乐居财经 邓鑫妮 发自重庆

       龙湖智慧服务集团不在上市物企的江湖，但物企之间的规模较量，并不缺少它的身影。

      3月4日晚间，亿达中国（03639.HK）拟以12.73亿元，将亿达物业服务集团有限公司（简称“亿达服务”）全部股权卖给龙湖嘉悦物业服务有限公司（简称“龙湖嘉悦”）。

       亿达服务是亿达中国的全资附属公司，而龙湖嘉悦亦是龙湖集团的全资子公司。两家子公司间的并购，背后是母公司的算盘。交易完成后，亿达服务与亿达中国无关联，转为龙湖集团（00960.HK）麾下。

       亿达服务算是亿达中国的优质资产，增长势头正盛。去年上半年在亿达中国的五大项营收明细中脱颖而出，是唯一一个营收上涨的业务板块。

       亿达中国将亿达服务定位为“辅助性业务线”，在公告中表示，透过出售一项辅助性业务线，迅速收回资金及弥补短期流动资金短缺，出售所得款项净额将用作偿还集团的负债。

       偿债压顶，亿达中国“卖子”回笼现金，而龙湖给出近13亿元的价格，也不是轻易可以拿到，背后设有严苛条件。

       PE14倍的“新”算法

       并购完成后，龙湖嘉悦将拥有亿达服务全部股权，成为后者唯一直接控股人。也就是说，龙湖将全面控股亿达服务。

       此次出售，龙湖并不是直接从亿达中国手上取得股权，而是由亿达服务的四位股东合力出让，而这四位股东均为亿达中国全资附属公司。

       收购之前，亿达服务由亿达发展、大连蓝湾、诚悦控股及亿达服务咨询分别持有约32.7%、32.7%、32.7%、2%的股权。

       事实上，早在3月3日，龙湖物业对亿达服务的收购就初见端倪。工商资料显示，亿达发展、城悦控股、大连蓝湾、亿达服务咨询分别向龙湖嘉悦出质8000万股、8000万股8000万股和500万股。出质的股份，正好是各个公司在亿达服务的全部权益。

       出质股权的第二天，转卖亿达服务的公告就来了。

       这次接盘亿达服务，龙湖也付出了较高溢价。如果按照大多企业惯常采用“净利润”指标的算法，亿达服务2020年的净利润约4884万元，此次并购PE值约为26倍。

       不过，这笔并购选用的是“未来承诺利润”指标计算，以未来四年承诺的利润不低于7147万元计算，本次交易总价（不含净资产）对应PE为14.24倍。

       （大部分物企并购PE计算方法：并购金额/已知该年度净利润

龙湖物业并购PE算法：（并购金额-账面资金）/未来一年度预计市盈率）

       对比龙湖当前市盈率（TTM）14.6倍来看，此笔收购给出13亿元的价格可以说很有“诚意”。而对于亿达中国而言，这13亿也能缓解眼下债务之急。

       公开资料显示，去年底，亿达中国到期的银行贷款和其他债务总计高达139亿元；到今年3月，亿达发展的另一笔境内债“16亿达01”也将到期，金额为6.25亿元。

       3月5日，亿达中国又发公告，它与其他相关人士订立和解协议，需偿还金减少0.34亿美元，由此，亿达中国还将承担1.75亿美元（约11.32亿元）本金及利息的负债。

       “根据初步评估出售事项将录得收益约8.7亿元”亿达中国直言，出售子公司是为了弥补短期流动资金短缺问题。

       利润设卡

       亿达服务在产业园区运营服务上见长，其业务涉及领域较广，但龙湖此次收购亿达服务并不是所有业务“全盘”接手，而是有所取舍。此外，对于业绩增长也开出了条件。

       股东出质股权前一天，3月2日，亿达物业退出了大连亿达金城开发有限公司（简称“亿达金城”），退出前持股100%。退出一家公司，看似寻常的举动，却是亿达服务遵循严苛的并购条件，为之后的出售提前进行资产整理。

       亿达金城主营房地产开发和销售，与亿达服务的物业管理业有所出入，所以被转挪给其他公司。此外，为了凸显亿达服务的优势，其他涉猎较少的业务也被切割。

       “亿达服务已经将部分租赁、养老服务、社区服务及家务管理服务等业务转移给集团其他公司。”这是收购的先决条件之一。

       部分业务被分离出去，而主要从事住宅、商用及产业园区物业管理服务等亿达服务主营业务的公司，全都打包给龙湖嘉悦。

       目前，亿达服务旗下共有9家控股公司，持股比例从30%-100%不等，它们的主营业务均为住宅、商用及产业园区物业管理服务。这意味着，龙湖物业不仅能够直接从亿达服务获得项目，还能从其子公司获得部分收益。

       除了切割业务等先决条件，龙湖物业对于亿达服务的预计盈利也做了要求。截至2024年12月31日，亿达服务及其子公司各年度的利润不能低于7147万元，如果没有达到标准，四位出售股东将补齐不足的净利润金额。

       这一利润标准，对亿达服务来难度并不大。2020年，其税前利润6225万元，如果2021年要达到7147万元，亿达服务的利润同比增幅至少要达到14.8%；而在疫情突袭的2020年，其税前利润同比增幅在53%，税后利润同比增幅49%。

       换帅后连进两单

       “没有分拆上市计划。”近五年来，每每面对媒体的提问，龙湖集团（00960.HK）董事长吴亚军和龙湖物业的高管口径都保持一致。

       尽管已经明确了态度，但外界的猜测声音一浪高过一浪。在2021年初更换掌舵人，再次引发上市猜想。

       2月2日，王光建辞去董事长一职，随后曾益明被扶上董事长之位。

       曾益明是龙湖集团的老臣，但对于龙湖物业来说，他还是个“新人”。曾益明2006年加入龙湖集团，建筑师出身的他，在龙湖内部辗转了技术工程师、项目经理、推广部总经理等多个职位。今年1月，正式成为龙湖物业的法定代表人，随之而来的便是龙湖物业麾下的各个公司负责人职位，自然也包括龙湖嘉悦。

       上任第十天，促成第一笔并购，龙湖嘉悦收购美好幸福物业60%股权。而随后这笔接近13亿的交易，是曾益明上任后的第二笔并购。

       龙湖物业对外并购的资料并不多，入股绿城服务后便没有大动作，直到一年后才开启新一轮并购。而今接连两单“进账”，能够看出在物企规模之争下龙湖物业扩充规模的“雄心”，也能看到龙湖物业的市场化步伐在加快。

       乐居财经了解到，目前亿达服务总在管面积约1663.6万平方米。2020年上半年，住宅物业累计运营住宅项目78个，总计约1188万平方米。此外，办公物业累计运营总建筑面积达475.6万平方米。

       据克而瑞测算，截至2020年底，龙湖智慧服务的在管面积已经达到3亿平方米，在物企规模****00中排名第七。而其合约建筑面积，也已经达到4.5亿方。