编者按

从市值管理的专业角度看，碧桂园服务并购蓝光嘉宝，正是当前物业服务上巿公司市值管理的生动案例。这些年，物业管理企业上市正是个风口，许多物业上市公司也表现不俗。碧桂园服务作为中国物业上市公司的龙头企业，之所以作出这一并购举措，应该是个志存高远的战略行为。作为现在市值最高的物业管理上市公司，在信息化时代下，碧桂园服务如何持续保持领先地位，并顺势而上，更全面的打造企业的核心竞争力，既要成为一个好股票又要成为好公司，则始终是一个需要高度重视的问题。因此，兼并并不是最终目的，而是要通过兼并来提高整个物业上市企业的运营质量。未来物业管理行业将呈现分化趋势，强者恒强的特征凸显。

或许是牛年农历新年最大的并购案例，这么快，赶在正月十五之间就发生了。

2月23日碧桂园服务与蓝光嘉宝服务早间同时宣布停牌，市场传闻碧桂园服务将以100亿的代价并购蓝光嘉宝服务75%的股权。

情况是否属实？具体如何交易？合作正在推进中，双方都必须保持缄默。

预计双方并购大势已定，不妨我们以“100亿并购75%”为基本假设，对相关情况进行分析猜想。

Part 1

若传闻属实，本次交易蓝光嘉宝服务估值将达133亿左右。对比蓝光嘉宝服务当前近70亿左右市值，碧桂园服务给出了几乎翻倍的估值。这将意味着若蓝光嘉宝服务复牌，股价将有1倍的涨幅。按照资本市场惯例，考虑到交易的复杂性和审批周期及变数，蓝光嘉宝服务股价将会趋向并略低于接近碧桂园服务的出价。

Part 2

若碧桂园服务并购股权达到75%，则已经超过50%，碧桂园服务将并表蓝光嘉宝服务。仅以2020年双方的预估推算业绩相加，预计在200亿左右。碧桂园并购整合完成后，将甩开同行，成为行业首个率先突破200亿收入的物企。距离碧桂园服务5年千亿收入的目标再进一步。

Part 3

2020年碧桂园服务中报公告合约面积7.5亿平米、在管面积3.2亿平米，而2020年底蓝光公告合约面积2.1亿平方米、在管面积1.3亿平米。简单相加，再考虑到碧桂园年报面积将还会有几千万平米增长，这也意味着并购后碧桂园服务合约面积规模将突破10亿平米，在管面积在5亿平米左右，进一步扩大宇宙第一地位。

Part 4

2020年11月蓝光嘉宝服务曾公告已经完成H股全流通。蓝光嘉宝服务三位关连人士四川蓝光和骏实业有限公司、宁波嘉乾企业管理合伙企业（有限合伙）、成都嘉裕企业管理中心（有限合伙））约持有72%左右股权，这意味着上述股权可能都在交易范畴之内。好处是蓝光嘉宝服务已经完成H股流通，从这一点看交易相对方便。

Part 5

由于并购股权已经超过30%，按照监管规定，这意味着碧桂园服务需要向股东发起全面要约收购，这将需要更长的监管、审批及交易流程。由于两家都是物业企业，同样还将面临同业竞争问题。

Part 6

同业竞争会带来新的问题。为避免同业竞争，解决思路之一是只保留一个上市主体。碧桂园服务将完全整合蓝光嘉宝服务，优点是能将业务协同效应发挥到最大，遗憾的是那么蓝光嘉宝服务可能会退市。

Part 7

同时保留两个上市主体的方案则需要对两家公司的业务开展做明确区隔。保持独立不同的公司管理体系，在物业发展的区域、业态、业务内容等方向上做区分。在房地产市场上亦有这样的先例，两家同源上市公司在不同的地域开展业务，或者开展不同业务。

Part 8

考虑到碧桂园体系产业众多，也可以保留上市主体，将某项资产与物业资产置换，重新给上市公司注入新的内容，只不过从分类上讲，这个上市主体将不再是物业企业。

Part 9

从交易动机看，预估蓝光嘉宝服务的大股东蓝光发展遇到较大压力。当前蓝光发展有较大负债问题，三道红线及相关金融政策紧箍之下，2020年整体销售速度也在放缓。蓝光发展曾在2020年10月已经把旗下迪康药业100%股份已作价9亿元转让。为纾解整个蓝光集团的问题，出售优质资产蓝光嘉宝服务股权，或许是蓝光集团不得不做的“艰难的决定。”从这个角度看，业界之前关心的问题，并购到底是用股权交易还是现金交易？本次并购将可能会以现金为主。

Part 10

若交易成功，碧桂园服务将率先开启同业上市公司控股并购整合先河。这也为资金充沛的物企上市企业提供了新的并购发展思路，目标对象不一定是非上市企业，也可以在已上市企业中寻找标的。比如，彩生活在23日就“莫名其妙”上涨7%以上，24日中奥到家早盘亦涨幅超11%。同时盘点在三道红线压力下苦苦挣扎的房地产企业，其下属物业企业也将可能有较大机会进行并购。

Part 11

碧桂园服务和蓝光嘉宝服务都是物业并购市场上的明星企业。根据中物研协统计，2020年碧桂园服务投入了年度最大并购金额共计44.45亿进行并购。而蓝光嘉宝服务则引入了中民物业董事长总裁孙哲峰作为副董事长，在2020年实施了年度最大数量的17起物业企业并购。意想不到的是，两家头部并购企业也居然会进行并购整合。这说明并购市场上没有什么不可能。

Part 12

大动物凶猛。当前物业股的氛围被拥抱头部企业的投资氛围完全笼罩。行业的并购整合集中度提高，依然是大势所趋。物业资本市场发展上，将不乏更多凶猛案例，头部企业发展速度还会加快。

以上仅为猜想，一切以碧桂园服务执行董事兼总裁李长江的“两天后”公告为准。预祝双方交易顺利！

好奇心就是这样，正因为雾里看花，尘埃尚未落定，才更容易吊足吃瓜群众们的胃口。

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