乐居财经 邓鑫妮 发自济南

鲁商服务拟分拆上市，消息来得有点突然，但似乎又在预料之中。

“物业管理已经成了各大房企减负突围的选择。”更何况，对于资产负债率常年在90%以上、融资成本高企的鲁商发展（600223.SH），将旗下物业分拆推入港股市场，也就在情理之中。

5月25日，鲁商发展的股东大会通过了鲁商生活服务股份有限公司（简称“鲁商服务”）赴港上市方案。即使在港股调高入市门槛的当下，鲁商发展也想搏一搏。

而鲁商生活服务股份有限公司（简称“鲁商服务”）的预备上市，显得有些急切，前脚忙完资产腾挪，后脚便广而告之上市计划。

今年3月刚完成股权腾挪，由母公司鲁商发展受益全部股份；而目前鲁商服务直接控股的仅有3家公司，其中2家是今年1月份新增投资，而剩下的那1家拥有时间也不长，是去年12月新增的投资。

鲁商集团下属共有两家上市公司，银座股份（600858.SH）和鲁商发展，两家均为A股上市公司。眼下，鲁商服务将被推入港交所，或成为鲁商集团的第三家上市公司，也是港股上市的第一家公司。

内外之变

改名后的鲁商服务很快就以“拟上市”的身份进入大众视野，前后不超过2个月。

3月13日，“山东鲁商物业服务有限公司”更名为“鲁商生活服务股份有限公司”。4月27日，鲁商发展公告表示将分拆鲁商服务赴港上市。

而铺垫上市，鲁商服务也用了不过8个月的时间。

从去年8月开始，鲁商服务的内外进行了一系列的变动。股权、高管，以及注册资本，都在改变的列表中。

与更名发生的同一天，鲁商服务包括法定代表人在内的几位主要成员也出现嬗变。刘加明、尹炜、潘萌一齐退出，赵衍峰、王忠武、张铁波等人进入，赵衍峰兼任法定代表人和董事长。

去年8月，鲁商发展从山东鲁商置业有限公司（简称“鲁商置业”）接过鲁商服务的全部股权，随后将注册资本从500万元增至1000万元。

不过5个月后，鲁商发展又将鲁商服务4.9%的股份转到山东鲁商创新发展有限公司（简称“鲁商创新”），转让价格为911.65万元。转让后，鲁商发展和鲁商创新分别持股95.1%和4.9%。由于鲁商创新是鲁商发展的全资子公司，鲁商服务往上穿透的最终受益人和实际控制人都是山东省国资委。

虽然鲁商发展已有剥离鲁商服务上市的准备，但从目前的持股情况来看，鲁商发展依旧是直接持股90%以上的大股东。

分拆上市之后，鲁商发展在融资、估值等方面都有益处。“鲁商服务的分拆上市扩宽了融资渠道，不同业务将被重新定价，有利于公司重塑估值体系。”鲁商发展早在拟分拆公告中言明。此外，在鲁商发展的发展速度、核心竞争力和持续经营能力上也有帮助。

突增23%的毛利率

鲁商服务项目多是招投标，对外增投很少。近半年新增的3家，也就构成了它的全部资产。

今年1月，鲁商置业将其持有的山东蓝岸园林工程有限公司（简称“蓝岸工程”）的100%股权、山东省鲁商建筑设计有限公司（简称“鲁商建筑”）的100%股权转让给“兄弟公司”鲁商服务，转让价格分别为 1971 万元、1814 万元，工商登记在今年3月完成。

鲁商服务直接控股的资产并不丰富，除了新纳入的两家公司，旗下原本只持有山东鲁商唐安物业有限公司（简称“唐安物业”）41%的股份。而近两年也未表现出强烈的扩张欲望，10家分支公司均为2010年-2018年期间成立。

不过从近三年的营收和毛利率来看，鲁商服务表现得比较稳定，呈逐年递增姿势。

2018年-2020年，鲁商发展的“物业管理”营收分别为2.6亿元、2.75亿元和3.6亿元，同期的毛利率分别为6.15%、6.89%和29.22%，营收和毛利率的增长都在加速。

据财报显示，目前鲁商服务在管面积约为1800万平方米。与前四年相比，2020年的毛利率增长了23.1个百分点，从原本徘徊在6%的毛利率水平，拉升至近30%。

对于毛利率的增长，财报中没有解释具体原因。乐居财经从数据层面上理解，“增收减出”带动毛利增长。2020年，鲁商发展物业管理营收3.6亿元，同比增长29.01%；营业成本2.55亿元，同比减少2.73%。

打算进军港交所角逐的鲁商服务，面对的竞争对手众多。今年半年未到，已知要进军港交所的物企就至少有22家，已递表的有19家，上市之争愈显激烈，突围出线的机会也受到挤压。而在不久前的5月20日，港交所又抬高了入市门槛。

公告称，将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求，较目前的要求整体上调60%，该要求将在2022年1月1日开始执行。

母公司债务高压

分拆物业上市，除了将物业版块解放出来，单独寻求发展空间的明面意思之外，背后或许也有母公司舒缓资金压力的打算。

高资产负债率是鲁商发展近几年一直摘不掉的“标签”，负债率常年持续在90%以上。财报显示，2016年-2020年其负债总额分别为399.76亿元、418.70亿元、459.89亿元、513.24亿元和549.81亿元。

截至2020年年底，鲁商发展货币资金为50.74亿元，而一年内到期的借款就达到70.41亿元，存有超20亿的资金缺口。

高负债悬顶，资金承压，而且融资成本的高企，又“恶性循环”地加大了负债额。

“这种情况很容易暴雷。”有网友如此形容鲁商发展2019年的融资情况。截至2019年底，鲁商发展融资总额243.73亿元，总体融资成本8.54%，利息资本化金额达20.92亿元。同期，负债率高达91.62%，处于高位。

而在去年底，虽然融资总额相对减少，但融资成本高企，风险依旧不小。截至2020年底，鲁商发展的融资总额为222.34亿元，总融资成本9.117%，利息资本化金额达到24.32亿元，负债率高达89.4%。

负债高企、融资成本走高，加重了鲁商发展的资金压力。此外，2019年从房地产“跨界”到医美的鲁商发展还有些水土不服，净利率持续低迷并且增速逐渐放缓。

2016年—2020年，鲁商发展的净利率分别为1.54%、1.54%、2.66%、3.83%和4.69%。虽然有所增长，但2018年—2020年明显放慢了增长速度。

财务表现低迷，鲁商发展将优化期望放在鲁商服务身上：“其（鲁商服务）财务业绩的提升有助于优化公司（鲁商发展）整体的财务表现，使得公司能够保持较好的持续经营与持续盈利能力。”