乐居财经 邓鑫妮 发自上海

“重构价值，是为了真正看清自己，既不妄自菲薄也不盲目自信。”上房服务董事张圣哲沉思了半刻，扶了扶鼻梁上的眼镜继续道，“而是恰如其分地找到自身深度与多元价值，找到主动变革、快速行动地勇气、动力与方向。”

这句话放到第二次选择冲刺资本市场的上海上房物业服务股份有限公司（简称“上房服务”）身上，也颇为适用。

避开大热的港交所，上房服务选择了A股。6月28日，上房服务向中国证监会提交了招股说明书。它的动作很快，上市辅导报告披露没几天，招股书就已经来了。

事实上，张圣哲不仅是上房服务的董事，在与上房服务颇有渊源的上海锐翔上房物业管理有限公司（简称“上房物业”），他也担任着董事之职。

上房服务与上房物业曾经是“母子关系”，两者的名字也很容易让人混淆。而半道，上房物业却“褪去”了上房服务原始股东的身份，转而寄身于雅生活旗下。

名字相似，但命运却大相径庭。曾经，两家公司的管理人员多有重合，但随着上房物业“卖身”之后，一批管理人员也相继退出，上房服务的董事长周超便是退出的一员。如今，两家公司的纽带只剩下了张圣哲。

6位实控人

创立至今，上房服务的股权更迭了10次。现在的掌舵人周超，一度将上房服务推入新三板，后又激流勇退完成摘牌。

摘牌之后，上房服务经过多番股权腾挪，最终由六位股东组成一致行动人，掌握公司超八成的股权，成了实际控制人。

周超身兼董事长和总经理的职位，却是直接持股股东中最后入场的。其他六位老资历的股东，在2017年便已经通过增资扩股占得股东席位，周超在2019年6月，摘牌半年后才直接获得股权。

如今，上房服务的七位股东方征投资、方怡管理、方延管理、源富投资、徐林宝、周超、刘佳，他们分别持股49.39%、21.43%、11.63%、9.18%、4.96%、2.17%、1.24%。

看似股权分散，由多家投资公司享有，不过这些公司的背后掌权人都是同一批人。今年3月15日，李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康六人签署了《一致行动人协议》，通过一致行动实际支配公司的经营决策。

目前，他们六人已经通过方征投资、方怡管理、方延管理以及周超个人持有的2.17%股份，合计可支配股份额度达84.62%，已经成为上房服务实际控制人。

除了股权的腾挪，上房服务的注册资本的增加也颇具看点。从最初的50万美元（约413万元，按照2001年成立时汇率计算）已经激增至6900万元，涨幅高达1570%。

每一次注册资本的增加，都伴随着新晋股东入局。除方征投资外，其他六名股东均通过这一方式进入。即使从新三板撤出后，也增扩了三轮资本，从2200万元增至6900万元。

两个“上房”划清界限

为何要给“上房物业”加上“锐翔”的前缀，是单纯在名字上做分别，还是另有谋划？之后两者的划江而治，真相也慢慢浮出水面。

上房物业“出走”之后，将股权全数转入分立出的方征投资。随后，周超也退出上海锐翔上房物业管理有限公司（简称“上房物业”），而上房物业和上房服务之间的纽带就只剩下了张圣哲，他是两家公司的董事。

上房服务由六位自然人控制，而上房物业却由雅生活服务和万物云分持。

上房物业的两位股东，中民物业和德召管理分别持股67%、33%，不过这两家企业往上穿透，则分别是雅生活服务和德召管理。并且，旺纪国际有限公司通过雅生活服务受益了21.7%的股份，为其实际控制人。

尽管名字中都带有“上房”，但股权已毫无关系。而之所以会在名字上有所重叠，事情还要追溯到上房服务的成立。

诞生于2001年的星翔物业（上房服务前身），出生时间比上房物业整整晚了九年，彼时上房物业是星翔物业的原始股东之一，持有50%股份。5年后，星翔物业更名为锐翔物业。而此时它的股东已经转了一轮，上房物业的持股量来到60%。

2014年，锐翔物业再次改头换面，一同变换名字的还有上房物业。2月10日，锐翔物业正式更名为“上海上房物业服务有限公司”，8天后上房物业继承了上房服务“锐翔”的前缀，改名为“上海锐翔上房物业管理有限公司。

“卖身”发生在2016年，万物云和中民控股借势子公司德召管理和芮沛投资，从上房物业拿走了大部分股权，上房物业正式易主。没过多久，芮沛投资退出，中民物业进入，而中民物业又被雅生活服务收购，至此上房物业实际控制权落到雅生活服务头上。

而在分割之前，上房物业在股权上做了“铺垫”。上房物业通过存续分立出一家新的公司——方征投资，并且由方征投资持有上房服务全部股权。剪去上房物业，而上房服务还在原来的体系内。

“商业+公共服务”新组合切入

有不少曾经登上新三板的熟悉面孔，最后又进入了主板市场，保利物业、永升生活服务、第一服务控股都是转板成功的选手。

从新三板摘牌已经过去两年半的时间，上房服务才向上交所递交招股说明书，而从定位上来看，显然是花了一番心思。

上房物业对自己的定位是“聚焦于为商业地产和各类公共机构提供服务”，这在目前A股上市的4家物企中，算是“稀缺”的。

目前，已经在A股上市的招商积余、南都物业、新大正和特发服务，要么专注于住宅，要么住宅和公共物业两手抓，少有将商业物业和公共物业作为攻克的重点。

截至去年底，上房服务的综合物业在管面积已经将近1800万方，其中商业地产、医疗机构、教育机构、文化体育、其他机构的在管面积分别为409.24万方、291.91万方、424.93万方、140.76万方、532.72万方，分别占比22.74%、11.66%、23.61%、7.82%、29.6%。

过去一年，上房服务的收入达到8.18亿元，医疗机构服务贡献了超三成的营收比重。细分下来，综合物业服务的医疗机构支援服务、商业地产物业服务、教育机构支援服务、其他机构支援服务和文化体育支援服务的营收分别约为2.8亿元、1.7亿元、1.3亿元、8662万元、6861万元，分别占比34.39%、20.36%、15.52%、10.59%、8.39%；专项物业服务的停车场经营管理和餐饮团膳服务分别营收7200万元、1600万元，分别占比8.8%、1.96%。

所有项目中，医疗机构的面积服务单价最高，达到了9.49元/平方米·月，是所有业态平均单价的两倍有余。而其营收比重，也是所有业态中最高的。

不过，高额的单价和营收占比却没能带来更多的利润，医疗机构的的毛利率在所有业态中排名靠后，对整体盈利水平有所拖累。

2020年，其营收占比最高的医疗机构的毛利率为11.09%，拉低平均水平。而营收占比仅有一成的其他机构服务，其毛利率不到两位数，为8.58%。

事实上，近三年上房服务的毛利率并不高，一直在16%上下徘徊。2018年-2020年，其毛利率分别为16.12%、15.6%、16.77%，去年增长了1.17个百分点，而这主要沾了疫情期间政府减免社保的红利。