乐居财经 吴文婷 6月9日-10日，第五届地新引力峰会在上海浦东嘉里大酒店举行，9大论坛齐发，100位行业大咖主题演讲，3000位各界专业人士出席。乐居财经现场直播 》》

越秀房地产投资信托基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良出席会议，并发表题为《资本赋能中国不动产业发展》主题演讲。

他表示，一般看产品的运作，还是要回归运作模式、商业模式，总结为三个方面，第一个是开发出售，可以达到短期的一个回报；第二个模式是开发运营，通过开发运营通过重资产运作，可以享有租金的回报和物业增值的回报，再结合运营的过程中，回报周期长；第三个REITs的出现，开发运营和退出，做到利用不同的平台，退出之后到新资产的运营。

“做模式比较的时候还是用数据说话，从ROE等方面比较来看，都可以看到REITs有更快的回报，通过退出之后，带来现金回报，还有资产增值带来的利润回报。”林德良指出，商业地产的模式，无非就是构建一个场景的过程，通过现金回流，通过商业运作，金融化的运作，来达到金融化的产品，在市场上受到认可，把房地产产品在资本市场价值最大化的过程。

关于香港与内地REITs的对比，林德良谈到，结构不一样，过程的费用不一样，这是我们的关注点。从发起与设立里面，还有大股东的要求，在香港大股东的持股比例没有具体的要求，但是在内地还是需要持有20%以上大股东，在香港大股东的比例是锁定6个月，那么在内地的话，有20%是有锁定5年，基本的逻辑是这样。

而财务方面特别的重要，特别是对于哪些物业进入，哪些基金可以上市，可以说明问题。因为杠杆不一样，现在香港的比例可以上升到50%，内地基本上是按照总资产不超过净资产的140%，所以从这样一来，假设资产就可以回报5%，香港可以做到7%，内地则是5.7%。

此外，财务融资的灵活度也不一样，在香港的公司包括基金的底层公司层面，都可以作为这一类的主体，在底层可以做抵押贷款，这是在香港做的灵活性，内地还是在项目层面进行借款，在基金层面也就是底层的基金层面，还没有立法可以做这个事情。