乐居财经 邓鑫妮 发自重庆

时隔5天，刘文波再获“封赏”，不过，重金激励之下，也带着高难度的营收指标。

5月24日晚间，新大正（002968.SZ）宣布，总裁刘文波正式被纳入重庆大正商务信息咨询合伙企业(有限合伙)（简称“大正咨询”），并获得平台合伙份额1.07%，相当于间接持有新大正30万股。

按照5月25日收盘报价45.09元/股计算，刘文波手中股票的市值约为1353万元。

相隔不到一周，刘文波两次加封。早在5月19日，新大正的股权激励名单中就已经有刘文波的名字，两次获封股票相加，刘文波已经受益新大正75万股，相当于已发行股本的0.46%。

刘文波加入新大正一年，接连两次“获封”背后，是董事长李茂顺给他出的业绩指标考验：要求营收三年翻三倍。而依照新大正目前收入增长情况来看，要达成这一目标并不容易。

业绩对赌，45%营收增幅承压

三年翻三番，2023年收入达到40亿元的的业绩目标并非出自年报，而是在股权激励的限售条件中言明。

5月19日，根据早前的部署，新大正董事会对17位中高层员工进行了股权激励。获授的限制性股票187.995万股，占总股本的1.17%，其中约有30万股为预留股，暂不配授。

总裁刘文波、副总裁高文田和吴云、总裁助理田维正和翁家林，以及审计内控中心总经理罗东秋等6名高管均在获授名单内，余下还有11位中层管理与核心骨干。

符合条件的17名股东，将以17.58元/股的价格获授157.95万股限制性股票。本次获授的股票价格远低于新大正目前的水平，5月20日14：00新大正43.22元/股，约为限售股票的2.5倍。

以较低的价格揽下股份，落在管理层身上的担子也不轻。限售战线拉长到5年，最短限售期为12月，随后每一年为一个限售节点。解授条件以2020年的营收和净利润为基准，两项标准逐年拔升。

按要求，2021年的业绩要达到营收同比增长45%，净利润同比增长35%，三年后营收较2020年增长200%，五年后营收较2020年增长360%。

这一目标对新大正目前的盈利水平来说，颇为严苛。2020年新大正的营收增速实现了近六年来的峰值，却也离45%的增幅有一定距离。过去一年，新大正营业收入13.18亿元，同比增长25.01%；归属于上市公司股东的净利润1.31亿元，同比增长25.61%。

纵观前几年的增长速度，也都在2020年之下。2016年-2019年，新大正的营收分别为6.22亿元、7.68亿元、8.86亿元、10.55亿元，同比分别增长18.48%、23.49%、15.41%、19.05%。

净利润的成长速度，在2017年经过大暴发后，与营收增速基本持平。2016年，新大正的净利润下跌40.82%，2017年拉升157.93%，2018年和2019年趋缓，同比分别增长24.12%、18.70%。

困于公建，毛利率持续低位

“持续领跑公建物业发展赛道。”新大正作为较早涉足公建领域的第三方物业，这也是其押注的“特色”。如今面对营收重压，能否借公建领域的多年积淀挽回局势？

5月18日上午，新大正与投资者进行了一番交流，最后将四个问题记录在册，其中有两个涉及公建领域的部署，另两个问题则是关于股权激励与业绩目标达成和人才培养。

成也“公建”，困也“公建”。

涉足公建领域20余年，公建支撑起营收大头。目前，其服务的五大业态分别为学校、航空、公共、办公和商住。其中，前四项为公建项目，营收占比77.7%，商住物业的营收较2019年营收占比减少3.13个百分点为22.3%。

盘踞公建领域多年，新大正的毛利率在低段位徘徊，截至去年底为21.42%，今年1季度又下滑至19.64%。

从其服务项目来看，共有综合物业管理服务、专项物业管理服务占据了过半的营收，但毛利率低迷，相反增值服务营收占比不高，毛利率却是前两项的两倍多。

过去一年，新大正在综合物业管理服务、专项物业管理服务和增值服务的营收分别为9.85亿元、2.10亿元、1.23亿元，分别占比74.72%、15.92%、9.31%。

毛利率方面，与上一年基本持平，约为21.42%。不过在业务板块内部，毛利率的水平就天差地别。无论是综合物业管理服务还是专项物业管理服务，毛利率均低于20%，后者毛利率即使同比有所上涨，仍不足14%。增值服务是其溢价服务，主要提供政务、商务、招租、企业推荐等服务，毛利率高达47.56%。

在所有上市物企中，物业管理服务的毛利率最高达到34.60%，该企业服务项目以住宅为主，新大正在这一项的排名已经吊车尾，相反在增值服务毛利率中还能排在“腰部”。不过由于物业管理服务在收入上占了绝大部分的话语权，整体毛利率在上市物企中排名靠后。

尽管“沉迷”公建的新大正的毛利率并不亮眼，但其外拓还是选择这个方向。过去一年，新大正仅完成对于民兴物业的并购，主要补充了办公业态。

在管规模是物企营收的关键，不过近两年新大正对这一数据一直捂得严实。而从前几年的数据来看，其规模增长并不明显。

资料显示，2017年-2019年6月，其在管面积分别为5249.7万平方米、5367.2万平方米、5838.2万平方米，一年半的时间仅增长11.2%。

2020年，其合约面积为8000万方，即使按照2019年中的在管规模计算，合管比也不到1.4。截至去年底，在管项目369个，不过2019年底在管项目已经达到325个，一年仅增长44个。