乐居财经 徐酒眠 发自上海

物业股东风继续吹拂，这一次是林腾蛟直挂云帆，破浪而来。

今年4月，阳光城揭示了物业资本化将向港交所奔赴而去；6月3日，公告披露了首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理，前后不过8天时间，招股书就赴约而来了。

 6 月 11 日，上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（简称“阳光智博”）向港交所递交了招股书，成为年内第21家首度递表的物企。

“此身应该做而且能够做的事，就得由此身担当起，不推诿给别人；此时应该做而且能够做的事，就得在此时做，不拖延到将来。”在阳光城最新的一封新春家书中，林腾蛟援引了美学大师朱光潜终生恪守自己的座右铭。

而事实上也是，在分拆物业IPO之事上，林腾蛟将此身与此时的意境体现的淋漓尽致。

从去年下半年开始着手组建上市框架，林腾蛟在不到三个月的时间里，先后完成了新公司注册、腾挪股权、整合物业管理与商业运营资产、封赏合伙人等动作。

脱管“漂泊”15年

脱胎于阳光城集团，与大多数房企的物业公司一样，成立之初是为了支持地产母公司提供配套物业管理。

阳光城物业服务的历史，可追溯至2001年。成立之初由阳光城集团全资子公司福建阳光房地产及独立第三方张韬华分别拥有70%及30%股权。2002年7月至2004年6月，经过一系列股权转让及增资后，福建阳光房地产、福建阳光集团及张韬华分别持股占比56.82%、31.36%及11.82%。

两个月后，以总代价282.5万元，福建阳光房地产、福建阳光集团将其持股的20%、31.36%分别转让予了独立第三方福建中远建设工程开发有限公司(简称“福建中远”)。至此，福建中远、福建阳光房地产及张韬华分别持股占比51.36%、36.82%及11.82%股权。

此后的近15年里，阳光城物业的控股权于多个独立第三方间辗转，直至2019年初才又重新被阳光城集团收购回来。

去年7月29日，林腾蛟融入“智慧生活服务”，重新注册了阳光智博（曾用名“阳光城慧智优佳生活服务股份有限公司”），并分别由阳光城集团、福建阳光房地产持股99%、1%。

9月25日，5家公司与阳光智博订立股份认购及增资协议。阳光智博共计增发股份6250万股，增资金额合计为3.67亿元，增资的每股价格为人民币5.8667元。

其中，阳光健康、龙淨实业、福州智博及福州慧优作为Pre-IPO投资者各自认购500万股、525万股、1075万股、2162.5万股，合计投资约2.5亿元；阳光慧佳作为阳光智博的员工激励平台，以约1.17亿元的代价认购了1987.5 万股，占阳光智博经扩大股本约9.35%。

资料显示，阳光健康是阳光控股的全资子公司，主要从事投资健康行业；龙淨实业由林腾蛟、吴洁最终控制是一家投资控股公司。

至此，阳光智博IPO前的股权架构为，阳光健康、龙淨实业、阳光城集团、福州阳光房地产、福州智博、福州慧优、阳光慧佳，7大平台股东各自持股占比0.55%、2.47%、71.68%、0.17%、5.06%、10.18%、9.35%。

其中，阳光城集团持股占比71.68%，继续保持对阳光智博的实际控制权。

其中，阳光城集团实控人为吴洁，持股占比15.68%。2015年4月，吴洁与林腾蛟就阳光城集团订立了一致行动协议。相关资料显示，吴洁是林腾蛟兄长林伟民的妻子。

派发89个“红包”

分拆阳光智博上市，林腾蛟不吝对阳光城上下管理层的嘉赏。

招股书显示，作为Pre-IPO投资者的福州智博是阳光控股的僱员持股平台，福州慧优是阳光城地产集团的僱员持股平台，两者同时在2020年8月31日成立为有限合伙企业。

于最后可行日期，福州智博、福州慧优的普通合伙人均为王紫瑶。相关资料显示，其为阳光城集团人力行政总监。

此外，福州智博除王紫瑶外，其余有限合伙人24名，均为阳光控股的僱员或管理人员；福州慧优其余有限合伙人46名，包括公司董事林贻辉、廖剑锋，公司执行副总裁阚乃桂，公司财务总监陈霓，公司董事会秘书徐慜婧等。

福州智博、福州慧优通过合伙人以个人财产出资投资阳光智博。

而阳光智博的股权激励平台阳光慧佳中，联席公司秘书张萌为普通合伙人，持股占比7.17%；其余有限合伙人17人，包括林腾蛟(22.64%)、吴建斌(1.26%)、徐辉 (12.70%)、何媚(2.52%)、黄晓华(7.55%)及朱荣斌(3.77%)，以及阳光智博的监事单卓燕(3.65%)及其他雇员。

通过福州智博、福州慧优，以及阳光慧佳三大股权激励平台，分拆阳光智博IPO，阳光城集团上下至多有89名管理者分得了股权“红包”。

性别比例平衡

分拆的阳光智博，林腾蛟虽担任了“一把手”董事会主席，不过他却自己挂在了非执行董事之列，在执行管理层聘用专职人员分管，充分向下放权。

而从碧桂园挖来的“双斌”组合——朱荣斌与吴建斌，林腾蛟这一次除了派发股权“红包”之外，还让他们在阳光智博分别担任了非执行董事，负责为全面发展提供指引。

阳光智博的董事会由九名成员组成，包括两名执行董事、四名非执行董事及三名独立非执行董事，年龄范围较广，介乎40岁至58岁。

“我们已采取并将继续採取措施促进本公司各层级的性别多元化”，阳光智博的两名执行董事均为女性，其中42岁的徐辉担任执行董事兼总裁，负责全面业务运营及管理；41岁的黄晓华担任执行董事兼财务总裁，负责财务管理。

资料显示，徐辉有逾18年的商业管理行业经验。2015年11月加入阳光城，先后担任商业管理中心总经理、商业及物业管理服务中心总经理。

去年4月至8月，担任阳光城集团助理总裁，主要负责商业及物业管理服务的整体管理工作，并分别在7月、9月，先后获委任阳光智博的执行董事及总裁。

此前，2003年4月至2013年12月，徐辉曾任职于上海证大房地产有限公司(00755.HK)，担任若干子公司的总裁；之后的2014年1月至2015年4月，曾任职世茂集团商务总监，主要负责商业管理服务。

黄晓华有逾17年的审计、会计及财务管理经验，自2012年5月加入开始，就一直主要负责财务管理。担任阳光智博财务总裁前，曾是阳光城集团财务管理中心的执行总经理。

辅佐徐辉的三名助理总经理，分别是43岁的王军、45岁的洪军、以及44岁的林铭永，各自分管增值服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务。

资料显示，王军拥有19年的物业管理行业经验，洪军在商业及住宅物业管理服务行业拥有逾17年经验，林铭永在商业物业运营及管理服务行业拥有约20年经验。

突击收购三个公司

阳光智博打包住宅与商业，通过物业管理、商业物业运营及管理两个业务板块提供多元化业务。

招股书披露，阳光智博收入由2018年的1.56亿元增长528.2%至2019年的9.79亿元，净利润由2018年的1680万元增长366.1%至2019年的7830万元。

“该等增长主要归因2019年对于阳光城住宅物业管理公司的收购”，2019年及2020年，阳光智博的物业管理服务分部的收入分别为8.14亿元、11.86亿元，分别占同年总收入的83.1%及86.5%。

由于收购阳光城住宅物业管理公司，阳光智博整体毛利率自2018年的42.6%减至2019年的27.9%。不过2020年，其毛利率就有所回升了，为32.3%。其中，物业管理服务分部的毛利率由2019年的23.9%增加至了29.6%。

截至2020年12月31日，阳光智博共有164个在管物业管理项目，在管总建筑面积3020万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的51个城市；为19个项目提供商业物业运营及管理服务，在管总建筑面积140万平方米，覆盖中国7个省、直辖市及自治区的8个城市。

截至2021年4月30日，其物业管理服务合同总建筑面积为7130万平方米，商业物业运营及管理服务合同总建筑面积为210万平方米。

为扩充业务，递表前阳光智博也突击了收购，相继与签订3个股权转让协议，总代价为7070万元。其中包括收购必胜荣物业管理60%股权、贵州天下物业管理有限公司60%股权，以及湖南通程物业管理有限责任公司100%股权。

截至最后可行日期，这三家公司共有64个在管项目，涉及多类物业，包括住宅物业、商业物业、学校、医院及其他公共设施。