随着5支估值近144亿的基础设施公募REITs产品在上交所和深交所申报进入聆讯审批，中国的公募REIT破冰时刻即将到来，如果一切顺利，估计最早6月份，这几家将会以封闭式证券投资基金的方式在交易所正式挂牌上市。很多局身其外的人可能感受不到这个实践的意义所在，但对于很多坚守了十几年的中国REITs呼吁者，实践者们这绝对是一个金融创新里程碑式大事件。

虽然有关其中的技术环节有着这样那样的争议，但任何创新都是不完美的，在美国等发达国家成功运行了几十年的REITs在发展初期也是历经了不少的波折才成长成为资本市场举足轻重的投资品种，同时对引入社会资本盘活不动产做出了重大贡献。中国的公募REITs从基础建设资产入手落地，有着其特殊的策略以及现实的意义。

但是，接下来对民生有着重大意义的住房租赁资产何时推出公募REITs？到底还是有什么障碍？带着大家关注的问题，乐居财经对话了曾于2017底成功发行了****支住房租赁权益型类REITs（也是国内首支长租公寓资产类REITs）的新派公寓创始人及CEO王戈宏，据公开信息披露，新派公寓是在2017年底国家首次倡导“租售并举”时，第一个不依托主体增信，完全凭借资产质量以及运营能力而市场化发行的类REITs产品，开创了住房租赁资产权益资产证券化的先河。

乐居财经：新派2017年成为国内第一支挂牌的住房租赁权益型类REITs，后来房地产开发企业如保利，旭辉等等也都陆续发行了储架式类REITs。这次国家率先推出了基础建设资产的公募REITs而没有包括住房租赁，作为住房租赁资产证券化的创新破冰人物，你怎们看待这次事件的意义？

王戈宏：记得国内从提出REITs的概念到今年已近20年的时间了。我2005年在美国学习时，还曾为国内一个财经杂志《创富志》做过专栏作家并写了三年美国REITs的案例，看到今天中国终于有了自己公募REITs无比的欣慰。20年来，无数人的呼吁，奔走，实践，探索，今天以基础设施为起点推出REITs很不容易，也是战略聪明的选择。

其实美国的REITs中基础设施REITs也占有近17 %的份额，规模也是领先的，与零售物业REITs（约12%份额），公寓REITs（约15%份额），物流REITs（约12%份额）是规模前几名的类型。20年来，每一年都听说REITs快来了但一直不见落地，很多人中途坚持不下去转了行，类REITs一度被认为是假REITs 而被人质疑，直到现在用封闭证券投资基金并购资产的方式上市做REITs也在争论结构是不是过于复杂？其实，一个有重大意义的创新，尤其是金融创新十分不容易。创新与首发永远都不是完美的，有瑕疵才有不断完善的动力。

相信通过基础设施REITs的破冰，国内的住房租赁资产，商业不动产等规模庞大的存量资产陆续搭上公募REITs的列车之日可待。我当时在美国写REITs案例时有一个深刻的感受，即“没有REITs就没有美国商业的今天！”，同样我坚信中国巨量的存量资产只有借助REITs才能焕发价值，而且这种趋势必将势不可挡。

乐居财经：您刚才提到了，这次基础设施REITs是在用一个封闭式的证券投资基金来合并资产然后实现整体IPO，我们从各家申报的材料中发现是在原来的类REITs，ABS上面加了一层证券基金的机构，这样会不会增加发行难度以及今后的管理成本？

王戈宏：我认为这是中国监管机构的智慧。美国的REITs也是从上世纪70年代起经历了50多年才有今天的局面和规模，期间也经历了规则的不断完善与修正过程，其他地区如新加坡，日本等的REITs推出也是一波三折。我国从2016年起推出类REITs到2020 年创新用证券投资基金收购类REITs的结构来公募上市，仅仅用了4年时间，效率已经很高了。任何美好的结果都难以一挥而就，如果我们强推美国模式将资产持有公司股权直接上市REITs，不知还要等多久！通过前几年发行类REITs的实践（仅住房租赁类REITs就发行了3000多亿），培育了市场，培育了投资者，但作为特殊证券产品的ABS如果想直接挂牌上市还需要国务院的审批。REITs作为舶来品，它在美国的名字“Real Estate Investment Trust 房地产投资信托基金”中的房地产与信托两个词是当下金融的敏感词汇，一步到位做成美式REITs是不现实的，虽然那是一个成熟的终极目标。

目前用一个可以公开上市的证券投资基金收购专项计划实现资产的整体上市，虽然增加了一些成本，但是一个很智慧的变通设计。等市场成熟后，今后把类REITs直接上市或者将资产包公司按照REITs要求直接上市也不是没有可能。最近赴香港上市的顺丰物流REITs以及前一段在香港上市的招商局商业REITs中间搭建的结构其实更为复杂。所以，相比较让中国资本市场尽快落地真正意义的上市公募REITs，其他的瑕疵都显得微不足道，或者是一种有意义的过渡。

乐居财经：回到住房租赁，你认为首批REITs为什们没有公寓？全国据统计有超过320万亿的住房资产，其中住房租赁存量也有2.5万亿之巨，而且国家又在大力推进“租售并举”，租赁用地的土地供应也是规模也来越大，公寓资产搭上公募REITs到底有哪些障碍？

王戈宏：这是一个系统化的问题。借助不断增长的中国城市流动人口租房的巨大需求，10年来培育出了中国的长租房产业，多种口径都预测租赁的市场规模会超过4万亿人民币，这不是幻想。

其实没有几个行业会有租赁这么幸运有超过万亿的规模，也很少有国家每年用连续不断的政策支持，但由于众所周知的原因，一些公寓企业用脱离商业逻辑的策略盲目扩张导致的种种问题给行业蒙上阴影，被社会误解。同时这个行业中众多的企业采取的包租模式，主动持有资产的少之又少。

近年来，在国家政策的要求下，很多开发商被动持有了大量的租赁资产而进入长租公寓行业。包租模式由于不是物业持有者，即使有了公募REITs，也无法成为发行主体，只能成为运营商的角色。开发商的租赁用地以及开发商被动持有资产，由于运营期限还不够长，还没有展示创造良好稳定现金流的业绩，所以，当下能有资格发行公募REITs的资产包很少。但中国的基础设施资产则不同，各种政府主导投资的公路，园区，物流，数据中心等都有着稳定的租金收入，资产的定价也较灵活，可以充分满足发行REITs投资人不低于4%的每年派息要求。所以这次中国公募REITs选择基础设施资产作为首批项目，也是务实的选择。全国可以做租赁的资产虽然规模庞大，但还不是可以发REITs的资产包。存量资产不等于资产包，只有拥有良好现金后的资产才是资产包。如果不从资产包持有的源头开始布局，住房租赁REITs可能还有很长路要走。

乐居财经：原以为您会对住房租赁REITs很乐观，但从分析来看符合要求的资产包严重不足，那有什么办法改进呢？

王戈宏：资产包的构建是一个金融问题。过去两年我一直呼吁希望“大钱，长钱，便宜钱”可以进入资产持有环节，然后请业绩良好的运营商创造高的坪效以及资产增值，为公募REITs做准备。但遗憾的是具备上面要素的资本还没有真正开始进行规模化的资产持有布局。这也与中国还没有REITs这样的金融工具让大钱，长钱，便宜钱开到退出的希望。于是30年来中国大宗物业资产的并购市场，基本的主力玩家是外资，他们的融资成本低，规模大，管理能力强，中国物业资产管理增值的收益基本被他们赚走。国内的资产在不断的测算，怀疑，观望中失去家门口资产获益的一次次机遇。

大家知道，今年很多开发企业的资本压力很大，又出现大量可以低成本获取的物业，如果收购过来进行有效的运营，是未来公募REITs很好的标的。但遗憾的时，现在参与收购的主体依然大多是是外资背景。如果按照这次公募的基础设施REITs回报率不低于4%的要求，今后住房租赁资产的净派息率如果要达到这个要求，由于租金水平受宏观经济环境，收入，区域等要素影响，依靠租金短期的大幅上涨不现实，只有降低两个核心成本，一个是持有资产的资金成本，一个是土地成本。这么看来，低成本的租赁用地可能将是未来公募REITs最好的资产包。

乐居财经：我们从资料看，新派在2017年发行国内首单类REITs时，不像后期其他开发商发行的产品有开发商背书主体增信，而是一个完全市场化的行为，这种模式的价值对未来住房租赁REITs的意义在哪里？

王戈宏：2013年，在公寓同行们大多采用包租模式快速扩张时，新派采取了一个看起来“笨”而难的模式，也是在当时不太被认可的模式。我和赛富基金的阎焱发起了一个“赛富不动产投资基金”，去银行融资收购资产来做公寓。在路演时我们告诉投资人每年的现金回报是3.5%，等有了REITs后，争取达到10%以上的年化回报，而当时的资本市场平均回报率都在年化12%-15%以上。很多人来听的投资人都不看好我们，也没几个听过REITs，但由于公寓资产是位于北京CBD的一个70年住宅产权的旧物业，即使公寓陪了投资人也会落下一个核心地段增值的资产，这样，在赛富品牌的价值下，32个投资人将信将疑地把钱投在了进来。

后来我们把楼改造的很漂亮，租户都是海归等CBD的白领，租金坪效也比周边高很多，赶上2017年交易所希望推一个住房租赁的类REITs，有三个条件：在核心城市持有确权的资产，有三年以上稳定现金流，是住房租领的企业。结果市场上只就新派全部满足要求，很幸运地在深交所挂牌第一支公寓类REITs，给第一批投资回报超过了年化10%，算是兑现了当时PPT上“吹”的牛！事后我总结，新派REITs的意义并不是发行了一个ABS，而是在资产投资运营管理上实现了完整的闭环，也就是走完了“融，投，管，退”的全过程，为消费者打造了满意的体验产品，为投资人创造了资产的增值。

大家做过基金的都知道，融投管退每个环节做好都不易，走完四个环节才算是做好资产管理者的责任，而这才是新派的长租资产管理模式的最大价值。而且由于我们没有北京雄厚的开发商做主体增信，完全是靠自身的运营能力以及资产质量连续四年优先级获得AAA评级，在REITs里，高级别的信用评级对资本市场的风险控制是有很大价值。

乐居财经：你说：住房租赁REITs的出现需要资本从持有源头进入才有形成有效的规模，那么今后公寓运营商为此需要做什么准备？如何从中分一杯羹？

王戈宏：我们看到形成在REITs资产包有三个核心要素：资本，物业，运营商。如果把资本和物业比喻成哑铃的两端，运营商就是中间连接的杆。运营商的核心价值是为租户消费创造美好体验，以及为物业资产创造增值。长租房运营商从本质上与酒店有类似之处，都是大居住产业，只是酒店的市场的日租消费，公寓的主要是长租消费。所以每个品牌产品的定价权以及资产管理能力将是重要的竞争力。

可喜的是，现在各家长租企业开始避免过去的同质化竞争，开始打造品牌的特色，产品的消费标签，以及资产价值管理的能力等等。哑铃的两端与中间的杆都是缺一不可的，REITs是最佳的将三者的价值连接及释放的金融创新。中国几万的住房租赁市场不是什么时候该有公募REITs，而是我们身在其中的参与者有没有为此做好全面的准备！ 因为，只有在红灯前甘于耐心等待的人才能在绿灯亮时第一个冲出去。