调研纪要|广西省三四线城市（五十六）：桂林篇
克而瑞地产研究 2021-04-26 22:42 6.1w阅读
桂林一句“桂林山水甲天下”世人皆知。不过，桂林经济依赖旅游业，自2020年初疫情经济遭受重创，政府经历财政赤字。 从实地调研情况来看，桂林楼市自2019年下半年起开始下行，临桂新区“价格战”尤为激烈，普遍受渠道绑架。近日，中央领导赴广西桂林考察调研，对楼市“精气神”或将有所提振。 ■ 临桂项目个数60+，依托东北导客；主城刚改自住 ■ 临桂卖房靠渠道，“重赏”（提点15%）之下有成效（月销300套）◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康、张家桦
2019年三季度后市场下行
房价下跌，投资退潮临桂最艰难纵观近年桂林楼市房价呈现先扬后抑的走势，2015年市场正式进入上升通道，至2017年中到达阶段高点，截止7月末一手房房价同比增速达到9.6%；2018年全国楼市普遍遇冷，桂林同步增速放缓，下半年起楼市热度再起，直至2019年达到历史高点，同比增速突破10%。
2019年三季度后市场开始下行，同比增速持续放缓，至今已不足3%，市场压力明显加剧。临桂新区2019年9月碧桂园剑桥郡精装改毛坯率先降价至3900元/平方米，是房价下跌、市场下行开端。
临桂新区是市场最为艰难的“冷极”。涉宅销售本就依赖外地投资客下在售项目极度扎堆，北方投资客纷纷退潮，使得本就依赖地产开发来快速拓建的临桂新区时下“难上加难”，渠道分销成为“救市”的重要角色。此外自疫情下旅游业遭受重创，当地居民购买力收缩，市区内总价较高的改善项目客源较以往也有了显著减少。
临桂新区项目60+
低首付（2万起）高佣金（15%）北方导客2013年临桂撤县划区命名临桂新区，政府致力于向西发展外拓，将市政府、机场等地标迁至临桂新区旨在打造新城，引流老城区人口进入临桂。外地投资客充斥市场，罕有本地自住置业。由于政府前期开发无序，一味出让土地造房而周边商业及生活配套迟迟没有落地，因此临桂新区以纯外地投资客群支撑市场销售去化。而对于本地购房者而言，由于临桂新区室内面积赠送不如主城区的房源多，且生活配套远不如主城区完善，桂林本地人对临桂新区具有抗性，相比临桂新区更倾向于在老城区内安家置业。品牌房企热衷临桂新区，60余个同质项目在售扎堆。品牌房企“扎堆”临桂新区，碧桂园、恒大、金科、万达等逾20家陆续进入。据统计目前临桂新区在售项目超60个，且产品同质化极为严重，市场竞争极为激烈。2020年契税补贴“托市”期间市场压力一度有所缓解，不过整体仍在“过冬”。目前临桂新区项目销售唯二途径在于降价和渠道分销。据统计，临桂新区项目均价普遍在5000-6000元/平方米，疫后融创、恒大、阳光城等大型房企带头降价抢收回款，最低4字头掀起一波“价格战”。房企抢客手段层出不穷，降低首付门槛成为一大“突破口”。目前桂林不少在售楼盘都开启首付分期，典型如彰泰全系住宅首付5%起，彰泰伴山云庐首期3.8万起，彰泰欢乐颂准现房首付首期2.5万元起；部分中小房企更是最低首付1-2万元起，信和信大中华养生谷首付2万，天驰桂宏达·公园悦府首付1万元起。 另一方面，临桂新区在售项目大多被“渠道绑架”，渠道带客成交占比通常在70%-90%，相比市区内30%的渠道分销占比高出近2倍。个别改善型项目更是依赖渠道，房企为回笼资金拉高提点变相降价。例如金科集美东方拿地成本过高，降价销售难以收回成本，为吸引渠道带客到访最高返利15个点，月销最高超300套。主城本地自住、秀峰改善
房价1万+去化承压，七星刚需自住仍可跑量桂林主城区置业需求集中在秀峰区和七星区，具有较强地缘性。老城区本地人刚需置业首选老城区，改善型家庭更倾向于选择自己土生土长的生活圈。此外市区内新房供应紧俏、地少人多致使市区内具有山水景色和学区配套的项目房价高企。秀峰区是改善聚集区，房价过万项目客源不足。背倚山水景，市区内主要的高端改善盘都聚集于此，常见户型均为140平方米以上大户型及别墅产品。秀峰区土储极少，早年间华润、彰泰、兴进等头部房企便进场布局，板块内房价普遍超10000元/平方米。不过疫后市场经济下行，改善置业人群购房需求收缩，板块内去化压力加剧，少数改善项目更是造小户型承接市场，如兴进交投江山樾最低开出75平方米刚需上车户型。七星区刚需聚集，在售项目价低量少去化压力低。七星区位处漓江东侧，板块内生活配套齐全且伴有学区加持，置业人群以地缘性刚需客为主。目前七星区在售项目稀少，标杆项目彰泰半山雅集“一枝独秀”，周边没有对标竞品，且区域内一二手市场价格倒挂，项目去化压力较小。板块内新房价格低是市区价格洼地，房价普遍在7000-8000元/平方米。投资客退潮、返乡置业搁浅
刚需“见顶”，改善观望，下行加剧桂林是典型的人口输出型城市，在交易周期上有明显的返乡置业节点，每年的劳动节、国庆节及三月三等返乡高峰期也是市场成交的高峰期。基于疫情冲击叠加整体市场下行的大环境，外地投资客及返乡置业人群显著减少，市场承压去化压力加剧。楼市转入本地内需市场后，刚需置业的购房释放效果凸显。对于市区内的本地购房者，刚需置业的计划不会就此搁置。兴进、彰泰等本地认可度较高的房企在市区内的刚需项目小户型仍有不错去化表现，例如兴进漓江锦府屡次开盘89 -107平方米小户型均售罄。地方房企也对此出台了“小额现金红包”、“团购房”、“特价房”等促销活动，收效甚佳。交投彰泰漓东新城开启三月三“3.3元抵3.3万元”优惠活动迎交易热潮。相较之下市场上偏向改善定位的项目去化压力持续加剧。认筹客源不足是时下改善项目普遍遇到的问题，部分新入市项目甚至长时间不敢对外正式开盘，只能通过内部认购的方式进行小范围开盘解筹。一方面，由于其改善定位，项目均价普遍破万，已与南宁相差无几，疫情后外来投资客趋于谨慎，同价位更愿意去潜力较高的省会城市购房；另一方面，本地客户经济受创购买力降级，原先有意向改善购房的家庭观望情绪浓重，面对房企“价格战”购房意图一拖再拖。临桂无序开发流拍严重
秀峰地少价高仍是“房企必争之地”观其土地开发情况，2018年至今桂林共计出让50幅地块。疫后土拍市场分化加剧，临桂新区频遭流拍，市区核心土地仍备受追捧。具体来看，临桂新区昔日土拍重地“无人问津”，频遭流拍。临桂新区继政府迁址后卖地寻求发展，近年来土拍市场竞争较强，据统计2018年至今临桂新区共成交30幅地，占比全市土拍的60%。平均成交楼板价仅881元/平方米，低成本下房企拿地积极性较高。但2020年后临桂新区土地流拍率显著上升，基于目前板块发展仍需要数年，房企拿地趋于谨慎。2021年74.7亩宅地虽出让底价仅355元/平方米，但仍以无人参与竞买而流拍。市区内2018年以后土拍主要集中于秀峰区和七星区，与新房市场表现一致两区在土地市场也形成了不同定位。秀峰区地少价高，可开发土地稀缺。据统计，2018年至今秀峰区仅成交4幅地块，平均楼板价高达6839元/平方米，基于板块内土储存量稀少，且高端改善盘居多，如2020年兴进交投江山樾成交楼板价高达7000元/平方米；又如千亩大盘荣和林溪府成交均价12000元/平方米，所以其核心土地地价连年上涨，成交楼板价较之排名第二的叠彩区高出1.14倍。七星区市区内供地最多地价最低。数据显示2018年至今七星区共成交6幅土地，占全市土地出让12%，平均楼板价仅1441元/平方米为市区内最低。例如彰泰漓东新城最低6688元/平方米，而拿地成本不高于2000元/平方米。七星区虽地块便宜，但政府供地有序，土地入市节奏把控良好，没有出现项目扎堆的现象。
兴进、彰泰作为广西两大老牌本土房企，在桂林具有极高的认可度和口碑，占据市场份额“半壁江山”。两者发展模式各有千秋，但普遍以“旧改”为发展主基调。兴进集团深耕桂林长达10余载，曾经主打刚需产品，通过和政府达成旧改计划拓展土储，拿地区域包括塔山片区、新生街片区、福隆园片区等老城区重要板块，收当地人认可度较高。在市场下行后兴进转型打造江山系和漓江系改善产品，目标客群对标本地高净值改善客户。不过，近期位于秀峰区的兴进交投江山樾定价过万，市场接受程度并不理想，项目早期定位改善却改建刚需小户型产品。彰泰是曾经广西本土房企龙头，外拓全国化失败后回归桂林，致力于深耕桂林市场。彰泰在桂林开发项目超20个，单七星区交付项目超过10个，口碑极佳深受本地购房者认同。彰泰同样在招拍挂市场罕有拿地，市区拓储以协议和划拨出让为主，譬如2020年拿下象山溢达纺织厂旧改地块，打造出热销盘彰泰城等。全国布局的房企则“无底线降价”，如恒大、碧桂园等。疫后桂林市场消费降级，楼盘去化显著受阻，在大多房企苦于引流拓客的同时，恒大、碧桂园等头部房企已开启大幅降价抢收回款，其中2019年9月碧桂园剑桥郡放弃利润精装改毛坯最低3900元/平方米均价抛售震惊市场，另有2020年2月桂林恒大城“75折”购房掀起品牌房企“打折潮”。
总而言之，下行期后桂林楼市回归自住需求，前期楼市所依赖的投资客已基本退走，城市培养自身的改善客群仍需一段时间。
纯投资的临桂新区还度过很长的市场寒冬。中央对桂考察后或将重振临桂新区土地价值和新房投资需求，短期将区域以及全市楼市有望借此回暖。市内秀峰、七星两区在本地刚需改善的支撑下仍可供需两旺。但后续破万房价的改善项目入市仍较为较难，当前本地购房者购买力对此支撑仍有一定难度。
▲案场图
项目点评：项目位于临桂新区市政板块，整体配套完善，周边在售竞品较多。项目首开在2019年9月，开盘去化700套，平销期月均流速30多套。 自疫后市场开始契税补贴，年中市场较热，6-8月相对低迷，9月起开始回暖。疫情前价格没有浮动，成交均价有小幅上涨。临桂新区“价格战”较为激烈，项目主要竞品为兴进颐景城，由于拿地价低，目前降价1000-1500元，最低仅4500元/平方米单价。而金科拿地楼板价成本较高，且项目定位高端改善，前期资金投入较大，降价即亏本。 因此项目依赖渠道分销，渠道占比高达9成，且返佣最高15%，吸引渠道为楼盘拓客，最高单月去化300+套效果显著。基于桂林是全国旅居城市，北方购房客倾向于在此买房过冬或价值投资，临桂新区作为桂林新城，是外来客群投资的主要区域，板块内外地客群占比高达80-90%。
▲案场图
项目点评： 本项目位于桂林秀峰区琴潭板块，向西靠近临桂新区。项目主打高端改善，主力户型为80-140平方米，项目配有别墅产品。 项目分4期开发，2015年年底首开，开盘均价7000元/平方米；2016-2017年是价格高点，市场量价齐升，目前二期尊府的价格涨至11800元/平方米。项目均是一梯两户的板楼，户型主打大阳台、南北通透，客群以本地地缘性客户为主，当地年轻人喜欢一步到位。 2019年市场全面遇冷下行，叠加疫情市场更为低迷；2020年市场不振，项目引入渠道带客增加流量，市区渠道2个点。项目销售不绑车位，目前流速月均10-20套。 
▲案场图
项目点评：项目位于秀峰区中心广场，坐拥万象城商圈及市中心十字街商圈。项目由交投去年拿下秀峰地王，成交楼板价含税超7000元/平方米，项目成本造价11740元/平方米左右。项目对标客群为市中心改善型地缘客户，客户净值普遍较高，对于地段和项目品质要求较高。 兴进在桂林深耕多年在当地有较强认可度，不过2020年疫情冲击市场下行，改善客户需求收紧，项目蓄客受阻。项目预计5月首开，目前未引入渠道，市场导客以市区内为主，外来人群对于房价更为敏感，单价超过1万元购买力明显下降。
▲案场图
项目点评：项目位于七星区金鸡岭板块，周边科教人文中心、十五所优质院校环绕。项目规划802户，一期400户、二期300户、三期100户，目前剩余100余套未去化。项目首开在2020年6月，开盘价格9300元/平方米起，虽市场下行但项目没有降价，其中80平方米小户型50套开盘全部售罄，剩余少数104平方米三房产品。开盘一期需摇号，后面受疫情影响热度下降，月均流速20套左右。 本项目是彰泰“现金盘”，新房房价相对倒挂，项目去化压力较小。板块内东二环区域内地块稀少，目前在售竞品为兴进御园，销售均价在8000元/平方米左右，毛坯交付。板块内二手房均价8000元/平方米，个别热门学区房如彰泰睿城更是高达1.2-1.3万元/平方米。项目客群以地缘性客户为主，其中七星区约占一半，其余多为象山、秀峰等市区客户外溢，目前未采用渠道分销。 排版 |Jenny
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