突然之间，陷入烦恼的地产公司多了起来。

泰禾，华夏，蓝光，等等，长长的年度名单还在更新，与往年最大的不同有两点：

第一，它们多数都曾跨入过千亿俱乐部的大门，品尝过千亿的滋味；

第二，命运的扭转，来的太快了。

平时好日子过惯了，对政策还是有免疫力的。但是，天气骤变后，也只有在此时此刻，才会感到楼市调控政策包的厉害。结局浮现时，人们似乎说不清楚，究竟是工具箱里单独哪一条政策杀伤力最大，但它们累积起来的重量，现在真正制造出了压倒性的结果。

一个谢幕的地产年代，就这样不期而至了么？

并不是所有人都对此做好了准备。

这一轮「地产公司谢幕」，与另一个宏大的背景，迎面相撞。在2020疫情之年，中国的地产行业却迎来规模的高光时刻，多项指标创造了历史新高。然而，一边是行业规模还在上升，另一边，结构性破裂的声音此起彼伏。

行业大年，公司小年。这个结构特征，令人始料未及，人心浮动，忐忑不安。

在过去的几个月，至少几位当事公司的朋友对我说，有一阵子，个人都无法接受这样的局面，甚至需要一些心理自我按摩。

我非常共情这种难以置信、前途飘摇的感受。

但是，需要心理按摩的又岂止当事人？！

上车客，投资人，地产金融从业者，媒体，地产产业链上的老板，都是舞池里的贵客。他们不焦虑么？在十年来最有定力、遇强则强的楼市政策约束下，没有人不焦虑。

虽然太阳照常升起，但如果不去独立思考每一份「病因报告」后的真相，明天的太阳不见得是为你升起。

房地产公司，很少有资不抵债，多数公司的暴雷，是困于流动性。

但是，更精确的「死因调查」，仅仅一个流动性表象是不够的。流动性的背后又是什么呢？

1，环境的骤变

2，2016后区域型房企全国化的失败

2016年前后，很多全国区域型公司，搞全国化扩张。今天回过头看，完成龙门一跃的成功案例，寥寥无几。

共同的病因是，用大本营的钱，去投资了不熟悉的异地市场。

房地产公司的命运切换，多数不来自于饥饿，而是欲望。账上资金多了，一般都会想入非非。

但是，投资拿地很有意思，钱在账上，撑的难受，一把投出去，就不由你了。

房地产曾经是一个黑马频出的行业，黑马出道，基本有规律可循：在自身运营可控的前提下，提升负债率，然后在市场热潮中快速销售，从而实现自身规模的三级跳。

金融加杠杆，有个前提就是经营性现金流以及抵押物得支持。全国化扩张之前，这些房企的抵押物与现金流主要来自于根据地市场，银行人脉也比较熟悉，基本不是大问题。

但是，分水岭在2016年出现了。

在此之前，国家的历次调控基本上都是全国一盘棋，一起感冒，一起服药。所以，整个地产行业的周期性很强，大起大落，赌对了这个节奏，做一些逆周期的投资，黑马就出来了。

然而，2016年10月后，楼市开始一城一策调控。从这个时候开始，很多逻辑发生变化。

中西部区域型房企业，如果这个时候才发力全国化扩张，大概率要栽。

地产公司全国化的本质，一方面是对冲篮子过于集中的风险，另一方面是扩大自身产能与规模。

但是，中西部地区的土地价格、房价与东部楼市的差别还是很明显。地价差与房价差，导致抵押物有了天壤之别。

如果你用中西部区域1-2万元的房价获得的销售现金流，去支撑东部3-4万的土地楼板价，这个逻辑就相当于小马拉大车，现金流的亏空很容易变的很大。

换个角度，如果东部房企此时去中西部扩张，资金风险就相对小一些。

因为，东部的房价更高，一平米五六万贡献出来的现金流，支撑一个公司去中西部拿几块土地都够了。

所以，全国化扩张，从东部打西部，相对容易，而中西部打东部，就比较难。

有个地产朋友告诉我，2018年，曾经有一个中部省份的房企，打算全国化扩张，基本路径策略是，产品、品质与情怀。他当时的第一判断就是，肯定支撑不了。

这个时候的全国化，要么加快运营，拼速度，要么拼成本，2015年前的产品致胜的玩法，基本没戏。

全国化之所以叫做惊险一跃，就是因为，这个特殊阶段，企业的现金流安排，可能出现巨大的问题。

房企本来就是十个锅，八个盖子。你要用资源有限的现金流来平抑各个项目的问题，但是全国化时，你去了不熟悉的地方，你的销售计划，很多时候却是按照大本营的思维做的。

比如，蓝光在成都卖的好，开盘去化90%，但是，你去了华北，可能开盘就只有60%。

过去几年，全国总量销售额很好看，但区域之间的差距分化严重，这种全国化就容易暴雷。

去了不熟悉的城市，开盘不足60%，支付着比大本营地区更贵的地价，从而拖累你大本营的投资。在成都赚的钱，并没有留在成都继续拿地，而是救援其他地区去了，这种全国化就是一种自杀。

与川籍房企相比，闽系、浙西与大湾区房企的全国化就相对顺畅一些，房价比较高，现金流充裕。

由于地价高，可以抵押到足够的钱，然后去中西部拿地，东部一块地可以折算其他区域三块土地。开盘一周转，规模与利润就上去了。

当然，也有一些大湾区区域型房企的全国化做的很差，主要是管理水平问题。做不成功，不会成仁，不会轻易倒下。

中西部房企，此时要做的不是全国化，而是继续下沉。在这方面，河南建业就给出了很好的示范，它在一个平均城市房价6000元左右的省份，迈入了千亿，那么多三四线县级城市的业绩是它最大的支撑。

这一类出问题的中西部房企，基本上不是饿死的，而是撑死的。

在东部房企中，新城控股2019年前也是一批黑马。它的崛起也得益于它从东向西的扩张。它后来出了问题，大规模收缩，主要是用长三角的三四线思维去看中西部的三四线，结果，路径依赖，被按在地上摩擦。

但是，这种「不成功」的结果，做不好还可以收摊，顶多影响排名，不会是生死问题。

从东到西，不一定成功；从西到东，一定很难。

在这样一个「谢幕的年代」，将有越来越多的房企会认识到，30周岁不是而已，能够有机会庆祝自己的30周岁，是一个非常高门槛的幸运。

但是，每个跌倒都应该有意义，找到病因，对全行业都有价值。

房地产行业是一个距离金钱太近的行业，钱能载舟，亦能覆舟；房地产行业也是一个野心大碰撞的行业，相比于钱的杠杆，人心才是更大的杠杆。地产公司命运的切换，既在于策略路径的选择，还在于从创始人到职业经理人，真正完成对野心的掌舵，更在于发自内心敬畏环境大势的化骨绵掌。

衷心希望，这场谢幕只是暂时的休整，而不是终场的告别。

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