京城佳业IPO，管了北京30%胡同
物业K线 2021-05-11 19:00 7.1w阅读
继去年金融街物业、建发物业等国有物企陆续登陆资本市场后，又一家国有物企横空出世，奔赴在了冲击港交所的前沿阵地。5月10日晚，北京京城佳业物业股份有限公司（简称“京城佳业”）向港交所递交招股书，这个于去年12月底刚刚成立的物业公司，不到半年时间就揭开了上市的序章。不同于保利物业、金融街物业、建发物业等国企延续自身品牌的传统，京城佳业是抛开了控股股东城建集团的品牌而融合了多个物业公司的整合产物，似另类又标新立异。国企分拆物业公司上市，城建集团不是第一家，但却是目前唯一一家没有通过在境外发行股份来间接或直接持股物业上市公司的企业，可以说京城佳业是“根正苗红”的国有企业。城建集团旗下物业公司的“另类”，体现在没有统一的物业标识品牌。可以看到，在重组前，城建集团旗下的四大主要物业公司：北宇物业、城承物业、城建置业、重庆物业，各自为营、股权相互独立。在物业公司的命名上，除了城建置业承接了城建集团的品牌，另外三家物业公司单从名字来看，很难与城建集团联系在一起。而京城佳业的成立，实际上正是为了统一城建旗下物业的品牌标识，为上市做准备。2020年12月22日，京城佳业在北京东城区注册成立，注册资本1.1亿元。建设集团分别将旗下的北宇物业、城承物业、城建置业、重庆物业，四家主营物业公司打包整合到了京城佳业旗下。这还远远不够，建设集团还为京城佳业引入了同样具有国企背景的北京天街集团（简称“天街集团”）做战略投资者，去年年底，天街集团斥资1000万元购得京城佳业1.13%股份。而天街集团则是100%隶属于北京市东城区人民政府国有资产监督管理委员会（简称“北京东城区国资委”），换言之，京城佳业背后的战略投资者其实是北京东城区国资委。如此一来，京城佳业国企资源就进一步得到了扩张。重组后，京城佳业由城建集团及所属城建发展、住总集团，北京东城区属国企天街集团分别持有35.25%、44.63%、18.98%和1.13%。尽管京城佳业于去年底刚刚注册成立，但是真正追溯起来，其附属的物业公司北宇物业最早于1991年成立，论行业经历，也有近30年的发展历史。站在皇城脚下，赴港上市的物企不只京城佳业一家，与京城佳业的发展经历颇为相似的还有已上市的金融街物业(01502.HK)。同样是拥有国企背景、同样发迹于北京，走上资本风口，自然难免会被比较一番。不管是从规模上来看、还是发展历史来看，金融街物业无疑都成为了京城佳业资本路上的参照物。金融街物业成立于1994年，与发展于1991年的京城佳业年龄相仿；在体态规模上也颇为相似，2020年金融街物业在管面积为2471.9万平方米，京城佳业在管面积约2910万平方米，均不足3000万平米，在上市物企中，位于中下游水平。有相似但也有不同，从经营上来看，两者最大的差异则是服务业态上的不同。京城佳业以服务住宅物业为主，非住宅物业为辅；而金融街物业的定位则是商业物业。2020年，京城佳业住宅物业的在管面积占比超70%；金融街物业住宅物业在管面积仅占比48.6%。主营服务业态的不同，也致使两者的营收差距在2020年出现反转。2020年，在管面积高于金融街物业的京城佳业，营收却落败于对手。2018年-2020年京城佳业的收入分别为9.18亿元、10.45亿元、10.91亿元；同期金融街物业收入分别为8.75亿元、9.97亿元和11.3亿元。商业物业的物业管理费普遍高于住宅物业的物业管理费。金融街物业收入逐渐反超京城佳业，商业物业的收费能力做出了重要贡献。同样反应到盈利水平上，京城佳业与之相比也不占优势，2020年其毛利率为20.08%，净利润6875.7万元，净利率为6.3%；金融街物业毛利率和净利润分别为21.58%、10.23%，净利润为1.16亿元。抛开与金融街物业的较量，京城佳业与目前超40家港股上市物企比较，净利率水平以及社区增值服务水平均处于尾部位置。从净利率来看，2018年-2020年，京城佳业净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%。在2020年40家公布净利率的港股物企中，排名倒数第三，仅高于华发物业服务和祈福生活服务。2020年，其20.8%的毛利率低于上市物业平均29.5%的毛利率水平，其毛利率较低的关键因素之一便是社区增值服务毛利率的长期低迷。2018年-2020年，京城佳业的社区增值服务均低于20%水平以下，2019年开始，甚至低于物业管理服务的毛利率水平，2020年16%的毛利率水平在目前的上市物企中，还是“独一份”。社区增值服务作为一项高毛利的业务，近些年已逐渐成为物企利润的第二增长点，2020年，公布社区增值服务毛利率情况的28家港股物企中，毛利率最高达到了95%，最低也有30.3%的水平。在关联方的管理面积占比上，2020年京城佳业出现回升趋势，这一年来自关联方的物业管理面积占比65.4%，较上一年增长了0.8个百分点；来自独立第三方的物业管理面积占比34.6%。在业务的分布上，京城佳业较为倚重京津冀地区的业务发展。在物业管理服务收入中，92.9%的收入来自京津冀地区，业务大部分聚焦一线城市或者新一线城市。也正是因为业务集中在京津冀地区地区，受到北京特有的胡同建筑物业布局的影响，京城佳业的服务业态还包含胡同物业。截至2020年12月31日，京城佳业胡同物业共管理319条胡同，在管胡同面积约614万平方米，2020年合同经营额7000万元，在北京胡同物管市场占比超30%。
