乐居财经 温姑娘

新浪乐居讯 3月29日，中国海外发展(00688.HK)以下简称“中海”披露2020年年报。

中海业绩发布会现场

今年中海地产的成绩还是一如既往的好。但与往年不同，今年房地产行业有了“三条红线”的要求，加杠杆受限；一年三次集中卖地政策，极度考验投资能力。这一连串的急转弯，把开发商们集体甩在车角，冲击力不小。

三好学生中海也开始警惕。

从企业的健康程度来看，中海最是无忧。2020年，集团合约物业销售额3607.2亿元，同比增长12.5%；对应销售楼面面积为1917万平方米，同比上升6.8%。

销售额增长带来最直观的是收入，2020年营业收入为人民币1857.9亿元，同比上升13.5%；经营溢利为人民币652.3亿元，同比上升4.6%。

但最让人羡慕的还是中海的赚钱能力，2020年，公司毛利率为 30.05%，净利润为 23.6% 公司股东应占溢利上升5.5%至人民币439.0亿元，扣除税后投资物业公允价值变动人民币58.7亿元后的股东应占溢利为人民币380.3亿元，同比上升10.9%。

但好日子会一直有吗？

就如中海地产主席颜建国所说：“过去的一年，世界百未有之大变局叠加疫情影响全球经济不稳定、确因素显著增过去的一年，世界百未有之大变局叠加疫情影响全球经济不稳定确因素显著增加”。

不单大环境出现了不确定性，国内政策也趋于收紧。

如今销售额6000亿的龙头大哥已经触碰到一条红线；而5000亿的房企，去年的营收出现了个位数的下滑，利润更是出现两位数的滑坡，只有销售金额在账面上看起来在增长。而这还仅仅只是体现在账上的数据。

这些千亿企业，负债率极高，若出现资金短缺，会引发一系列的经济与社会问题。另外过热的信贷，也会对经济增长造成长期损害。而目前已经出现了中国近五年来第一家债券违约的大型开发商，不少房企也传出了较为严重的流动性压力。

因此“限速、整顿”，是官方为行业健康稳定势必而行的决心。未来所有的企业，根据“三道红线”触线情况不同，将分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

这表明，房企融资的“好日子”已经基本结束。新政策将阻断高杠杆房企扩张路径，中小型房企规模快速上升的信道被关闭，优胜劣汰的行业整合将进一步加速。

接下来房企的有息负债规模以2019年6月底为基础：

红色档代表“三线”均超出阈值，有息负债规模不得增加；

橙色档“二线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色档"一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；

绿色档“三线”均未超阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。

根据央行“三条红线”监管政策，中国海外发展未触及任何一条红线，属于“绿档”企业。2020年，中国海外发展的资产负债率60.1%，净借贷比率32.6%，在手现金人民币1104.7亿元。

但哪怕是中海这样的三好学生，如果15%是明明白白摆在面前的增速规模，那中海未来上限是不是已经被框定了？所有房企都将面临同样的灵魂拷问：我的极限在哪？增长点在哪？

规模增速的限定意味着什么？

房企的限速时代已经开始，就算你是绿档健康安全值范围内，你的有息负债规模年增速不得超过15%。所有的房企根据财务能力和状态，被分门别类。

在条限速跑道上，未来无论你是摩托还是轿跑，想要弯道超车的机会不是没有，通过合并购还是有溢价的空间，但是纯粹靠以往的模式，高杠杆，快周转，小股操盘，迅速滚大规模，不断回款，不断融资拿地实现快速再增长。那对不起，你已经被限流。

红色、橙色的企业，近几年要解决的是生存，而不是规模增长问题。现在面临的是只能“借新还旧”的基础上，对于不少企业而言，连呼吸都是疼了。

但问题来了，一旦房企停止增长，绿档企业就会快速跑在你前头。吃下你买不起的土地，拿到你贷不到的信用贷款。而你，已经被这趟车远远的甩在身后。

再健康的企业面对如今极限增长问题都会头疼。

好在，中海近些年一直保持充裕的现金在手，拿地积极性也在提高。2020年集团新增土地权益投资预算1318亿元，2021年新增土地权益投资预算目标为1650亿。这个目标很重要，代表着接下来中海的规模增长轨迹和野心。

2020年，中国海外发展在中国内地30个城市及香港新增64幅土地，新增总楼面面积为1349万平方米。而这些新增用地里，接近三分之一的土地位于港澳、一线以及强二线。于年底，集团系列公司土地储备为9190万平方米。而这近万亿的土地储备的含金量非常关键。

在集中供地的政策下，资金有限，但市场同时供货，顾此失彼的可能性极大。若没地可耕，粮食产量就没法保障，农民会出现生存难题，房企将陷入囚徒困境。

对于算尽成本才获得的地块就要求精耕细作，这对企业的精细化运营提出了非常高的要求。这是考验基本功的时候，中海的精细化管理优势将被进一步放大，无论是盈利能力、融资成本、数字化管控，均走在行业前沿。

虽然眼红，但你不得不夸这家公司。

但中海也摆脱不了增长极限的困扰。对此，中海管理层认为，房地产市场的竞争发展是一个长跑，下半场竞赛刚刚开始。「分化」将是房地产下半场最重要的特征。

具体将展现「五大分化」:

一是市场分化：一二线及强三线城市将是主战场。

二是企业分化：「三条红线」与个人住房贷款的「两条红线」，优胜劣汰的行业整合将进一步加速。

三是投资分化：土地日益稀缺，拥有非标准化拿地能力的企业拥有更多机会。

四是管理分化：行业进入向管理要效益阶段，精细化、数字化管理能力强的企业才能在竞争中胜出。

五是产品力分化：好产品、好服务永远是赢得客户的关键。

而中海有自信，他们的资源、能力有效匹配这「五大分化」趋势并具备比较优势，这也是他们在不确定世界中致力于确定性增长的基石。

值得关注的是，中海去年打响的「蓝海战略」，最为直接的结果是，2020年，中海新增土地储备权益投资金额达人民币327.3 亿元，占年度新增土地储备权益投资金额的24.8%。为企业增加了不少开疆拓土的机会，如何获得更好更便宜更有开发潜力的土地，是决定房企生存发展的致命能力。

在分化的下半场寻求合适的同业并购机会，或许是中海这类型国企最重要的机会增长点。中海副总裁郭光辉表示，2020年，集团系列公司合约销售为3607亿元，2021年目标在2020年基础上实现双位数增长。未来这位三好学生如何逆袭而上，仍然值得期待。