“首店经济”持续向上，核心商圈租金回稳︱2021年Q1杭州商业市场报告
克而瑞资管 2021-05-06 19:12 2.5w阅读
根据CAIC监测显示，2021Q1杭州商业市场符合开年规律，较为平稳。从租赁市场来看，Q1新增1个小体量商业项目入市，总面积1.4万㎡；空置率环比微升至18.3%；平均首层租金16.4元/㎡/天，核心商圈租金止跌；从土地市场来看，全市供应面积约36.5万㎡，成交面积约71.1万㎡，分别跻身近五年同期的前三、前二高，表现较为亮眼；从销售市场来看，供应、成交量双降，全市供应面积约13.0万㎡，环比下降25.2%；成交面积为16.7万㎡，环比下降2.2%。市场：2021年第一季度新增商业面积不足2万㎡，多数区域中大型体量项目因新冠疫情冲击，存在资金压力，影响入市进度，预计二季度起杭州零售新增项目将逐步迎来数量、规模上的稳定上升；租户：Q1杭州商业项目品牌业态中，特色餐饮、国潮、香化美妆、生活方式等业态租赁需求较活跃；业主：杭州商场品牌调整以餐饮、零售为主，其中重餐、流量美妆、家居、国潮类为主要的细分调整方向。本季度80.2%的首店品牌选址倾向于购物中心，50-100㎡与115-290㎡的面积段为承租主力；板块：一季度杭州40家商场合计引入约400个新店，其中规模车企与初创车企的新能源品牌加密布局，滨江、城西、城北为主要开店选址区块。
根据杭州市统计局公布数据显示，2020年全年，杭州GDP达到16106亿元，同比增长3.9%。社会消费品零售总额为5973亿元，同比下降3.5%，跌幅继续收窄；商业用房投资额同比增长3.5%，重要项目引入呈现积极效果；全年城镇居民人均可支配收入同比增长3.9%，消费者信心指数为106.4，同比增长0.5%，总体来看居民消费意愿与能力恢复态势较为稳定。2021年第一季度，杭州商办地块供应量（36.47万㎡）对比2019、2020年同期分别出现35.6%与56.6%的显著回落，预计二季度仍将保持低位平稳供应。一季度杭州商办土地成交面积（71.14万㎡）为近五年平均成交量的1.66倍，由两大因素促使：一是疫情滞留的地块持续消化；二是2020年四季度因土地市场降温而滞留的地块已正常出清。从行政区来看，2021年一季度杭州涉商用地供应与成交均集中在余杭区和萧山区，两区合计供应、成交量分别占全市的100%与68.6%。其中余杭区商办用地供应、成交面积均为十区最高，分别为23.93万㎡、24.8万㎡；萧山区连续三季度保持各区商办用地成交面积前二；而上城、下城、滨江三区在一季度均无商办用地供应或成交。▌新增供应：一季度仅开业1个项目，位于之江转塘板块据 CAIC 资产数据库监测显示，2021年第一季度杭州十区仅1个小体量商业项目入市，新增商业面积为1.4万㎡。多数区域中大型体量项目在经历2020年疫情冲击后，资金压力增加，入市进度影响依然存在，预计今年二季度起杭州零售新增项目将逐步迎来数量、规模上的稳定上升。从空间结构上来看，项目位于绕城内西湖区之江转塘板块，毗邻美院象山校区，将与周边已开业的象山国际广场、美上商业中心及待开业的奥莱金街发挥协同作用，共同完善转塘板块商业配套。▌全市空置率环比上升0.1%，首层租金环比下降0.2%2021年一季度全市空置率环比上升0.1%至18.3%。核心商圈内部分非标杆项目开启调整计划；区域商圈内运营不佳项目招租压力继续上升，后者与优质项目招商表现差异加剧。全市购物中心首层租金下降至16.4元/m2/天，环比降幅0.2%，低于2020年三、四季度环比0.5%、0.24%的降幅，部分主力租户到期转场、上季度新增物业消化对于租金下探具有一定影响。核心市级商圈首层租金总体止跌。钱新、武林、湖滨三大市级商圈内部各项目的细分定位变化平稳，但局部出现高坪效业态比例下降、铺位面积中小型化，对租金回升产生正负叠加作用，三大市级商圈首层租金环比分别下降0.07%、0.05%、0.06%。
空置率方面，武林商圈最低，仅为3%，与2020Q4持平；钱江新城受高德围挡开业加速、来福士商户清退7%的影响，空置率环比下降1.2%至5.8%。湖滨商圈则因本季度IN77开业率持续走高，原利星名品广场改造的hubin88亮相，空置率环比下降4.3%至5.1%。▌特色餐饮、服装配饰、生活服务为租赁活跃度前三高的业态2021年Q1，特色餐饮、国潮、香化美妆、生活方式等业态租赁需求较活跃。在国货崛起的背景下，运动、都市服装类国内品牌加速入驻杭州商场；同时，杭州Z世代客群增长较快，对于潮玩、汉服等亚文化需求旺盛，反映在一季度潮流集合店集中开业。零售、餐饮一级业态内，更强调场景创新与感官满足的概念店频繁亮相。本季度杭州共开出首店96家，其中80.2%首店品牌倾向于选址购物中心，指标香化、美妆集合类品牌入驻积极。杭州大厦、hubin88、奥克斯广场均引入10家首店，并列Q1首店数量第一的单场。市级商圈引入44.8%的首店。品牌整体倾向于选择50-100㎡与115-290㎡的租赁面积。2021年Q1，杭州商业市场“首店经济”持续蓬勃，区域能级以上首店占76%，为近三年Q1最多。19Q1、21Q1国内品牌首店比例均为73.9%，且国内餐饮品牌首店比例由59%升至74%，同时国内零售品牌首店比例由24%升至26%。得益于杭州市场消费者追求个性的需求不断释放，一季度香化、配饰、家居品牌首店热度进一步升高。据 CAIC 资产数据库监测显示，2021年Q1杭州全市商业销售市场供应面积为13.04万㎡ ，环比下降25.2% ，全市商业市场新增供应面积主要分布在萧山、余杭，占全市供应量的70.8%；全市商业销售市场成交面积为16.7万㎡ ，环比下降2.2% ，其中江干、萧山、临安、余杭四区成交面积占比约为71.1% ，而上城、下城与富阳三区的供应与成交均表现平静。
2021年Q1杭州八区合计成交1086套，成交面积跻身近六年同期第三，套均价334万元。同时，杭州八区供求比自2016年Q1起经历V型震荡，供应消化速度先扬后抑；2019年Q1至2021年Q1，杭州八区供求比分别为0.32、0.69、0.84。富阳、临安两区合计供应1.33万㎡，成交面积3.82万㎡，成交面积为近年同期前二，套均价221万元。同时，得益于市级层面开发力度加大，两区供求比自2017年Q1起，连续四年低于1。从供应面积看，江干区自2019年起，连续三年一季度维持低供应，且连续四年一季度供应下降，2021年Q1住宅类底商销售占比65.8%。萧山区商业销售供应面积同比增加3.8倍，以住宅底商销售型物业为主。从成交均价看，四大市级商圈所在区中，下城、江干两区一季度商业销售型物业成交均价同比分别下降33%、3%，萧山成交均价同比上升27%。从成交面积看，2021年第一季度江干区商业销售型物业成交面积居四区头部位置，达3.53万㎡，同比增加6.4倍，环比增加2倍。江干、萧山分别成交258套、279套，其中萧山区成交面积为前四年同期前二高。2021至2023年，杭州零售市场预计迎来超465.09万㎡的新增供应；2021年二季度起至年末预计有318.49万㎡ 新增供应，且将集中在三、四季度入市。疫情对商业项目开业预期的负面影响减弱，项目开业数量与体量将呈现上升态势，奥体印象城、融创文旅InS.Park、滨江银泰、超山百联奥特莱斯等高关注度项目均将于2021年入市。亚运节点临近，2020年项目入市计划因疫情而被打乱，双重因素致使2021年杭州零售市场新增供应量显著增加，2021年总供应体量约占2021-2023年总供应体量的68.5%，其中2021年内非市级商圈供应量占全市供应的91.1%。
杭州区划调整落定，合并后的上城、拱墅两区商业聚集度将进一步提高，未来多商圈格局将加速形成，同时亦伴随更为激烈的竞争。拱墅区、上城区、余杭区、萧山区、西湖区预计为2021年新增供应体量前五的城区，全年供应占比分别为23.2%、21.4%、13.9%、11.7%和8%。从项目体量来看，5-10万㎡项目占到供应总量的41.5%，小于5万㎡项目占28.3%。杭州零售市场进入存量时代后，非区域型非标杆项目在初期将控制体量以便做出更加精准的差异化定位；同时市内多个未来社区的建设将带动社区/邻里商业开发，新老城区/商圈的稳健与不破不立的投资选择亦更加考验开发商。从开发商类型看，2021年龙湖、万科均将新增供应2个项目，宝龙预计新增供应3个项目。未来三年，杭州商业市场仍将保持本地+内资主导开发运营的局面，2022Q4-2023年，亚运村商业、城北万象城、金茂览秀城等大体量区域型综合体将逐步开业。2024年起进入以Westlake66、江河汇综合体、望江新城K11、文晖嘉里中心、世纪城SKP等大型旗舰项目为代表的供应高峰期。
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