在重庆新天源在管建筑面积中，约有40万平方米存在争议。

招股书披露，截至2020年末，融汇悦物业管理服务业务线，布局重庆、福州、济南以及芜湖，共有47个在管项目及57个已订约项目，在管总建筑面积为640万平方米；而商业在管项目13个，合约总建筑面积为30万平方米，分布在重庆、福州及济南。

关联方输送面积超九成

在管规模“迷你”之外，融汇悦也高度依赖融汇集团或融汇集团的合营企业及联营公司。2018-2020年，来自关联方的在管面积占比分别为93%、93.3%、92.2%。

尽管物业与商业打包上市，不过，融汇悦超八成的收入来自物业管理服务。2018年-2020年，融汇悦实现营收分别约为1.99亿元、2.24亿元和2.41亿元。

其中，物业管理服务营收分别为1.65亿元、1.87亿元与2.03亿元，占当期总收入的82.8%、83.3%与84.2%，均超过八成；而来自关联方的基础物管服务收益占比分别为99.5%、99.5%、99.6%。

同期，来自商业运营服务的收益分别为3410万元、3740万元及3810万元，占各期间总收益的17.2%、16.7%及15.8%；而关联方的商业运营服务项目收益占比分别为99.2%、100.0%、100.0%。

2018年-2020年，融汇悦的整体毛利率分别为23.3%、25.8%与31.4%。商业运营服务的毛利率普遍高于物业管理服务。以2020年为例，其物业管理服务毛利率为25.8%，商业运营服务毛利率则为61.3%。

此外，在融汇悦的物业管理服务业务中，基础物业服务营收超七成，毛利率相对较高的增值服务占比也较小。截至2020年末，非业主增值服务与社区增值服务的营收分别为283.13万元、265.24万元，各自占比13.9%、13.1%。

一双儿女执掌大权

黄祖仕与妻子陈新萍手握94.96%的股权，但在并未参与融汇悦管理。负责集团整体管理及战略规划的是他们的一双儿女，黄丹青与弟弟黄威林。

融汇悦的董事会由两名执行董事、四名非执行董事及三名独立非执行董事组成。其中，黄丹青为执行董事兼主席，黄威林为执行董事兼执行总裁。

出任融汇悦执行董事之前，2019年7月，黄氏姐弟在中国人民大学完成了中国经济改革与发展研究院高级行政工商管理课程。

资料介绍，黄丹青今年37岁，2007年毕业英国东伦敦大学，黄丹青自2008年加入融汇集团，在地产及物业管理行业积累了12年的经验。黄威林比姐姐小4岁，2008年7月毕业于英国伦敦皇后玛丽学院，两年后加入了融汇集团，在地产及物业管理行业积累了11年的经验。

45岁的卓敏和46岁的蒋红，协助黄氏姐弟在融汇悦业务的日常运营管理。前者在物业管理及房地产开发行业有逾21年经验，负责物业事业部；后者拥有逾22年商业运营管理经验，负责商业事业部。