调研纪要|广西三四线城市（五十七）：柳州篇
克而瑞地产研究 2021-04-27 20:40 2.1w阅读
柳州，一则是上汽通用五菱“神车”原产地，还有柳钢、柳化、柳工等一众重工制造业，二则疫情后直播购物也带火袋装螺狮粉产业等新兴三产，年销售过百亿元。但“强首府”战略下柳钢等相继被整合给了南宁，柳州经济也面临降速，在广西经济总量也落至第二。 从实地调研情况来看，柳州楼市在2019年下半年开始下行，比钦州、玉林等其他地级市晚一年进入调整，这和柳州自身的产业和居民收入不无关系，但仍无法摆脱下行调整的趋势，当前在售项目销售普遍进入价格战、渠道战，整体上我们认为可以概括为以下几个现象：◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康
柳州市辖5个市辖区（城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区、柳江区），3个县和2个自治县。另外，柳州市设立了经济管理区：柳东新区。根据当地楼市时下热点，下文我们将以城中区、柳北区、柳南区、柳东新区中外环路以内区域为主。市场量价数据口径也与此保持一致。
2019年后房价见顶下跌
“价格战”、“渠道战”劣化市场秩序加速下行2019年后柳州楼市进入下行期，主要体现在成交均价见顶回落。2015年起随着商品住宅供求规模逐年提升，主城区内房价也水涨船高。至2019年中到达历史高点9678元/平方米，其中城中区和柳北半岛（下称柳北区）均价均已破万。
2019年下半年合景·云溪四季加推降价至毛坯6800元/平方米率先降价，随后全市房价下行由高点回落，2020年“以价换量”下商品住宅成交均价同比降6.6%。至2021年一季度已降至8868元/平方米，全市在售项目普遍降价逾千元。
此外，下行期新房过量供应导致在售项目堆积，当前市场仍在加速下行。2018年-2020年柳州市商品住宅均处于供过于求状态，2019年以后下行期市场对新增供应难以消化，产品同质化严重下当前在售项目出现堆积，柳东新区接近20余个项目在售，普遍已接近准现房销售。2020年下半年“三条红线”出台后品牌房企着手开始以价换量，竞品碾轧下以华润、恒大为代表放出“5字头”特价房源开始价格营销，“价格战”劣化了市场秩序。融创金成九阙府、融创瀚德·融公馆由首开8000元/平方米均价降至“6字头”、“5字头”。周边竞品楼盘为保持销量，也进行降价优惠，红星天悦6999元/平方米起的特惠房源，柳州万象府“7字头”一口价房源等。城中改善、柳北旧改尚可走量
柳南厂区、柳东没人气销售最艰难基于实地调研情况来看当前柳州楼市仍在下行期，且远未触底。各区域楼市表现略有差异，具体而言：
城中区是改善高地。政府相继在城中区打造了河东板块和独凳山板块以引导城市置业需求落地，从水南到静兰再到河东北，改需项目占到了很大的比重。2018-2019年市场上行期间河东板块成为城市改善标杆，江景资源在下行市场仍有较强议价能力，如彰泰·滨江学府沿江平层售价坚挺。独凳山板块华润、彰泰、大唐项目同质化严重，配套欠缺，2020年后已难以撑起新的改善大旗。柳北区是旧改集中地。城市老城区所在的五星板块和柳北半岛区域已开发饱和，目前已无大体量可开发净地。此外柳北区是柳钢所在地，大量工业用地难以在短期内动用。“熟化改造”是柳北区厂区和城中区旧村土地后续开发的主要方式，开发周期长。政府已携手绿城、云星、瀚德等房企参与白沙和雀山区域的熟化旧改工程。其中已入市的绿城·杨柳郡作为熟化旧改项目备受热捧。项目一期于2020年累计成交1174套，下行市场中销售均价仍维持1.2万元/平方米左右。城南区是厂区农村。柳南区在区域上与柳北区、城中区相隔较远，同时是五菱汽车和柳工集团厂区所在地，区域内聚集了大量产业工人。工厂和农村众多下，政府城市开发备受拘束，2020年以后仅出让4宗涉宅用地，已不再是政府主力开发区域。柳东新区大基建落地但小商业空缺，新区发展没有人气支撑。自2007年起柳东新区至今已有十余年，期间虽然柳州汽车城和食品加工产业园均已投产，大型基建设施如文化广场、物流中心、会展中心等已经落成。但当前柳东新区缺乏“人气”，但不具备良好的留人居住能力。长此以往，柳东新区承担了“汽车城”、“产业园”的产业服务职能，加上离主城区偏远缺乏充足的配套和动力使得购房者将柳东新区作为新居或者第二居所，从而缺乏人气支撑。需要强调的是，柳州“城由厂生”的特点下人口数量与购买力扎实稳定。在汽车、钢铁、机械产业支撑下全市常住人口408万人、城镇人口267万人，且这一人口基础常年稳定。同时购房者多为企事业单位职工，购买力方面也有稳定收入来源和积蓄支撑。
另一方面，相对稳定的人口基数使得柳州楼市有着突出的内生性刚需市场特点，购房者偏向于自住型、一步到位式置业，主城区内投资购房氛围较低。于数据层面体现即，2016年-2020年市热点区域商品住宅年成交规模稳定于200万平方米上下。
就购房者客群分布而言，城中区是全市购房者心头好，柳北区、柳南区地缘性刚需购房为主，柳东新区淡市难觅客户。
城中区在售项目改善品质已降至刚需价格，板块降价后原定位改善的产品已实际降至刚需定价，售价上与柳北、柳南在售项目差异不大，因此2021年以后城中区在售项目逐渐向柳南、柳北拓客，其中柳南区客群成交占比显著提高。以在售项目集中的静兰板块（即独凳山片区）。板块内华润置地·静兰湾、彰泰江与城等以降价和高渠道佣金策略促进销售走量，其中华润置地·静兰湾更是推出“8字头”特价房源。但受产品同质化、拿地成本高等问题，当前也存在降价触及成本底线但销售去化难再提量的尴尬局面。由于柳州被柳江分隔，且常住人口以产业工人为主。因此在自然和社会生活等因素下，柳北区和柳南区刚需购房者多选择地缘性置业，跨区域购房行为极为有限。柳北区客群以柳北老城为主，购房为刚需谋求一步到位的需求颇多。白沙板块由于拥有江景和学区资源价格坚挺，典型绿城·杨柳郡屡夺销冠。相比之下雀山板块较为冷淡，虽在售项目不多但普遍蓄客乏力。新开盘项目如彰泰欢乐颂经过长时间蓄客，辅以推出首付5万起、交2万送产权车位、预约享98折等力度大的优惠政策，方可开盘当天去化过半。部分蓄客不佳的纯新盘项目，放弃正式首开以采取团购房、内购房等渠道营销策略为主的顺销方式。柳南区地缘性客群购买力有限，且高净值客群被城中区稀释。因此柳南区购房者主要以汽车和机械行业产业工人为主，随着高净值客群前往城中区河东、独凳山等板块觅求改善后，被稀释的地缘性客群存在明显的购买力瓶颈，纯刚需置业下对价格极为敏感。因此虽柳南区在售项目不多可售面积较低，但一季度库存消化周期长达19.3个月，为全市最高。柳东新区在售项目过多、体量多大，淡市下导客艰难。2017年-2021年品牌房企在新区规划的预期带动下在柳东新区集中购地，如华润竞得万象府项目用地建筑面积达51万平方米、合景泰富竞得合景映月台项目用地成交楼板价达5834元/平方米、龙光竞得龙光玖珑府项目用地成交总价11.02亿元。2019年后下行市场后前期“高成本、大体量”的拿地成果使得柳东新区陷入在售项目堆积、体量庞大尾大不掉等销售难题，如大唐印象渠道佣金点数已高达6%。据访当前柳东新区在售项目超20个，月均销售套数不足30套。唯独合景映月台拥有双重点学区等极佳配套的项目可以通过将产品改为48平方米低总价的精装小户型产品去化走量。外围土地遇冷明显，柳东靓地流拍、柳南地价越拍越低。随着新房市场下行加剧，2020年柳东新区2宗地价“3字头”宅地流拍。2021年一季度柳州出让的11宗涉宅地中10宗以底价成交。而柳南区涉宅用地成交楼板价由2018年高点4000元/平方米越拍越低，至2021年已降至2100元/平方米左右。如金科星辰2018年拿地楼板价3495元/平方米，融创于同区位2021年拿地仅2130元/平方米。可见随着房企于柳州拿地回归理性，外围土地频遭流拍。
但城中区核心土地仍然价值挺翘。值得注意的是，城中区作为改善价值板块仍为一众房企所看好，从2020年以后土拍情况来看，少量涉宅用地出让地价不降反增。保利更是于2020年6月拿下保利·明玥山语项目地块，楼板价高达6304元/平方米。恒碧等已两年停止新增拿地且加速降价卖房
荣合建发等仍深耕加仓品牌房企中部分悲观者已退出柳州市场。面对当前柳州市场普遍以降价潮、库存堆积为主的长期下行压力，如恒大2018年以后在柳州全市再无拓储，碧桂园2019年中竞得碧桂园·未来城项目用地后也停止拿地。
但仍有少数房企对柳州后市持乐观态度。如荣和凭借自身在柳的熟化旧改实力有继续深耕柳州打算，如近期启动的荣和中铁物流园千亩旧改项目等。又如建发2021年一季度于城中区学院路板块溢价74%以成交楼板价5167元/平方米竞得8.8万平方米商住地。新房市场快速走量为主，新开盘项目动作谨慎。房企在销售端口意见相对统一，通过特价房、团购房、高渠道返点等策略加速走量是时下统一策略。2021年新入市项目则普遍小开盘或不开盘的谨慎动作，以团购房、内购房等分销方式低调顺销。
总而言之，当前柳州楼市处于持续下行期，“强首府”战略下高净值购买力逐渐抽离，刚需购房者自上一轮热市后购买力亟需恢复。在售项目销售不畅下局部地区库存积压严重，消化殆尽仍需较长时间。当前品牌房企在柳拿地谨慎、降价卖房的策略无可厚非，但需要注意的是部分项目售价已降至成本线，继续降价对销量提振未必有效。时下柳州楼市处于房价紊乱的无序状态，我们认为应适时出台相关稳市撑市政策以填充刚需购房者购买力，从而从需求端遏止楼市下行步伐重归稳态。
▲案场图
项目点评：本项目为彰泰2017年向政府承接的半熟化旧改项目，须承担一栋商业综合体的改造。项目位于城中区河东板块，主打改善客群，规划1817户。2018年6月首次开盘至2019年6月最后一次住宅加推，目前已清盘交付，仅余3套样板间房源和少量商铺在售。项目销售周期恰处柳州楼市由热转冷时期，2018年首开获7月全市新房销冠，2019年下半年市场下行后销售遇难，2020年陆续打出员工内购房、团购房、渠道特惠房等优惠。
▲案场图
上次加推售价：2021年3月加推均价7600元/平方米 项目点评：本项目位于柳南区旧城，主打刚需，主力产品为97-129平方米3+1房。在客群上以柳工、五菱产业工人以及工人医院医护人员为主，项目针对主力客群也曾采取针对性团购活动。下行周期下项目提供2000元置业补贴，并团购2万元2个车位，但由于柳南区购房者购买力有限缘故，项目月均销售流量在30-50套之间。此外项目最近一次加推将售价降至7600元/平方米，当前为二期顺销中。值得注意的是，项目附近融创于2021年3月竞得一宗商住地，成交楼板价2130元/平方米，预计将与7月入市，入市价格或将低至“5字头”，届时本项目因售价高原因或将流失相当一部分刚需客户。 
▲案场图
地理位置：城中区独静路75号（静兰水上运动基地旁） 项目点评：本项目地块分两次竞得，综合成交楼板价为2190元/平方米，2020年2月竞得20万平方米建筑面积项目用地，成交楼板价3762元/平方米。项目位于静兰板块（独凳山片区），主打产品为91-125平方米三四房，针对市区改善客群。于2020年4月首开，首开均价1万元/平方米左右，当前售价小幅回调，降幅低于华润静兰湾和彰泰江与城，但在2021年初也曾推出少量“8字头”特价房。项目当前痛点在于来访客源受华润静兰湾和彰泰江与城所稀释，月均销售套数在30套上下。未来需在渠道提点与销售走量之间谋求适当平衡。 
▲案场图
项目点评：本项目主打学区房，紧邻景行小学柳东校区、柳州铁一中学初中部两所名校资源。因此项目主要客群为来自乡镇以及少量柳州城区的教育投资性客群。项目拿地成交楼板价达5834元/平方米，因此受制于成交原因降价营销空间不大。2020年中通过临时改规推出一批量48平方米起小户型产品以低总价入市得以快速去化盘活项目。2021年起项目推出“9字头”一口价特价房，并提高渠道佣金点数，月销售30套左右。
▲案场图
上次加推售价：即将开盘，内部购房价8888元/平方米 项目点评：本项目为柳州红卫仓旧改项目，整体分为南、北两个区域，总占地686亩，总建筑面积约180万方。项目采取分批熟化开发的方式，一期项目总建筑面积5万平方米。项目当前处于首开前认筹阶段，2021年1月已获得332套住宅销许，预计售价9700元/平方米，主力户型为89-118平方米二至四房。但下行市场期间项目蓄客情况不理想，当前以与柳钢等企业合作通过内购房，后续或将避免大开盘以顺销方式入市。排版 |Jenny
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