乐居财经 范慧茹 发自成都

又一个隐形在房企背后的物管公司，走向了上市风口。

没有太多征兆，4月28日晚，起家于四川的明宇商服向港交所递交上市申请，先行母公司明宇实业一步迈开IPO的步伐，创始人张建明似乎鼓足了很大的勇气。

以290万平米的在管规模冲击港交所，在众多上千万规模排队等待上市的物企面前，显得有些捉襟见肘。

严格意义上说，明宇实业并不是主攻地产行业，而是以酒店业为主，地产、金融为辅。这也使得明宇实业未能像传统房企一样为物业公司提供殷实的管理面积。

此外，和其他物企动辄上千万甚至上亿的豪华战投相比，明宇商管百万为计的投资圈相形见绌。尽管股本不太富足，57岁的张建明依旧拿出了4.7%的股份犒赏管理层。

这个初中毕业后，曾骑行往返60里山路卖冰糕的张建明，能否借助物管风口，实现“蚊型”物企的资本逆袭？

6.7%股权换198万元

成立于2004年的明宇商管，伴随着明宇集团发展已近17年的时间，在IPO之前，明宇商管的股权架构较为简单。

张建明和太太田梅透过明宇实业集团，合共持有明宇商管100%股权，形成对明宇商管的绝对控股。

较为直接的控股也使得张建明在股权架构的调整上速战速决。剥离明宇实业集团、引入投资人，便成为了这场上市架构调整的主要方向。

2020年12月初，明宇商管透露出分拆之意。12月9日，宇锦嘉收购明宇商管4.8%的股权，总代价140万元，宇锦嘉背后的两位持股人浮出水面，王玉、谢鹏分别持有其65%和35%。

而两位持有人正是明宇实业的两位高管，一位是明宇商管的非执行董事兼明宇实业集团副总裁王玉，另一位则是明宇实业集团总法律顾问谢鹏。

张建明分拆上市前拿出4.8%的股份犒赏管理层的意图浮出水面，紧接着2020年的2月4日，张建明又祭出2%股权拉投资人朱瀚荣入伙，58.45万元的代价成为了张建明唯一的一笔战投金额。

据招股书显示，朱瀚荣是香港执业会计师及特许财务分析师，在为企业提供评估、估值以及相关咨询服务方面具有丰富经验。

期间，张建明成立了明宇商管的香港上市主体公司明宇商服，并通过境外离岸公司的持股与换股腾挪，明宇商服形成了由张建明夫妇持股93.3%、两高管王玉和谢鹏持股4.7%、投资人朱瀚荣持股2%的格局。

固守区域性布局

长期倚重关联方明宇实业集团的发展，明宇商服固守四川与吉林两地。截至2020年底，明宇商服在物业管理服务分部项下获委聘管理17项物业，订约建筑面积约为310万平方米，在管建筑面积约为290万平方米。

其中，位于四川省的在管面积占比达到了87.3%，位于吉林长春的在管面积占比12.3%。

在关联方面积输送方面，来自明宇集团所开的物业面积占比在六成以上。2018年-2020年度，来自关联方的在管建筑面积分别约为140万平方米、150万平方米、190万平方米，约占明宇商服总在管建筑面积的96.4%、87.4%、65.1%及65.1%。

在物业管理收入方面，超7成收益来自关联方。以物业管理服务收入为例，2018年-2020年度，来自明宇集团所开发物业产生的物业管理服务收入分别为4760万元、5300万元及5560百万元，分别占物业管理服务所得收益的89.2%、85.0%及75.1%。而独立第三方的物业管理服务收益分别占比10.8%、15.0%及24.9%。

收入垫底 增值服务乏力

受制于在管面积小规模的限制，明宇商服务各维度营收不出意外的在40家港股上市物企中处于垫底位置。

2018年-2020年度间，明宇商服实现收益约8390万元、8860万元和1.05亿元，同期，年内溢利为1720万元、1730万元、3150万元。

细分明宇商服在三大业务板块中的收入，2020年，物业管理服务收入为7405.3万元，占总收入的70.4%；专项委聘收入为2266.5万元，占总收入的21.6%；增值服务收入为842万元，占比8%。

在三大业务板块中，专项委聘和增值服务收入占比呈现下降趋势，增值服务收入占比不足10%。

作为主要服务于商用物业的管理服务商，其商用物业包含写字楼、多功能商业综合体、酒店、公共物业及产业园区等。在总管理面积中，商用物业占比71%，收入占比达83.5%。

得益于商业物业的服务收入，其毛利率较一般住宅物业为主的物企较高，2020年明宇商服整体毛利率达到了44.1%，其中物业管理服务毛利率为36.9%、专项委聘毛利率55.8%、增值服务毛利率达75.6%。