144家购物中心租金坪效大比拼！
中购联 2021-05-24 15:08 7.5w阅读
持有型商业地产的主要收益即为经营收入（一般为租金收入），而租金坪效能最直接反映商场的收益水平，也是企业运营力高低的最佳见证。
为此，中购联铱星云商通过盘点上市房企或房托基金年度报告中披露的旗下持有型零售物业2020年的租金收益，计算出商场月租金坪效，并对月租金坪效较好商场做简要介绍。不吹不黑，看看疫情影响下去年全国各地商场真实的盈利能力是怎样的。（文末附上所统计商场按月租金坪效高低排序表）
注：商场月租金坪效=年度租金收益/商场GRA（商业建筑面积）/12，统计数据不分先后，仅以作者查阅年度报告先后为序截至2020年12月31日，越秀房地产投资信托基金（简称：越秀房托，下同）3项纯零售物业面积为12.02万平方米，可出租面积为11.75万平方米，于2020年12月31日出租率达98%，比上年减少0.6%，2020年度零售商场经营收入为人民币172.404百万元。2020年零售商场租金及商场月租金坪效见下表：数据来源：越秀房托基金2020业绩公告，制表：中购联铱星云商VT101维多利广场位于广州天河区的天河路与体育西路交界处，地铁一、三号线交汇体育西路站。项目总建筑面积达14万平方米，由4层地下停车场、6层商场、1层空中花园会所以及两座分别为52层与36层的甲级写字楼组成。商场以「国际快时尚体验式购物广场」为定位，2014年9月28日维多利广场更名为「VT101」，主打时尚、年轻、乐活、潮流风格，商户包括超6000㎡优衣库华南区旗舰店、广州麦当劳首家未来餐厅旗舰店、乐凯撒、探鱼、东京寿司学院中国首家直营店「诚寿司」等特色餐饮品牌。2020年底，万科集团（含印力集团）累计开业的商业面积989.8万平方米。报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。截至报告期末，万科集团已开业项目整体出租率87.4%，其中稳定发展期（开业 3 年以上）的商业项目出租率92.0%。在万科2020年度报告中，列出了其运营管理商场按年度营业收入排序的前十个商业项目。具体是：数据来源：万科2020年度报告，制表：中购联铱星云商深圳印力中心坪效靠前不令人意外。项目位于深圳市福田区侨香路与农林路交界，近地铁2号线侨香站A口，总建筑面积约20万平米，包括商场、7万平米的办公楼和大型停车场，项目的成功运营离不开围绕家庭亲子、白领客群的精准定位。项目前身深国投广场于2007年9月开业，并于2018年12月24日重装升级更名为印力中心，全场近200个品牌，升级调整的品牌达到了135家，业态以餐饮、服饰、亲子品牌为主，其主力店山姆会员商店销售额更是连续多年霸榜山姆全球销售额最高门店。截至2020年12月31日止，恒隆集团内地物业组合的租赁收入增加15%至50.45亿元，年内整体零售额亦已超越去年水平；恒隆集团内地9座商场的收入增加了19%至37.31亿元，不包括2019年8月开业的昆明恒隆广场，其他八家内地商场的收入同比增长15%。位居第一的上海恒隆广场租赁收入（含办公楼）为20.32亿元，同比增长20%。数据来源：恒隆集团2020年报，制表：中购联铱星云商由于2020年奢侈品消费的强势回流，恒隆集团位于上海两个定位高端的商场销售额和租金双双录得高增长。上海恒隆广场位于静安区南京西路1266号，项目包括5.37万㎡商业、近16万㎡的办公楼和804个停车位，五层高的商场以「Home to Luxury」为定位，入驻租户130家，包括Louis Vuitton、Hermès、Chanel、Dior、 Cartier等，其中CELINE男士及 Pronovias 等品牌更是首次进军内地或于亚洲开设门店。2020年，上海恒隆广场商场的卡地亚（Cartier）、宝格丽（BVLGARI）和 芬迪（Fendi）分别扩张并优化旗舰店，并引进Herno、摩奈（Moynat）、万宝龙（Montblanc）、 Moncler Kids 和宝曼兰朵（Pomellato）等品牌新店。2020年11月27日，上海恒隆广场开启高端时尚购物派对——“HOME TO LUXURY”盛装派对，连续举办四年的“HOME TO LUXURY”已然成为上海恒隆广场的独有名片，此次“HOME TO LUXURY”携手场内近90个国际知名品牌，呈现独家、首发、限量臻品及互动活动，现场引发打卡热潮，反响强烈。上海港汇恒隆广场位于徐汇区虹桥路1号，徐家汇站上盖，项目总建筑面积约27万㎡，包括约12万㎡的商场、6.72万㎡的办公楼、4.4万㎡停车场及配套设施、住宅和公寓，商场入驻租户近400家。上海港汇恒隆广场于2020年引入Van Cleef & Arpels、Fendi、Cartier，海外品牌X-Large 和Marionnaud Paris等全国首家分店。2020年9月上海港汇恒隆广场举办“Gateway to Inspiration”焕新派对宣告完成全方位升级优化，在品牌组合和业态布局同时发力，形成了时尚服饰、钟表珠宝、运动健身、文化娱乐、数码家电、儿童用品等主题系列，商场全年的零售额和租赁收入分别上升42% 和15%。2020年，龙湖集团已开业商场建筑面积为481万平方米（含车位总建筑面积为615万平方米），整体出租率为96.9%，商场全年销售额为305亿元，同比增长14%。全年平均日客流151万人次，同比下降2%；龙湖旗下已开业商场2020全年租金收入达58亿元。剔除一年内10座开业商场数据，龙湖旗下39座商场租金收入分析表如下：数据来源：龙湖集团控股有限公司2020业绩公告，制表：中购联铱星云商据公开资料，龙湖重庆北城天街位于重庆江北区观音桥商圈，距地铁3号线观音桥站5号口步行540米，是龙湖集团第一座集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的购物中心。项目建筑面积约为14万平方米，拥有3座休闲景观广场，300余家品牌专卖店、近千个停车位。2003年9月开业，2004年，重庆江北区政府把江北商圈的核心步行街，命名为“北城天街”，从而在全国开创了以一座购物中心命名整条城市商业步行街的先例；2005年，北城天街被重庆市民投票评为“中国著名步行商业街”、“重庆八大地标”，2009年，北城天街再次荣获“重庆十大时尚地标”，与解放碑、重庆大剧院齐名。据中购联铱星云商查询，2020年，龙湖重庆北城天街adidas城市旗舰店、URBAN REVIVO重庆首家全新形象店重装升级亮相；并举办Molly重庆首展、开业17周年庆、“去寻光、聚天街”联动重庆5座天街举办亮灯仪式等大型活动。2020年内，大悦城购物中心实现租金收入23.81亿元，持有已开业分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市的10个大悦城购物中心、1个春风里及1个祥云小镇（不含管理输出项目），购物中心可出租面积共计90.77万平方米，全年平均出租率 93.9%。轻资产模式运营天津和平大悦城、昆明大悦城以及鞍山大悦城。大悦城地产在2020业绩公告中披露了8座大悦城的租金收入情况：数据来源：大悦城2020业绩报告，图中面积为可出租商业面积，制表：中购联铱星云商西单大悦城位于北京市西单商圈西单北大街131号，近地铁1号线、4号线西单站F1西北口，项目总面积18.57万㎡，包括购物中心、写字楼和服务式公寓，约1000个停车位，商场位于地上11层，地下4层，于2007年12月开业，拥有桂满陇-西湖船宴、Apple store、MUJI、lululemon、优衣库等近400个品牌商家。2020年，西单大悦城引进Y-3、lululemon、Shake Shack、星巴克、SEPHORA、娇兰精品店、BAN XIAOXUE等新店。2020年，除了每年9月全国大悦城联动的大悦疯抢节，HZP明星球鞋定制团队×FLIGHTCLUB的国内首个潮流“地摊”市集——飞翔市集空降西单大悦城；商场携手艺术家高孝午开办“动静2020”展；联手艺术家李旻举办“扶摇•新愿 插画装置艺术展”；13周年庆开启“大悦潮BUY季”活动。中国国际贸易中心股份有限公司
（600007.SH）
中国国贸的零售商场即位于北京CBD的国贸商城，2020年，国贸商城包含一期、二期、三期A阶段、三期B阶段及东楼等部分，商业总建筑面积约为18.05万㎡，租金收入约9.05亿元。数据来源：中国国贸2020年报，制表：中购联铱星云商国贸商城开业于1990年，涵盖国际精品、潮流服饰、休闲娱乐、特色餐饮、运动健康和儿童等品类，汇聚品牌约430个，其中国际精品、珠宝、名表等店铺有52家，占店铺总数的12%；各类首店160余家，例如登喜路、路易威登、星巴克、上下、例外等。2020年内，国贸商城引入Gabriele Colangelo全球首家旗舰店、Vogue Café大中华区首店、MARCO BICEGO大陆首家精品店、ARTNATURE北京首店、皮爷咖啡北京首店、中国李宁、始祖鸟等。举办“冬日绿洲”国贸市集、《姜国芳•紫禁城系列作品展》、中秋季市集、2020北京CBD影像展、国贸中心开业30周年展、国贸商城×YOHO！与艺术家Ton Mak《为爱重启》艺术展等活动。2020年，瑞安旗下商业物业组合强势复苏， 12月的总销售额达到2019年同期水平的110%，租金及相关收入总额录得25.28亿元，较2019 年仅下跌 2%。其中77%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。瑞安房地产2020年业绩公告中零售商业租金数据仅展示了上海、武汉、重庆三地的四个项目，由于各项目均有实施或计划实施优化改造，表现为物业出租率的下降。数据来源：瑞安2020业绩公告，图中面积为可出租建筑面积，制表：中购联铱星云商招商局商业房托基金资产包仅包含深圳招商花园城一个零售商业项目，随着于2020年第四季度花园城原紫荆城部分完成装修改造投入试运营，项目的客流量已基本恢复至往年水平，出租率达到91.5%，2020年租金收入为78.5百万元。项目另外的优化升级工程将于2021年上半年启动并分阶段灵活展开，改造期间购物中心将维持正常营业，整体改造工程预计在2022年完成。数据来源：招商局商业房托2020业绩报告，制表：中购联铱星云商2020年，新城控股旗下已开业及管理输出的吾悦广场达100座，仅去年一年新开业吾悦广场就达38座（含 5座托管在营项目），报告期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入56.70亿元（包含：自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）。截至报告期末，吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率99.54%。需要说明的是，本文剔除了新城控股一年内开业项目的租金数据。数据来源：新城控股2020年报，制表：中购联铱星云商截至2020年12月31日，华润置地已开业万象系列购物中心45个，储备项目57个，在营商业物业总楼面面积576万㎡，拟建商业物业总楼面面积580万㎡。旗下购物中心评估后资产账面总值为1360亿元，占集团资产总值15.7%。2020年内，在营持有投资物业租金收入为127.9亿元，购物中心零售额738亿元，购物中心营业额100.9亿元，较去年增长7.9%（剔除期内免租影响，同比实际增长16.2%），出租率94.7%，同比下降0.2个百分点。华润置地2020年报仅披露了旗下8座购物中心的租金收入具体数据，如下表所示：租金来源：华润置地2020年报，面积来源：历年年报，制表：中购联铱星云商深圳万象城位于深圳罗湖区宝安南路1881号，近大剧院地铁站C、F口，项目是华润置地第一个万象城购物中心，于2004年12月开业，近16万方的商场汇聚了奢侈品、服饰、美妆、餐饮、亲子、休闲娱乐等200+国内外品牌商家。2020年，深圳万象城引入现烤芝士挞BAKE CHEESE TART全国首店、北海道甜品LeTAO、意大利男装STONE ISLAND华南首店、日本人气袜子品牌Tabio全国首店、韩国高端美肤品牌WHOO、精致闽南融合菜「闽和南」、NARS、日本定制婚戒I-PRIMO、NEIWAI内外、ICICLE之禾、全球首家WEDGWOOD Tea Room精品体验店、CPB肌肤之钥、资生堂、GUCCI beauty彩妆香氛精品店、FILLMED医学抗衰老中心、纪梵希美妆、Wolford、Liza Cheng、LA CLOVER、华歌尔、self-portrait华南首店、TOM FORD深圳首店、帕尔玛之水、CHABUYA全国首店、LAMER海蓝之谜、法国娇兰、Longchamp珑骧精品店深圳首店、徕卡专卖店深圳首店、Tory Burch深圳首店等品牌。沈阳万象城位于沈阳市和平区青年大街288号，近地铁2号线工业展览馆站B1口，于2011年5月开业。沈阳万象城囊括奢侈品、餐饮、服饰、美妆护肤、亲子、休闲娱乐超过300个国际国内品牌。沈阳万象城2020年销售额达70亿元，开业10年保持着年均上百个品牌的调整力度。据了解，去年，沈阳万象城引入LONGINES浪琴表旗舰店、HOGAN精品店、TUDOR帝舵表、CPB肌肤之钥、太二酸菜鱼、MACKAGE、bebe、GENTLE MONSTER旗舰店、PortsPURE、Bell&Ross柏莱士、73Hours东北首店、COMME MOI、鮨七omakase料理店、MIKIMOTO、APM Monaco（重装）、Jo Malone London祖•玛珑香氛精品店、BREITLING等品牌。中购联成立于2002 年 , 是中国成立最早的购物中心行业服务组织，拥有权威的会展、研究、培训、智库、传媒等多个行业领导性平台
