乐居财经 李礼 4月20日，国金证券发布地产行业周报。

行业点评

长春首批“两集中”供地，成交均价和溢价率基本稳定。①本次长春市集中挂牌出让 42 宗地块，涉及 8 个区域。最终成交 40 宗地块，其中 38 宗为住宅用地，流拍 2 宗住宅用地。②成交的 38 宗住宅用地中，32 宗底价成交，6 宗溢价成交（2 宗达到最高限价）；总成交金额 189 亿元，占 2020 年成交住宅用地总金额 29%；总建面 547 万平，占 2020 年成交住宅用地总建面27%；成交楼面均价 3291 元/平，较 2020 年长春市住宅用地 3261 元/平米楼面均价基本持平；成交溢价率为 3.4%，较 2020 年 4.6%平均溢价率略低。长春本次出让的总体均价和溢价率平稳，但相对热门区域如净月区溢价率仍然较高。整体而言，长春市代表性相对不足，后续仍需持续关注热点城市“两集中”供地对地价和房价的影响。

《中国人民银行工作论文》呼吁放开生育。

短期影响有限，利好大户型的改善性需求。放开生育政策使得家庭扩容，增加改善性需求。过去主流的家庭结构是“一家三口”，三房是性价比更高的选项。家庭成员增加将催生出新的对于 125 ㎡以上的中大户型房源的需求。同时，放开生育政策作为投机和投资的理由，对短期需求有一定脉冲。人口对房地产行业的长期影响更为深远。2019 年我国新生儿数量为 1,465万人，结合公安部数据，我们大致推算 2020 年新生儿数量 1,300 万人。即便往后维持住当前的新生儿数量不下滑，以人均居住面积 35 平米做测算，2020 年新生儿的需求仅对应 4.5 亿平米新增住房需求，相对于我国目前300-400 亿平米的存量房仅 1%-1.5%。无法改善或提高生育率，将面临长期新增需求不足的问题。新增需求不足更可能逐渐演变成存量库存过剩的问题。如《中国人民银行工作论文》所述：“当老年人进入资产清算阶段（即老年人通过卖房、卖股票、卖债券来维持生活），且比例接近（或者甚至高于）买房、买股票、买债券的劳动人口，这可能导致资产清算压力上升，资产价格承压。”需求跟不上供给，长期将对房价形成压力。

我们认为，尽管时间点不确定，人口政策的调整一定会来临。即便每年的影响不大，但拉长来看，若人口政策不做调整，需求的长期前景压力将更大，行业的量价预测会更加悲观。人口变化缓慢，边际作用小，累计作用大，长期影响势大力沉。短期内，若有实质性的政策落地，需求可能得到一定刺激，地产股将迎来上涨。

投资建议

人口为长期问题，短期利好或利空的影响都相对有限。结合行业角度，未来房价仍将缓慢上涨，即使销售面积出现一定程度萎缩，我们认为销售金额仍可维持正增长。当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。受益于行业供给侧改革等影响，预计 2021 年往后销售利润率将企稳回升。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为 2021 年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产；非房重点推荐复兴旅游文化、华润万象生活、中天精装。

风险提示

房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期