2020年，对长租公寓行业来说是一个艰难的时刻。疫情加快了行业洗牌的进程，企业间经营规模和经营质量分化加剧，马太效应突显。

     大浪淘金，经历疫情洗礼，住房租赁行业重拾信心，规模型企业仍取得了较好的经营成果，整体经营效率和质量明显提升。4月14日，ICCRA住房租赁产业研究院同时发布《住房租赁20年：政策•逻辑•未来》报告（以下简称“报告”）及《2021住房租赁行业发展信心指数报告》，首次梳理我国20年间住房租赁市场的政策变迁，无论是政策支持信心还是投资支持信心均呈好转趋势，租住生活或将成为新常态。

     过去20年，我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具等角色定位；2016年，“购租并举”的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展；时至今日，我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的第四阶段，政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。

     那么，行业在完成起跑阶段后，下半场又该如何破局？

     ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，我国住房租赁市场正处于鼓励发展与加强行业规范并重的新时期。对照国外经验，我国住房租赁REITs时代即将到来，预计规模将达3000亿人民币。

行业关键词：大浪淘沙跑道落定   

     随着社会关注的提升和政府监管的趋严，行业问题加速暴露出来。

     我国住房租赁市场起步较晚，如今依旧处于行业发展初期。由于各方面的不完善，整体住房租赁领域庞杂无序，不少未达资质的中介、小公寓也鱼目混珠，扰乱秩序，引发纠纷。

     进一步，行业风险加速暴露，甲醛房、租金贷、黑中介等问题频频发生，严重侵害了业主及租户权益，以及出现大量不合规经营企业集中出现“爆仓”“跑路”的情况。据乐居财经不完全统计，去年，叠加疫情因素，有超过40家长租公寓企业出现“暴雷”，其中就包括了美股上市企业蛋壳公寓。

     但“暴雷”过后，融资能力差、产品力弱的小运营商会逐渐被淘汰，市场规模逐渐向领先的运营商集中；另外，运营商的集中度会不断上升，行业将由蓝海向红海转变，发展更加稳健有序，真正的选手进入了资产管理的长跑时代。

     从市场主体来看，当下住房租赁市场主要有国家队、开发商、运营商三类参与者。其中，近年来“国家队”在中央政策号召下，相继入驻住房租赁市场，起到了行业风向标作用，其资源、资金优势明显；房企虽入局较运营商稍晚，但凭借丰富的住宅开发经验，对公寓产品的打造起到了提质作用；运营商作为行业开拓者，运营经验丰富，在初期加速了行业发展。

政策关键词：鼓励规范并重

     加快发展和完善租赁市场已成为房地产长效机制中重要一环。房地产长效机制理应由住房供给制度的完善和房地产税制的改革两部分构成，发展租赁市场就属于住房供给机制的完善，将有助于稳定房地产市场，促使房产回归其居住属性。

     2017年，十九大报告中用52个字为未来房地产市场发展方向定调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度，让全体人民住有所居”。由此可见，租赁市场的地位显著提升，租售并举也将成为未来房地产市场发展的核心原则。

     而近两年，政策端同样将住房租赁放在更显眼的位置，租赁市场扶持政策及法规频出。在十四五开局之年，《政府工作报告》、《十四五规划纲要》等党和国家的重要文件均以较大篇幅关注住房租赁发展。

     ICCRA住房租赁产业研究院新近发布的这份报告以供给端、需求端、资金端、监管端为视点细察我国住房租赁市场。在供给端，赵然表示“以增量盘活存量是主要思路”。供给端的存量主要指是住宅存量、商业存量、工业存量的改造，都存在改造难度大、合规成本高等方面的难题。相对而言，增量则是指住房租赁专项用地新建项目。据ICCRA测算，按照国土自然部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，则未来3-5年内可确定的新建潜在供应为122.5万套（间）。但赵然同时指出，当前住房租赁市场的供给仍存在着供需错配的问题，“真正的有效供给应该是契合新市民生活需求的供给，它有着几个特点：靠近产业园、交通便利、基础生活配套设施齐备。”

     从需求端来看，2018年至今，多数城市从租房补贴、便利落户、提供人才专项租赁住房等方面为人才解决困难，释放人才安置政策，给予租客补贴和权益。但赵然认为租售同权才是结题症结，“实现租售同权仍然有一段很长的路要走，目前看来，在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方”。

     4月12日，国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。通知指出，着力解决大城市住房突出问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期，促进房地产市场平稳健康发展。

     同时，加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

     以上种种迹象表明，租赁行业扶持性政策的出台达到了高潮，行业将日趋规范，发展也将步入快车道。目前租赁市场的顶层设计已基本完成，后续如何去贯彻落实更为关键。

趋势关键词：住房租赁REITs时代即将到来

     报告同时回顾了美国住房租赁市场的发展历史。上世纪60年代，美国经济复苏，政策通过刺激供给来缓解大城市贫富分化及贫民窟矛盾。1967年美国开始设立REITs，促成了美国住房租赁市场的第一次发展。到90年代，宽松的货币政策和扩张的财政政策进一步促进美国住房租赁行业的发展，房利美、房地美进入多户住宅领域，其在1991年推出权益型REITs，美国住房租赁市场进入金融创新推动的产业结构转型期。

     可见，住房租赁市场迈向成熟，离不开金融创新工具及其背后一整套的政策、税收激励。

    反观国内市场，自2017年10月新派公寓权益型类REITs实现长租公寓类REITs破冰后，保利、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。截至2019年底我国已相继推出了30多只住房租赁类REITs产品，对这一领域进行了有益探索。

     业内人士分析称，长租公寓市场参与者希望利用资产证券化实现“由重转轻”，从而突破长租公寓的盈利桎梏，而类REITs产品也为标准化公募REITs产品的出世做了很好的铺垫。

     随着市场供给的多元化，特别是租赁住房用地来源的拓宽，加之资金端扩大租赁住房建设资金来源，政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持，报告认为我国住房租赁市场即将迈入REITs时代。

     REITs作为一种有效的融资工具，能够帮助企业盘活存量，加快资金流转，改善公司资本结构。而长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，因此比较适合通过资产证券化的方式进行融资。

     据ICCRA住房租赁产业研究院估算，当前我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿人民币，参照国外经验则住房租赁REITs的规模约为3000亿人民币。

     赵然表示：“未来住房租赁REITs的推出，将促进房地产市场形成低金融杠杆、可持续发展的商业模式。借助REITs，住房租赁企业能够‘轻装上阵’，也就从真正意义上实现了‘开发、运营、金融退出’的闭环。此外，由于REITs执行的是长期投资策略，并且具备专业的资产管理，其还将有助于整个住房租赁市场的专业化发展，有效减少市场波动，成为房地产市场长期健康发展的稳定器。”