物业公司上市可谓称得上前仆后继。据港交所披露信息显示，在5月10日这一天，北京京城佳业物业股份有限公司（以下简称“京城佳业”）向港交所递交招股书，中金公司为独家保荐人。

为北京国资委下物业“新兵”

招股书显示，佳业物业是一家立足于北京、隶属北京国资委、服务网络遍布全国的物业管理服务综合运营商，主要从三条服务线产生收入，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。是最先走进北京胡同物业管理的物业公司，承担了奥运场馆、政府办公、国资委控制的企业集团等在市场上具影响力的项目的物业管理及相关服务。

就“京城佳业”这个品牌的成立时间来看，为物业“新兵”：2020年12月22日才成立，由城建集团整和城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业四个物业资产而来。京城佳业的重组和成立是在首都国资国企改革背景下，获得了北京市国资委和东城区政府的支持。

在管319条胡同

京城佳业在管319条胡同，在管胡同面积约610万平方米，2020年合同经营额7000万元，在北京胡同物管市场占比超30%，是胡同物管服务领域的领跑者和标准制定者。

据中指院预测，截至2025年北京市胡同物业市场规模预计将达7.2亿元，总面积3180万平方米。市场规模仅相当于一家中小型物管公司，对京城佳业增长助力有限。

在管面积3100万方

公告显示，截至2020年12月31日，其合同管理面积和在管面积分别为3100万平方米和2910万平方米，其中分布于京津冀地区的在管面积为2600万平方米，占在管总面积的89.3%。

截至2020年年底，北京京城佳业物业股份有限公司管理118个住宅物业，合计2050万平方米；29个商业物业，合计120万平方米；21个公共及其他物业，合计130万平方米；以及7个胡同物业，合计610万平方米。

营收规模增长缓慢、净利润率偏低

2018-2020年，京城佳业实现营业收入9.2亿元、10.5亿元、10.9亿元，同比增长13.9%、4.32%；实现年内溢利4138万元、5112万元、6876万元，同比增长23.5%、34.5%；净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%。营收规模在10亿元左右徘徊。

2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%区间，净利率同样大部分在10%~20%区间。对比目前第一梯队的物管平台碧桂园服务2020年净利率为17.83%，而京城佳业这一指标仅为前者35.3%。

非业主增值服和社区增值服务毛利率拖后腿

细分毛利率来看，京城佳业有58%在管面积是来自城建集团及其合营企业，第三方面积占比38%，平均物业费稳定在2.2元左右。影响基础物业管理服务毛利率的各项数据是稳定的，其毛利率也从2018年的18.6%增长至2020年的20.3%，拖后腿的是非业主增值服和社区增值服务的收入占比下降且毛利率均有所下降。

业绩增长驱动力单一

从收入结构看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务只有基础的物业管理服务收入持续在增长。从2018年的5.6亿元增长到2020年的7.3亿元，占比从61%提升至67.2%。单一的业绩驱动力使得收入结构越发集中，2020年公司收入增速放缓，也主要是因为在管面积增长仅36万平方米，2019年这一数据为294万平方米。

据此，从数据可知，京城佳业无论从营收规模还是盈利能力方面都存在增速缓慢，且盈利能力堪忧，面对资本市场也是考验诸多。