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冯仑站台,中亿基业IPO前被“抽水”1亿元

地产K线 2021-05-12 12:21 4.3w阅读

冯仑站台,中亿基业IPO前被“抽水”1亿元


乐居财经 魏薇 发自银川

前阵子,冯仑登台演讲,猛然一见,竟有些恍惚。

他摘掉了标志性的眼镜,显得年轻了许多。

冯仑用夸张的手法形容术后的感觉,活到60多岁的时候重新看到了20岁时的世界,“不一样的明亮度、色彩、饱和度”。

在地产界,他是风云人物,有“地产思想家”的名号,经典言论层出不穷,到哪里都自带光环。

有一家房企看中了他的光环,用“独立非执行董事”的抬头,把冯仑“绑”在了招股书的高管名单里。

5月11日晚间,中亿基业向港交所递交了招股书。这家名不见经传的中小型房企,总部位于宁夏银川。若IPO成功,中亿基业将成为宁夏首家上市房企。

“蹭流量”这招不止用在了冯仑身上,中亿基业还抱了万科的大腿。招股书中特意提及了与万科的合作,称其合资公司已拥有11个项目。

朋友圈再强,不如自身业绩过硬。表面光鲜背后,却是负债率上升、经营现金流告负、股东高额分红等“暗伤”。

借用冯仑与万科光环
据股权架构,中亿基业由公司董事长方陆持有42.91%的股份、龚帆女士拥有9.14%、张君女士拥有6.17%、王小平先生拥有5.63%、仇建萍女士拥有5.41%;代表约30名员工持股的三家员工持股平台分别持股16.67%、11.01%、2.93%,合计约30.61%;此外,第三方投资人Yang Hawk Ying先生持股0.13%。
在众多自然人股东中,不乏公司高管。其中,张君任公司执行董事兼总裁,王小平任公司执行董事兼副总裁,二人共持股11.8%。

在高管名单中,地产界著名大佬冯仑也赫然在列,其与欧阳宝丰、林共同担任中亿基业的独立非执行董事。冯仑曾一手创立了万通集团,与万科王石、SOHO潘石屹、华远集团任志强曾被并称“地产四大天王”。欧阳宝丰曾担任宝龙地产新鸿基地产首席财务官,复星地产、三盛地产的财务总监,目前还在弘阳地产中梁控股新力控股正荣服务上坤地产等公司担任独立非执董。

除了借用房地产行业知名人士的光环,中亿基业还特别提到了与万科之间的合作。
2017年9月28日,中亿基业和万科成立了中房万科实业,初始注册资本为1亿元。截至2021年3月31日,中房万科实业拥有总建筑面积为338.96万平方米的11个开发项目。中亿基业方面认为,与万科集团的业务伙伴关系将继续在未来发展中发挥重要作用。
截至2021年3月底,中亿基业共有30个处于不同发展阶段的物业开发项目,其中有28个均位于西北部,覆盖宁夏回族自治区、青海省、陕西省、内蒙古自治区及四川省的7个城市,应占总建筑面积为651.67万平方米,其中29个项目由公司的附属公司开发以及1个项目由公司的联营公司开发。

住宅物业外,中亿基业还开发和管理商业物业,如附属于住宅物业的商场和零售商铺。
资本化利息比例高达84%
于2018年、2019年及2020年,中亿基业收入分别为25.03亿元、21.25亿元及56.36亿元,复合年增长率为50.0%;净利润分别为3.65亿元、5.15亿元、8.43亿元,复合年增长率52.0%,同期归母净利润分别为3.52亿元、4.57亿元及7.98亿元。
从盈利水平来看,中亿基业对应的毛利率由2018年的34.8%增加至2019年的39.1%,随后又降低至2020年的31.8%。其在招股书中做出解释,2020年大幅下降的原因是去年新项目交付大部分为优质室内装修工程。
在成本支出中,中亿基业的销售及分销开支由2018年的0.79亿元增加至2020年的2.14亿元。这期间,主要是由于中房万科实业成立产生的相关营销开支。
因业务扩张,中亿基业的债务总额也在逐年上涨,从2018年的13.12亿元增加至2020年末的19.19亿元,对应的资产负债率分别约为88.66%、91.68%、91.84%。于2020年末,一年内需偿的负债为7.18亿元,一至两年内应偿还的部分为9.39亿元,三至五年应偿还的部分为2.2亿元。
据招股书,2020年,中亿基业的加权平均实际利率总额为7.3%,相较于2019年的6.4%有所上升。除银行贷款外,中亿基业主要依靠信托进行融资。另外还向非金融机构的第三方公司借款,今年3月31日,其借入一笔年利率为9%的贷款,未偿还本金结余为2300万元,另一笔贷款的年利率为5.0%,未偿还本金结余为4670万元,都将于今年6月到期。
2020年,中亿基业的利息开支总额为2.37亿元,相比于2018年上涨了28%,但财务成本支出却与上年同期相差无几。原因在于中亿基业在2020年增加了资本化利息的比例,2019年,资本化利息占利息开支总额的比重为79%,2020年则上升至了84%。
IPO前股东“抽水”近1亿
从账面数据来看,中亿基业在2020年末的现金及现金等价物共有23.37亿元,近乎是2019年末的两倍。但从三大现金流来看,其经营现金流在2020年首次转负,为-9.33亿元,也就是说,这并不是其现金增加的主要来源;投资现金流虽在2020年首次转正,但这主要是由于中亿基业在这一年收回了一笔数额约46.27亿元的第三方垫款,数额较大,而这样的现金流入并不具备持续性。

其融资现金流在3年来一直为负,尤其是在2020年,这一缺口放大至2.82亿元,比2019年多出约1亿元。从现金流出原因来看,中亿基业很“大方”,连续三年给股东派息。
据披露,2018年股东派息3870万元,2019年股东派息1790万元,2020年,也就是递表前,中亿基业拿出了9860万元给股东派息,派息金额大幅提升450.8%,而当期归母净利润为7.98亿元,仅同比增长74.6%。


来源:地产K线

作者:魏薇

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