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南京西路商业江湖风云再起

地产圆周率 2021-04-22 11:57 1.7w阅读

存量改造下南京西路的蝶变。

上海高端商业看南京西路。

从产生商业萌芽到逐步繁华,南京西路成长起来的几十年经历了开发-运营-改造-再营业多次循环,始终维持着最有活力的商业状态。

未来几年随着存量改造项目的逐步面世,南京西路的变化和看点多多,搓搓手值得期待!

 
东段强势崛起 

南京西路东段的崛起伴随着兴业太古汇的逐步开业……一定意义上来说,太古汇的面世盘活了本身人气较弱的东段商业。

而接下来随着吴中路步行街上商业即将完成改造、张园历史风貌街区各板块逐步入市,南京西路东段将以街区式商业为特色,呈现****的商业风貌。
 
吴中路步行街·年轻新势力
 
作为曾经的上海美食第一街,吴江路在上海人心目中始终占有一席之地。

2008年,吴江路经过第一轮整改后开街,全新的吴江路虽然更整洁干净了,却也少了老上海风味,成了上海人心中逝去的“白月光”。


还好到如今,经历多次改造调整,吴江路赶上了潮流,焕发更多活力。

现在吴江路上的湟普汇依旧以餐饮美食为主,而四季汇则再次调整,引入目前最火的日本生活方式品牌如“niko and…”、美妆集合点the colorist调色师;旗舰店、概念店如“美宝莲”数字概念店、“illombo”专业美甲沙龙;网红咖啡茶饮Manner coffee、“KOI”等……品牌组合适应当下趋势,也让吴江路变得更年轻。
 
全国第二家“niko and…”1500多平方米,上下两层楼
 
张园·难度最大最值得期待的旧改项目
 
寸土寸金的南京西路东段,张园的整体改造项目最为值得期待,也是最有希望成为上海第二个“新天地”的项目。


前有地块内丰盛里先行入市,地铁上盖+历史建筑+时尚餐饮的组合,以积攒诸多人气。

丰盛里的街区商业氛围逐渐形成
 
而根据规划,整个张园目前待开发的区域还有6块,其中一块是华润已经拿下的超高层办公地块,另有四块历史保护建筑地块在年初正式启动出让。

根据静安置业集团副总经理周松接受对话时候透露,张园地块划分为“东、南、西、北、中”五块区域,具体功能分别为:

东部区域设置精品酒店、精品公寓及创意办公,初步设想由世界三大奢侈品集团即路威酩轩(LVMH)集团、开云集团(Kering)和历峰集团(Richemont)领衔高端精品酒店、高端奢侈品展示中心的建设;北部区域新建文化展示中心;南部区域设置文化演艺中心;中部区域为休闲体验区,今后将弹性安排功能。

其中,西部区域将设置商业功能,与丰盛里形成完整的商业界面:一方面,承接南京西路高端商业,错位引入国际高端奢侈品牌业态,打造体验式消费目的地;另一方面,引领和点亮南京西路商圈后街经济,领跑上海“夜经济”发展。

丰盛里马路对面,建筑已完成外部改造

同时,张园的地下三层还将作地下空间开发,负三层将设400多个停车位;
负二层设置商业,还可实现南京西路地铁三线地下换乘;
负一层则进行历史建筑配套。

不过如此大面积的历史建筑改造工程+地下商业工程,说是上海难度最大的旧改项目之一也不为过,预计整体的改造将逐步呈现,耐心等待……
 
 中段近身肉搏 
 
有改造新势力崛起,同样也有传统商业“霸主”的没落。

曾经南京西路中段的“梅泰恒”已失去了当年的最强吸引力,除了恒隆广场始终如日中天,梅龙镇广场近些年不温不火,而早已失去姓名的中信泰富广场则选择了闭店重整,寻求从内到外的新生。
 
中信泰富广场·经历开业以来最大调改
 
为了不在新一代消费者中“失宠”,此前中信泰富广场一直在挣扎着。设置女性主题街区、打“白领消费目的地”安全牌、地下餐饮重整……只是这些不痛不痒的小改变依旧无法改变中信泰富广场已经“老掉牙”的现实。

去年开始,占据黄金位置的中信泰富广场终于迎来20年来最彻底的改变。


根据商场自身介绍,外部建筑上项目将由知名建筑设计公司柯凯操刀,创新性地引入“像素城市”概念,即改造后的商场外立面由一个个玻璃面错落排布,凸显沿街独立、个性的品牌商业空间与城市小网格化街区相互融合。

品牌组合上则会引入约八成南京西路首店、上海首店。

据悉,原位于恒隆广场的国际大牌Prada或将移位中信泰富广场,预计届时商场一二层还是会以奢侈品为主。改造后的中信泰富广场预计在下半年重新开业,届时无论是在品牌展示和创新度上还是颇有看点。
 
锦沧文华·“老克勒”群里的新闯入者
 
正对着恒隆广场,曾经的锦沧文华大酒店也将加入“梅泰恒”的奢侈品大战。

在此改造前,锦沧文华大酒店一直作为五星级酒店使用,也是南京西路上一座地标。在宝华集团收购后,该项目在原址上启动了升级改造。改造后的锦沧文华将由一座塔楼与一座裙楼组成,变为“高端办公+商业综合体”复合商业体,同样也预计在下半年显露真容。


其中该项目裙楼总面积为2万平方米,定位 “精致高端购物中心”,将包含奢侈品牌、品牌首店、高端餐饮等业态。

只是前有稳坐上海奢侈品商场第一座椅的“恒隆广场”、后有孤注一掷后发制人的“中信泰富广场”,在此夹缝中改造后的锦沧文华广场能否分得一杯羹?

对于初次操盘核心区域高端商业的宝华集团而言,坐拥如此优质地段,能否呈现又一竞争力十足的商业项目,先打个问号吧。

 西段惊喜不断 

南京西路的西段,也就是“静安寺商圈”,在静安嘉里、久光百货、芮欧百货、晶品购物中心等多个购物中心环伺下,以“盒子状”购物中心及百货为主,品牌组合呈现多元化、年轻化、精品化的特征,商业氛围最为成熟和浓郁。

在此基础上,近两年静安寺商圈内还有多个小型商办项目改造后入市,如主打餐饮的1788广场、开出宜家城市店的百乐门大都会、以艺术工业为特色的会德丰广场……

这么强的品牌组合下,不久之后静安寺地铁站下沉广场还将迎来一个“王炸”——中国最大、世界第二大的Apple Store。
 
静安寺广场·中国最大Apple Store要来了
 
据消息称,静安寺地铁站的下沉广场将迎来全球第二大苹果旗舰店,与2号线、14号线(在建)直接相连。

这家苹果静安店占地面积将达3,835.24平方米,投资金额达到8340万,建成后面积将成为仅次于纽约第五大道的全球苹果旗舰店。


从上海静安发布的效果图来看,该下沉广场正位于静安寺门店,届时传统建筑与苹果专卖店的现代科技感建筑交相辉映,将会呈现新旧结合的视觉享受。

对比下浦东IFC购物中心的AppleStore,同样位于下沉式广场、旁边就是地标,估计未来静安寺店将更有看头。



部分信息及图片来源:上观新闻、上海发布、上海静安。如侵删。

来源:地产圆周率

作者:圆周率韩商言

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