同策集团董事长 孙益功

乐居财经 吕秀伦 曾树佳 发自上海

中介江湖好一番热闹的景象。

一边，姚劲波为安居客赴港上市造势，以反垄断之名“发难”左晖；另一边，“卖身”世联行失败的孙益功，也在密谋同策的重组卖身房车宝。

4月18日，同策将旗下6家子公司一起打包装进拉萨同坤投资咨询有限公司（简称“拉萨同坤”）。

转让前，同策持有重庆敬策房地产信息咨询、重庆敏博房地产信息咨询、重庆芬缘房地产信息咨询、重庆黑珍房地产信息咨询、重庆沉落房地产信息咨询、重庆豪优馨房地产信息咨询100%股权；转让后，拉萨同坤持有上述6家公司100%股权。

而在更早之前，相似的操作就接连上演。4月12日至4月17日，同策先后将10家全资子公司转让予拉萨同坤。如此密集的频率，令外界不免心生疑惑。

据乐居财经获悉，拉萨同坤正是同策的第四大股东，由孙益功、刘哲、王天舒各持股42.5％、42.5％、15％，两家公司的实控人均为孙益功。

此次孙益功“左手腾右手”的用意，在业内人士看来，或许是因为去年世联行以“投资杂、股权散”为由，拒绝收购同策，该企业才有了重组的打算；梳理清晰旗下公司业务后，不排除同策下一步有上市的可能性。”

乐居财经也从同策内部人士处获悉，“同策卖身房车宝基本已谈拢 。”

蚂蚁“搬家”

通常而言，企业剔除子公司的缘由，不外乎不盈利、或者不符合自身发展战略。

但对于孙益功来说，缘何会出现短短一星期内将16家全资子公司“清理出门户”，他或有更深层次考量，并不是简单的“甩包袱”。

首先来分析这16家被同策“移出”的公司。其中，仅有上海同鹏企业管理、上海卓企华屋房产投资顾问、上海耀诺房地产经纪，这3家公司的企业类型不尽相同；剩余13家同策转让的子公司均同属房地产咨询。

在这13家房地产咨询类型的公司中，12家旗下无对外子公司；仅有同策众心房产咨询有对外投资迹象，它旗下8家企业（1家已注销）均涉足资管领域。

早前，世联行欲收购同策，陈劲松觊觎的也是同策旗下咨询公司这部分优质资产，只是要求其剥离不赚钱的多元板块。

彼时，对于终止收购原因，世联行曾表示，鉴于同策历史沿革较长，涉及本次交易的资产边界尚未最终确定。“资产边界”未确定的原因之一在于，同策的业务有众多类别，包括资管、产业运营、养老等板块。

乐居财经查阅获悉，同策业务涉及新房业务、顾问咨询、投资顾问、养老地产、海外地产、商业运营、大数据等方面，对外投资企业共有111家。其中大部分为房产咨询公司，而涉及资管运营等业务的企业则达26家。

然而，资管运营、养老地产、商业运营、金融等业务沉淀周期长，所需成本高，盈利不佳。所以才有了现如今，同策梳理业务的举动。

事实上，自去年6月被收购无果至今，同策已累计撤出对外投资企业达23家，这个数值超过了2018年3月-2020年6月期间撤出对外投资的总和。

这部分企业，除去拉萨同坤接手的16家企业，同策将持有的常州趣租电子商务40%股权转让予其全资子公司上海独数信息科技服务。其余6家公司均与同策或孙益功再无任何瓜葛。

其中上海更赢的转让交易，是最大的一笔。乐居财经此前报道，上海更赢主营业务中，58爱房是由五八、世联行、同策共同发起的互联网+新房分销平台，业务品牌为“爱房•带客通”。

转让前，由五八、世联行和同策分别持股45％、31.43%和23.57%；转让后，上海更赢将全部归属于姚劲波和58系持有。

谁是上市主体？

作为接盘方，拉萨同坤为何会欣然接手同策这部分业务？

经查询获悉，拉萨同坤成立于2002年，注册资本750万元，由同策董事长孙益功、副董事长刘哲、总经理王天舒各持股42.5%、42.5%、15%，并围绕企业管理咨询服务、会展服务、企业形象设计等展开业务。

截至目前，拉萨同坤对外投资21家企业，除去拉萨典隆企业管理合伙企业（有限合伙）的持股数额未知，其余持股比例在0.4065%-100%不等。

值得注意的是，拉萨同坤为同策的第四大股东，二者属于“母子”关系，实控人均为孙益功。如此看来，拉萨同坤接手同策上述业务也就合乎情理。

未来，不排除有更多同策旗下子公司将被平移进拉萨同坤。据知情人士透露，孙益功不仅重组同策业务，他还有可能进一步重组股权，为上市做准备。

倘若，将拉萨同坤从同策股东行列中剔除，让两家企业不存在股权上的交叉，还可以医治同策“投资杂、股权散”的症状，达到一石二鸟的效果。将来，如果以拉萨同坤构建上市主体，把资产都转到三位同策高管旗下，三人也将大大受益。

同策股权较为分散，据国家企业信用系统显示，它由孙益功、刘哲、北京立天荣泽万家科技发展有限公分别持有30.02%、30.02%、18.98%股权；此外，王天舒、拉萨同坤、汤佳珉、陈克勇各持10.61%、8.10%、1.22%、1.05%。

除了同策一致行动人，立天荣泽万家可算是同策最大的股东，它由房天下董事长莫天全和代建宁分别持股80%和20%。

对于同策来说，它冲击A股IPO多年未果，曾于2015年12月向证监会报送IPO申报稿，排队近四年后，于2019年10月25日IPO审核按下终止键；此后，孙益功想借助与世联行“联姻”的机会，实现曲线上市，可最终也折戟。

眼下，世联行与同策双方“合则两利”的交易遇阻后，或许依靠重组实现上市，才是孙益功和同策最后的一条出路。

急寻“棉袄”

谋求上市搁浅、抱团遇阻、“代理”难做，让孙益功倍感失落。这与他起初的踌躇满志，形成了鲜明的对比。

90年代末，正值孙益功的创业初期，他直言很庆幸选择了房产代理这个“大行业”。通过为开发商提供从项目定位，到销售合同签订的全过程营销策划服务，同策获取了大量的代理销售佣金。

后眼见主业繁荣，孙益功于2007年前后启动新一轮调整，拓展了商业运营、基金管理、大数据等业务种类。

本以为多元化服务是制胜法宝，但结果却因铺排过大、运转不畅而渐成拖累，且剥离的难度较大。除此之外，房产代理的“寒冬”，更令同策陷入雪上加霜的境地。

散落于交易事项中的零散数据，或许能体现出它的发展困境。

2017 年、2018年、2019年1-11月，同策的归母净利润分别为 1.28亿元、6771.3万元以及-8208.78万元，盈利能力已不断下滑，甚至出现亏损。

同期，它的净资产分别为17.57亿、17.98亿、12.32亿；资产负债率分别为22.56%、24.65%、39.76%。由此看来，在宣布委身于人的前夕，同策的负债水平节节攀升，迫切需要止住颓势。

此外，同策共涉及60封裁判文书，历史被执行5次，被执行总金额达18.2万元。

在2019年中期，孙益功、刘哲等人，还曾将各自持有的同策1812万元股权数额，质押了出去，看似在回笼资金。

但上述的种种举措，只是同策的小调整，孙益功最寄予厚望的，还是与世联行的“联姻”。然而，远在湾区的陈劲松，也同样在经营层面上遇到梗阻。

近年来，世联行逐步加大对新业务的投入，减少房产代理的收入占比。只是现实并不如意，其持续投入的资产运营业务不断增加账面亏损，一些转型业务，例如红璞公寓等，已在收缩。

后来，陈劲松、孙益功这对“难兄难弟”决定联手，并约定各自摒弃多元，利用重组构建“销渠一体”的竞争力，畅想合作的美好前景。

事实上，一直以来新房领域均是代理公司的天下，第三方新房渠道的角色也多是由代理公司所充当。但眼下由于房地产行业调控基调持续，房企销售压力不断增大；它们急于现金回笼，由此增加了对渠道的依赖。

相较代理公司，以贝壳为代表的渠道方，一二手联动，具备较强的资源整合能力，优势也愈加越明显。

相关数据显示，在15万亿新房成交额中，渠道占1/3，按3%~4%佣金计算，市场容量1500亿元-2000亿元；而传统代理市场中，代理佣金仅0.7%~0.8%，市场容量仅400亿元~500亿元。

而左晖也曾坦言，渠道未来将占到50%；景晖智库首席经济学家胡景晖，甚至认为这个比例可能会更高，预计未来可能80%－90%要通过渠道销售。

面对咄咄逼人的渠道，“代理商”陈劲松、孙益功倍感压力，但两者之间合作的不欢而散，使得他们只能各谋生路。

其中，陈劲松为世联行找来了大横琴集团，背靠国资，他说话也有了底气。今年业绩会上，他自信地表示，公司“有信心挑战2017年最高的销售目标”。

相比之下，孙益功则比较沉寂，他目前并没有为同策寻求到“靠山”。不过，看起来，谋求上市仍是他不会放弃的目标，毕竟房产代理的寒冬下，他急需一个厚重的“棉袄”。