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从商办土地市场成交看，2021 年前四月重点城市商办土地成交总面积同比上升 9.9%，平均土地成交价 16610 元/平方米，同比上升 7.8%，市场重回增长态势。

其中，广州 2021 年前 4 月商办土地成交面积 80.17 万平方米位列第一，且平均楼板价显著提高；除北京和上海外，平均楼板价均呈上升趋势；北上核心地段土地资源日益稀缺，成交主要集中于非核心区域。

重点城市办公销售市场

数据来源：CRIC

从办公成交看，2021 年前 4 月重点城市办公销售成交总额同比上升 5.0%，成交总面积同比上升 31.8%，其中武汉同比上升幅度最大，疫情危机解除后需求迎来集中释放，北京成交总面积最多，超 40 万平方米。

从成交均价看，一线城市同比均出现不同程度的下降，深圳成交均价为全国最高，上海同比降幅最为明显，主要原因为主力成交区域的转移：2020 年 1-4 月上海的主力成交于黄浦，长宁和浦东的相对核心区域，2021 年前 4 月则集中于闵行和青浦。

重点城市商业销售市场

数据来源：CRIC

从商业成交看，2021 年前 4 月重点城市商业销售成交总额同比上升 48.9%，成交总面积同比上升 31.5%。

北上广深 4 个一线城市的商业成交均价均同比上升，其余重点城市在总体成交面积放大趋势下，成交均价同比相对稳定，仅有小幅波动。武汉再次成为成交面积提升最多的城市，疫情恢复后的迅速反弹充分体现其市场韧性。

租金降幅持续收窄，上海和重庆出租率上升

重点城市全市甲级写字楼租金走势

（2019Q1-2021Q1）

数据来源：CAIC

全国重点城市甲级写字楼经历了 2020 年四个季度的下行趋势后，于 2021 年一季度降幅收窄明显，基本企稳。北京租金仍占据首位，但与上广深的租金差进一步缩小。

重点城市甲级写字楼空置率同比变化

数据来源：CAIC

CAIC 监测重点城市中，2021 一季度与 2020 一季度同比空置率上升为普遍趋势，其中武汉和广州上升幅度较大，武汉受疫情影响，租户退租现象最为严重导致 2020 全年净吸纳为负，广州则源于近期的供应高峰；

上海和重庆为仅有空置率下降的城市，连续 5 个季度增长且创近年高峰的单季净吸纳量体现了上海办公市场的强韧性，而重庆主要由于近 4 个季度几乎未有新增供应入市，供需压力得到一定缓解。

2021 年一季度，中国内地大宗物业成交总额 457.1 亿元，同比上升 25.7%；总成交单数共 27 笔，同比上涨 17.4%，交易频率提高，市场活跃度较高。与此同时，外资持续加码内地投资市场，净投资额同比大幅上升 74%。

2021 年 1 月，黑石集团于以 40.62 亿元完成对广州国际机场综合物流园的收购，2020 年对工业/物流的投资热度仍在延续；同年 3 月，铁狮门以 21 亿收购北京辉盛阁国际公寓，标的位于北京朝阳区 CBD 的核心地段。

在内地大宗仍以办公和综合体为主要成交业态的形势下，两笔收购体现了外资对内地不动产多元化的布局及未来发展潜力的看好。

从城市维度看，京沪继续成为大宗交易绝的对主力城市，占全国总成交额逾 80%，其中北京总成交额 213.6 亿元，占比 46% 居首；上海总成交额第二为 175.7 亿元，占比近 37%。

一季度单笔大宗最高成交额位于北京，佳兆业以 130 亿元完成对北京辉耀国际城（长安 8 号）的收购，此前该项目已频繁易主。据收购方佳兆业表示，此笔交易符合其投资发展战略，为继上海陆家嘴，广州天河区，深圳中心区等核心城市核心地段后进入北京 CBD 值得看好的一笔运作。

2021Q1内地大宗成交城市分布（按金额）

数据来源：CAIC

2021Q1全国大宗买方企业类型占比

（按成交金额）

数据来源：CAIC

值得注意是，2021 年一季度，全国大宗逾 80% 的成交金额共来自于金融和房地产两个行业，其中金融业依然以 42% 占比第一；2020 年金融企业集中收购总部大楼发展总部经济的趋势仍在延续，中泰证券，平安信托，百年人寿纷纷在一季度里完成了对优质办公物业的买入交易。

此外，房地产企业在大宗交易市场也较为活跃，黑石集团，远洋集团和佳兆业集团均通过股权收购的方式完成其对标的资产的交易。地产行业进入后开发时代，一线城市的核心土地资源日益稀缺，通过城市更新盘活存量资产，积累运作经验成为地产企业发展和转型的重要方向。

1. 招商蛇口

日前，沪深交易所联合发布首批公募 REITs 试点申报项目情况, 深交所接受申报的 2 个项目中，招商蛇口主导的「博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金」亦在其列，项目底层资产为招商蛇口持有的产业园区，作为首单以园区项目作为底层资产的公募 REITs 引发市场关注。

据 CAIC 数据库统计，招商蛇口旗下的办公项目共 48 个，总建面超 650 万平，商业项目共 24 个，总建面超 500 万平，除包括总部深圳在内的北上广深一线城市重点配置外，在南京、杭州、成都、厦门等经济活力较强的新一线、二线城市均有布局。

据招商蛇口公告，此次公募 REITs 项目资产包主要为位于深圳蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，总建面分别为 4.17 万平方米和 5.36 万平方米，均为办公业态。

与 2019 年 12 月在香港上市的 REITs 资产包相比，此次公募 REITs 的资产包缩水不少。

2019 年成立的招商局商业房地产投资信托基金即招商 REITs，持有包括位于招商网谷区域的四个写字楼和一个购物中心，总租赁面积达到 25 万平，总评估值为 65.79 亿元。

值得注意的是，无论公募 REITs 项目还是赴港上市的 REITs 项目均位于招商网谷核心区域，产业主要聚焦在移动互联网、电子商务、物联网三大领域，均为国家大战略发展的重点领域。招商蛇口此次选择将规模不大的优质园区项目纳入试点资产包，也显示了企业对于此次公募REITs的推行审慎的态度。

2. 凯德集团

凯德集团作为亚洲知名的大型房地产集团，侧重于商办领域地产运作，于 1994 年进入中国，随着集团不断调整战略及业务模式，目前已经形成集投资与运营为一体，采用「私募基金+REITS」双基金的模式进行轻资产扩张与基金化运作。目前中国已是集团核心市场之一，在全国 40 多座城市拥有/管理 200 多个项目，总开发规模约 2300 万 ㎡，管理的总资产约 2700 亿人民币。

2018 年，凯德集团向印力出售了 20 个购物中心后将重点布局在国内一、二线城市的优质住宅及商办资产，此外还于 2019 年收购星桥腾飞，此举标志着凯德开始进军产业园、工业级物流等领域，同时成为亚洲最大的多元化房地产集团之一。

2021 年 3 月 22 日，凯德集团宣布将与淡马锡集团旗下全资子公司凯腾控股共同实施集团业务重组计划，将加深凯德向轻资产、高效资本运作方向转型。一方面将凯德集团旗下的投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资管理（CLIM），另一方面将集团的房地产开发业务私有化，并在该计划实施完成后，由凯腾控股所持有。其中凯德投资管理所管理的资产规模约为 1150 亿新元，预计将成为亚洲最大的房地产投资管理公司。私有化业务通过参与更多项目开发或培育凯德投资管理及旗下基金中的项目，为其储备资产，在有效把握房地产开发周期的同时进一步支持凯德投资管理业务发展。

回顾 2021 年前 4 月重点城市整体商办市场，土地、租赁和销售各细分市场均实现不同程度的复苏，整体形势已处于新一轮发展周期；二季度，市场活跃度正稳步提升，市场韧性得到反复验证的城市有可能触发热点效应。

需要注意的是，未来将会有一部分项目集中供应，在此之后，整体市场仍将出现长期供大于求的局面，租金、出租率和售价都将承受一定的压力，目前恢复情况良好的城市与区域，仍需保持警惕。

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